叩问中国经济-第2部分
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叩问房地产：房价还会涨吗？（2）
而3月下旬以来楼市的迅速升温看上去似乎与政策大环境是背道而驰的，因为自去年底至今政府对楼市的态度是偏于调控收紧的，政策面对楼市支持不大，市场升温回暖全凭购房者的信心，这里的需求来自于投机和自住两方面。观望人士觉得过去几年越等房价越涨，房价上涨已经成为了不可阻挡的趋势，而自去年年底到今年3月初，楼市经历“休眠期”后的反弹，正好印证了这一点。
经过观望，购房者认为房价下降的可能性不大。因为虽然经历过2008年的下跌，2009年又给涨回来了，而2010年1月份虽然成交量剧减，但房价并没有发生大的下跌，所以给人们造成了一种房价最终肯定会上涨的稳定预期。前一段时间积蓄许久的刚性需求开始集中爆发，而投资客也开始再度进场，这就导致了3月中旬至4月中旬的疯狂上涨。
中央之前出台的调控措施虽然很多，但在尺度上并不过分严厉。央行在3月8日就公开表态，除二套首付外暂时不会针对楼市出台新的调控措施，仿佛给楼市打了一剂强心针。此外，地王的出现，好像一颗信号弹，明确了房价的方向。“两会报告调控楼市，不是要把房价压下去，所以还会持涨。”有人分析说。
就连不少北京中介公司的业务员对客户也都这样说：“两会说了，是稳定房价，不是打压房价！这就和股市一样，利空出尽就是利好，这其实有利于房价的上涨！”
正是在这种“稳定地上涨”的预期之下，加上客观上存在的流动性泛滥、缺少其他投资手段等因素的作用下，房地产市场在3、4月间集中爆发。
那么房价真的可以持续上涨吗？
我们从内在的层面分析，房价持续上涨是不可能的。
第一，高房价与相对较低的购买力之间的矛盾。地产三剑客之一的曹建海提到过一组数据，他指出，在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美国这一比例近年来一直稳定在3倍左右，最高也只有倍。而中国目前这个比例大约在12倍，也就是说一个家庭12年不吃不喝全部收入才够支付一套房子。有些城市甚至到了20倍以上。如此高的比例，足够让所有刚刚踏上工作岗位，希冀着摆脱父母完全依靠自己的努力来创造未来的年轻人望而生畏。而这与生产相对过剩，是多么相似。二战前西方历史上的一次次经济危机，不也是这样么？一方面产品堆积，另一方面人们却穷得买不起生活品。如果说现在楼市上还表现出一种表面上的供不应求，在房价一路攀升之后，当购房的广大中等收入阶层承受不了这一负担，只有投资者间互相倒手时，楼市必然会产生危机。
第二，在推出“国11条”中包含的打击囤地和捂盘的措施后，势必对房地产商产生震慑作用和压力，迫使他们按照正常的楼市开发销售程序处理囤地或者所搁置的楼盘。而这个数目是巨大的，具体将会在下一小节中讲到。一大批商品房投向市场，必定会对当前供求紧张的状况产生相当大的影响，促使房价趋于平稳状态。
第三，在政策中规定“开发商拿地的首付款比例提高到50％，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年”、“二套房贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价”、“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠”。这些都对开发商和投资者的融资有很大的抑制作用。原本或许只要抵押自己的房子就可以向银行申请一笔贷款，然后再将这笔钱投入楼市，但现在则没那么便捷了。购房首付的门槛提高，直接限制了一些资金涌入。如在购买二套房贷款首付比率的规定，一套100平方米的房子，以售价每平方米2万元为例，房价总额为200万元，过去按照20％的首付只需支付40万元，但是收紧贷款后，需要支付80万元。首付的提高，必然会减少投资人数，一定程度上抑制楼市的过热。
叩问房地产：房价还会涨吗？（3）
第四，政府提出扩大政策房供应范围，以解决中等收入人群的住房问题。这也有利于增加供给，减少对商品房的依赖，有利于促使商品房降低价格。如今房价高涨，很大一部分市民既没有能力在市场上购买商品房，由于自身条件限制，也不能申请政策房，这部分人群未来将被逐步纳入到政府保障范畴中去。购房者减少了，自然会对市场上的商品房产生影响。
总体来看，政策层面对房地产市场是越收越紧的。2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
事实上，从4月份下半月开始，房市已经出现了明显的下跌趋势。4月15—17日3天之内两个新政出来之后，二手市场反应明显，有些楼盘在4月17、18日这个周末成交环比下跌超过一半，放盘量明显增加，成交价格也明显松动。买方观望情绪浓厚，不少买家纷纷要求退房，有的买家甚至放弃定金，坐等降价；而卖方也不再那么强势，纷纷表示价格可以商量。
2010年五一期间，各地房屋成产量大跌，北京、上海、深圳、杭州等地均无一例外，尤其北京，五一期间的平均成交量比4月日均成交量下降达82％，有20余楼盘，开盘十日零销售。
有专家认为，在经历了2007年之后，很多投资客已经变得理性，针对市场的判断力和抗压力都增加了，所以可能不会出现2008年的跌幅，预计这次价格调整会在20％以内，但是调整时间会比较长，在2012年以后房地产市场才可能重拾升势。
看来，房市的下跌调整已经成为一个共识，所不同的是其幅度和持续时间。在这里，预期非常重要，如果接下来政府能进一步采取有力措施，稳定民众房价会下跌的预期，那么房地产市场的拐点必将到来。
另一方面，从经济的客观规律以及历史经验来看，没有什么东西是可以只涨不跌的，存在严重泡沫的中国楼市迟早需要挤掉这些泡沫，才能继续更好地发展。
在1929年10月29日，美国爆发了席卷整个西方世界的大股灾。在股灾爆发前一个星期，有一个银行家在路边擦鞋，擦皮鞋的人一边给他擦鞋，一边跟他大谈股市如何赚钱。回到家他想，连一个擦皮鞋的人都知道股市能赚大钱了，这股市不是太热了吗？难道不是存在太大的泡沫了吗？还可能有其他钱进来吗？于是他当机立断卖出手上所有股票。在这场股灾中，只有他这样的少数人幸存下来。现在中国的楼市与这有点相似，你会发现人们到处在谈论房子，那是不是已经严重过热了？是不是这就是泡沫破裂的前奏？当一样事物吸引了所有人的目光的时候，你就要当心了。
所以，正如曹建海分析，2010年的房价大有可能会是出现拐点的一年，愈演愈烈的房地产市场可能在2010年开始走向平稳和冷却。
叩问房地产：商品房供不应求吗？
身揣百万巨款，却仍然接受着房地产销售人员的冷漠对待，这或许是每个买房者都曾经历过的事。在这看起来是卖方市场的地方，销售者似乎成了主宰一切的上帝。之所以会出现这种现象，其根源就是所谓的商品房“供不应求”。这也导致了购房者们对不断攀升的房价既有心怀不满却又无可奈何的心理。购房者们往往会以为中国人口数量如此之庞大，土地资源如此之有限，因而在楼市上出现这种供不应求的现象也是理所当然的。书 包 网 txt小说上传分享
叩问房地产：房价还会涨吗？（4）
但是就好比我们把裹得严严实实的香蕉一层层地剥下来，会惊奇地发现，原来那个相当大的供应之间的缺口其实并不存在，或者说是并没有像开发商所宣称的那样严重。下面一组数据会告诉我们这其中到底发生了什么。目前在上海房地产市场上，拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达万平方米，而整个2008年上海市商品房住宅预售登记面积不过1560万平方米。即使在2008年，据建设部统计，全国空置房面积达到了亿平方米。所谓空置，按照国家统计局解释，就是指商品房竣工后没有售出或出租的。如果按照国际上的空置率概念，还应该加上存量房中未被使用的部分。假设2003年及以后销售的商品房中有20％属于投机性空置部分，则在亿平方米之外，还有亿平方米的存量空置房，两者相加为亿平方米。这个数字相当于2008年全国商品住宅销售的倍，竣工量的倍。如若考虑到2008年未完成项目以及2009年新开工项目，我们甚至可以说我国的城镇住房目前面临严重的过剩局面。
试想，如果那些闲置土地能够盖上房子，空置房能够推向市场，住宅市场的供应量又将是什么样的光景？百姓买房又变成怎么样？
由此可见，房价不断飙升的一个重要因素是囤地和捂盘。虽然在法律上规定，对开发商2年未开发的土地政府能够无偿收回，但在具体操作过程中，由于地方政府与开发商之间的利益联系，这一规定并未严格执行。另外像2009年底国土资源部等五部委联合下发的通知中，明确开发商拿地“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”，该政策被视为打击囤地的重拳。但是，由于地方政府与开发商之间的利益趋同，该政策也无法得到有效的实施。这导致的结果就是开发商肆无忌惮地囤地，不断刷新各地“地王”的记录。SOHO中国董事长潘石屹曾坦言，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。对待已经建成的商品房，开发商们则采取捂盘的方式囤积居奇、待价而沽，限制推向市场的楼房数量，故意造成供不应求的严峻形势，从而推动房价上涨，获取更大的利润。囤地问题主要是监管执行不严，在对待捂盘问题上，则表现出定价机制不够完善。现有的政策允许开发商随意定价，却没有相关物价部门的核定。其中开发商最常见的手段则是在发放房屋预售证时，对房价加以限定，只允许涨价而不允许降价。
从需求一方来说，虽然中国人口数目庞大，对房子的需求旺盛，但并不是每个人都有购房的需求。其中很大一部分人本来是有住房的，或者是可以在自己的宅基地建房；而有些人由于自己的收入与房价相差实在太远而并没有打算购房。其实，购房者主要是中等收入及以上的年轻人。这样，购房者数量就相对较小了。
因此目前开发商所宣称的供不应求，其实只是在大肆囤地和捂盘背景下的“紧缺”，事实上，若是把这些空置的商品房或者土地开发后投放市场，现有的购房需求是可以得到满足的。两者综合起来，如今宣扬的供不应求的形势还很值得商榷。
叩问房地产：高房价由谁来接？
高不可攀的房价，似乎早已经成了年轻人步入社会的一道难以轻易逾越的壁垒。在经历了2009年一�
