房价之谜-第32部分
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益关系的建设活动是否符合规划要求向城乡规划管理部门查询，有权举报或者控告违反规划的行为，体现了不同利益主体在规划面前的平等；新法还规定了在规划制定和修改中的公众参与，包括规划草案的公告、采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见等内容；新法还增加了监督检查的要求，强调了在规划实施中各级人大常委会的监督、公众的监督，并制定了相应的罚则。可以说，新法在推动政府职能的转变，推动科学决策、*决策，推动不同利益主体在规划建设领域的公平正义上都将起到很好的作用。
然而，在政府与开发商和社会公众之间，即政府作为管理者和被管理对象（开发商和社会公众）之间的平等分配权利和义务上，在强调政府的行政管理权的同时，还能不能更进一步体现政府的义务，比如更全面的更广泛的信息公开的义务，更公开更透明的决策和审批程序，更大范围的公民依法有序的参与，以及更严格的政府行政许可和行政审批中应该承担的义务（比如审批期限等）和未完成义务应该承担的罚责，等等，特别是当建设工程规划等涉及到政府自身利益时，避免形成政府或部门利益超越公众利益，形成“与民争利”。如果说，由于我国幅员辽阔、地区间经济社会文化差异很大，国家层面的法律更多要体现原则性和整体性要求，那么各地方政府在制订城乡规划法的实施细则时，能否结合地方的实际情况，在推进政府规划管理部门的职能转变，体现公平正义上迈出更坚实的步伐？同样，正在修订或即将修订的《物业管理条例》、《房地产管理条例》等制度法规也应该充分体现公平正义的原则。
进一步出台房地产政策应把握的几个原则
总之，解决中国城乡居民的住房问题，保持住宅和房地产业的持续健康发展，应始终坚持公平正义。那些认为只要完善了住房保障制度，就实现了住房的公平正义的认识，显然是片面的。当前，在进一步出台房地产政策应特别把握以下几个原则：
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稳定政策预期。
当前市场各方观望的一个重要原因是，消费者在等待进一步的优惠政策出台，而开发商则预期政府进一步放松银根以及更多的救市行为，预期的不明确和各方博弈显然不利于市场的健康发展。近一段时间，从各个方面、不同部门、不同领导在不同场合关于房地产政策的说法和预测很多，经过网络和媒体的宣传、不同的解读，有时甚至是炒做，给市场舆论的预期是模糊的、不一致有些甚至是相反的。事实上，随着国务院〈关于促进房地产市场健康发展若干意见〉的实施，政府进一步出台有关财政、税收优惠等政策的空间已经有限，边际效用也将递减。因此，建议中央政府进一步规范有关政策发布和宣传的渠道，明确政策导向，稳定政策预期，有关政策也要尽量集中出台。
加强市场基本性制度建设。首先，要针对房地产业的各个环节全面完善法律法规的建设，《物权法》出台后，一些针对性的配套法规如物业管理条例的修订尚未完成，地方政府针对行业管理的法规和政府规章急待进一步的修改和完善，特别是在立法过程中，要转变过去部门立法“强化政府行政管理”为主导的立法思路，真正贯彻“以人为本”的原则，以维护不同主体的权益公平为立法的出发点和落脚点，通过立法强化市场监管、提高效率。特别是要针对当前突出的信息不对称的问题，建立强制性信息披露制度，加强对开发商和中介机构的管理，消除信息不对称所带来的各种侵害消费者行为的现象。其次，要严格执法，特别是针对市场监管中的突出问题，重点整顿市场秩序，尤其是要严格对中介机构的管理。总之，要通过加强市场基础性的制度建设，完善法律法规，营造良好的住房消费环境，夯实行业发展的基础。
注意把握政策的公平。应避免形成政府或部门利益或者特殊利益集团的利益超越公众利益，形成“与民争利”，特别防治有关部门和开发商借扩大内需扶持市场发展之名，搭政策的“便车”。同时，应避免过度强调短期的政策效应和市场效率，而忽视长期的市场公平。
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中国住宅产业改革发展五大困惑
近年来，在中国，还没有一个行业能像房地产业这样受国家经济社会环境的影响这么大，也没有任何一个行业的发展变革如此之大，可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。
当前，关于中国房地产业改革发展中的问题与困惑主要集中在以下五方面：
“价跌量减”引发对房地产市场形势的争论
房价是不是真正形成拐点了？并已走入下降通道？如果判断形成拐点了，有多大的下跌空间？调整周期有多长？房价形成和波动的内在机制是什么？我们不妨从市场的多个参与主体的角度来分析。
（1）消费者的视角。认为现在房价至少要降30％，甚至是降50％。理由是根据国际惯例房价收入比在3…6倍，目前我国大部分城市的房价收入比都在10以上，所以至少要跌30％以上，部分地区要跌50％以上，才符合居民真实的购买能力水平。也有一些学者认为，房价应该回调到03年实行房地产宏观调控以前的水平。
（2）金融机构的底线。当前我国居民购房的首付款平均在30％左右，如果房价下跌30％，会不会引发购房人大规模的断供，导致金融风险？从8月份以来，中国银监会组织了五个测试小组到北京、上海、深圳等城市进行压力测试，银监会的官员认为当前房地产信贷风险可控，但当房价下降到30％时，房地产信贷不良率将急剧上升。中国银监会主席刘明康也强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展。
那么房价下跌30％可不可以作为金融机构判断问题的一个底线依据呢？笔者认为，当前房地产信贷中还存在一些突出的问题，一是在银行体制外有非常多的民间信贷，以及非正常渠道的资金进入了房地产领域，尤其是在浙江等东部沿海地区，已经出现了资金断裂的现象，二是在07年证券市场的疯狂投资中，一些房地产信贷资金和居民购房预付款被转向证券和金融衍生品投资，并蒙受了巨大的损失，比如像在香港上市的碧桂园等公司。具体数量和规模银监会不完全掌握，也很难准确掌握。
（3）开发商的心态。从03年以后，土地“招拍挂”逐步成为市场土地供应的主要方式，土地“招拍挂”引起了地价直接的攀升，2006年以来，很多项目出现了所谓“面粉贵过面包”的现象，比如07年出现的几个“地王”，今年四、五月份就出现了开发商退地的现象。根据上市公司公布的数据，当前房地产项目的毛利润在20…50％不等，事实上，为更快回笼资金，北京、深圳等地一些楼盘开盘价在扣除各种打折优惠后差不多就是成本价，开发商的心态是什么？在资金不断链的前提下，扛到哪天算哪天，所以在政府各项刺激房市政策出台后，并没有出现全行业的降价放量促销局面。
（4）政府的底线在哪儿？政府则希望通过一些政策出台以后，刺激老百姓购买，但实际上可能加剧老百姓的观望心理。有专家质疑地方政府救房市其实在就自己，因为包括重庆等地方政府实际可支配的财力有50％左右是通过土地出让金来获得的。房价下跌对政府收入的影响究竟有多严重？政府当然愿意房价在不怎么跌的情况之下，以时间换空间，但地方政府最担心的是如果开发商出现大面积资金的断裂，出现大量的烂尾楼和延期交房或无法交房的局面，可能引发大规模的上访和群体性事件，危及社会稳定。
（5）问题的关键在于如何启动市场？当前，政府急于希望通过对城市基础设施的完善和环境改善的投资和保障性住房的投资，带动房地产商进一步扩大投资规模，进而启动房地产市场，以保持固定资产投资的规模，发挥投资拉动对GDP增长的作用，以实现“保增长、保就业”的宏观目标。在当前出口市场下滑、内需启动还需要一定时间周期的情况下，扩大投资是确保GDP增长速度不出现明显下滑的重要手段，对于许多地方政府而言，房地产投资占到固定资产投资的三分之一以上，对GDP增长的贡献在2个百分点左右，启动房地产投资市场对保增长举足轻重。而房地产投资主要靠社会投资和外资，近年来，随着保障性住房建设力度的加大，政府投资才上升到总投资的15％左右。显然，单纯靠政府对住房的投资，房地产市场难以启动。
而开发商普遍在压缩土地开发和房地产投资的规模，他们更急于把在建和已建的存量商品房卖出去，回笼资金，并不愿意大幅度降价，而消费者还在观望，市场房价下跌的幅度还远未达到他们的预期。市场处于一种多方博弈的胶着状态。一些地区的局部市场甚至出现“有价无市”的状态。
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“救市”引发对政府行为争论
（1）政府可不可以干预住房市场？这一命题从理论上并不难破解，因为答案是肯定的。在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性——既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住宅市场的公平正义既是政府的天职，又成为各级政府干预市场的最好的理由。不仅西方发达国家如此，在中国社会主义市场经济体制下也不例外。
（2）政府行为的原则和边界是什么？归纳分析各地政府已经实施的救市政策，无外乎以下几种：第一，直接干预市场，政府收购房子；第二，在项目审批、土地供应上直接干预，达到调节市场供求状况的目的；第三，实施针对消费者和开发商的金融、税收优惠政策。如有地方直接对开发商土地付款进度延期，对开发商进行税费减免，对购房人实行税收和贷款利率优惠。
（3）救谁？什么时候去救？用什么办法去救？达到什么样的预期目标？事实上从03年以来，大多房地产调控政策并没有完全达到预期的目的。那么，在体制格局没有根本性变化的情况下，现在的政策效果会怎样呢？如何保证在不同的参与主体之间的公平？怎么保证*决策、科学决策？怎么问责？
国际金融危机引发对产业发展模式的深刻反思
97年亚洲金融危机以后，为启动内需，国务院取消了福利分房，实行住房商品化，一些地方政府把房地产业作为先导性、基础性的产业，以拉动内需，刺激经济增长，并带动相关行业的发展，但正是由于对房地产业的定位等问题的认识上的误区导致了房价上涨过快等一系列问题。这些误区包括：
（1）用西方国家的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平。人口众多与城市土地资源匮乏是我国的基本国情。中国13亿人，占世界人口的1/5，人均耕地
