房价之谜-第31部分
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新华社记者郇公弟分析德国房价十年不涨的内在原因，认为政府所采取的一系列措施不容忽视。总结为以下八个方面：
（1）确保房屋供求平衡，稳定房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定。目前有8200万人口，而住房总数达到约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑房价的上涨。实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。
（2）特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20％家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙和爱尔兰等，还是美国，近年来房价都随利率波动出现了大涨大跌的现象。
房价调控的德国样本（2）
（3）发达的房屋租赁市场成为稳定房价的“定海神针”。德国自有住房率为42％，而租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的出售房价水平起到了不可忽视的平衡作用。
（4）鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过的30％。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金；等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
（5）建立地产价格独立评估机制，实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。
德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。
（6）税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1％的不动产税，房屋买卖还要交的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15％的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20％至45％不等（2009年后统一为25％的资本利得税）。最后，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
（7）并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府特别地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢于通过抬高当地地价、房价，从而增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德国房价之所以能够保持十年不涨，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。
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政府宏观调控的原则和边界（1）
政府应不应该或者可不可以干预住房市场？这一命题从理论上并不难破解，因为答案是肯定的。在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性——既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住宅市场的公平正义既是政府的天职，又成为各级政府干扰市场的最好的理由。不仅西方发达国家如此，在中国社会主义市场经济体制下也不例外。
纵观改革开放30年来中国住宅产业的发展，特别是1997年取消住房福利分配，实行住宅供给和分配的市场化、货币化以来，围绕着政府对市场的宏观调控等问题的论争一直就没有间断。特别是在房价连年持续上涨的情况下，解决最广大居民住房问题成为社会关注的焦点，并引发了对中国住房市场化和完善住房保障制度的深刻反思。
2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，明确要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。其根本的指导思想就是：“政府解决住房问题必须体现公平正义。”
2007年3月十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》明确，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权都应当给予平等保护。这就使商品房、经济适用房、廉租房等不同形式的住房，尽管产权性质可能有差异，但从法律地位上，全体公民都享有依法取得必要的居住条件的权利，其房屋也依法受到法律的保护。为落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年11月建设部、国家发改委等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，从保障方式、保障资金及房屋来源、申请与核准、监督管理、法律责任等几个方面对廉租住房的管理进行了规范，2007年12月建设部、国家发改委等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》，从建设管理、价格管理、准入与退出管理、监督管理等多方面对经济适用房制度进行了全面的完善。
在完善住房保障制度建设的立法中，实现公平正义主要体现在：确保住房保障理念的公平性；实现不同收入阶层在保障范围和保障标准上的公平性，即“准入机制”的公平正义；实现保障性住房建设和配售的公开、透明、公正、公平，即“实施机制”的公平正义；实现保障性住房的再流通上的公平性，即“退出机制”的公平性。
完善住房保障制度并不能全面体现公平正义 。。
政府宏观调控的原则和边界（2）
那么，完善了住房保障制度，住房问题中的公平正义真的就完全解决了吗？笔者认为，当前，解决住房问题的公平正义至少还应该包括另一个方面的内容，即：切实转变政府职能，实现不同参与主体的公平正义。
住房市场的参与者简单地讲至少包括三个大的主体：政府、开发商（包括投资者和建筑商、中介机构等）、消费者。政府是规则的制订者，即是裁判员。但区别于其它行业和市场（如资本市场），由于政府垄断土地一级市场，房地产开发的各项程序的审批又离不开政府的直接管理，由此政府又不能不成为运动员。所以房地产行业的健康发展就不再单纯是一个行业发展影响地方政府税收的问题了。首先，政府对土地的出让直接就是一个政府、开发商、消费者之间的利益分配过程；其次，政府对房地产项目规划指标的审批直接决定了开发商的利益；影响到不同开发商之间的公平竞争；影响到最终消费者的居住条件和资产价值；甚至影响到不同区域地方政府之间的利益公平。比如，同一城市市级政府规划部门在不同城区之间如果采取歧视性规划控制标准，就可以导致不同城区区级政府的利益不公平。近年来，大城市的区县一级政府在争取上级政府规划建设上的政策支持时，八仙过海各显神通，是一个众人皆知的不争的事实。
从这个意义上讲，实现不同参与主体间的公平正义何其复杂。而这些年来政府在这一方面的工作离社会公众的期望还有不小的差距。
2007年10月28日，十届全国人大常委会第30次会议批准通过了《中华人民共和国城乡规划法》，自2008年1月1日起实施。新法确立了城乡一体的规划体系，体现了城乡统筹，实现了城市居民和农村居民在城乡规划建设方面的平等；新法强调了任何单位和个人（当然包括政府部门本身）都应当遵守依法批准的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利益关系的建设活动是否符合规划要求�
