房价之谜-第24部分
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做出的，参考了居民现实的住房统计数据，但底数不是很清楚，特别是对存量房的统计不全面，而二手房市场和房屋租赁市场的交易情况也会对新增市场交易产生很大影响，并直接影响到新增需求总量的预测结果。经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总数20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但由于财政能力等多方面的原因，北京市“十一五”期间安排的新建廉租房只占全部新增住宅总量1％左右，廉租房的实物配租量明显不足，尽管政府也明确通过收购二手房等方式增加实物配给的比例，但由于区县财政压力较大，市级财政转移支付有限，区县政府建设廉租房的动力不足。
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经济适用房租售比例失衡。
由于廉租房的覆盖范围尚不能达到满足全部低收入家庭，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”，“两限房”政策的初衷主要是解决这一群体的问题，但“两限房”究竟是一种临时的调控市场的手段，还是长期的住房保障的基本形式？2008年下半年市建委开始研究制定“经济租赁房”等其他保障性住房的实现方式，这无疑是一个很好的办法。
住宅租赁市场和买卖市场的关系失衡。。据北京市建委的统计，2005年末，北京市居民通过租房居住的比例为约24％，房屋自有率达到75％以上，租用房屋的主要是外地务工经商人员。而西方发达国家房屋自有率一般保持在60—70％之间，纽约、东京等大城市住房自有率则更低。97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化的导向下，居民房屋自有率大幅提高，住房租赁市场的发展严重滞后。
此外，结构性失衡还体现在不同地段的差异，表现出典型的地域性特征，80年代北京市的住房建设集中在二、三环之间，90年代亚运会的成功举办推动了亚北地区的发展，97年以后回龙观和天通苑等地区带动了城市边缘集团的发展，2000年以后，市政府进一步推动了南城地区的发展，2006年以后随着北京市总体规划的修编，城近郊区和新城建设逐渐形成一个新的高潮。此外，同一区位或相近区位在不同的时间段上呈现出局部供求关系的不均衡。
引发北京市住宅市场结构性失衡的原因极其复杂。概括起来主要有以下几个方面：
前几年经济适用房的政策错位，是导致制度部分失效的原因之一。限制购买条件过宽，缺乏严格的审批机制和退出机制，导致了经济适用房的消费过度。2001年以前在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭，在限定年收入不超过6万元的购买条件后，得到实惠的大多是中等收入家庭和白领阶层，而真正需要住房保障的低收入家庭和较低收入家庭，一方面购买力不足，另一方面在庞大的排队等号的购房者目前，或者“买不起、住不起”，或者“买不着”。
而由于在再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也大幅提高，椐统计，北京市最大的两个经济适用房小区回龙观和天通苑的出租率在40％左右，第一批购买经济适用房的业主如果按照市价出售，利润也非常可观。
2007年市政府调整了经济适用房“准入政策”，改按照家庭人口、收入水平、家庭财产等因素综合限定购买条件，严格实行“三级审核两级公示”的操作方式，并调整了经济适用房上市和再转让的政策，这才使经济适用房真正回归了保障属性，保障性住房的操作更加规范、公开、公正。
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外来人口
对北京住房市场的需求产生的影响不容忽视。受人口增长和土地、资源环境的制约，在经济增长、人民币升值和流动性过剩等众多宏观因素的影响，外地和外国资金大量进入北京房地产市场，在刚性需求和投资性购房的共同作用下，高档和中高档住房市场发展迅猛，并拉高了整体房价。另一方面，国家机关和事业单位的隐性政策性住房需求，造成住房市场表象和实际状况的差异。
根据北京市统计局1％人口抽样调查显示，2005年底，北京市户籍人口万人，流动人口万人，流动人口与户籍人口数量之比为1比，且流动人口呈加速增长的趋势。而据有关部门发布的数据，截至2008年年末，北京市的户籍人口为万人，常住人口已达1695万人，而流动人口为万人，近年来常住人口的增加每年大约50万人，相当于增加一个中等城市的人口规模。流动人口的住房需求两级化特征明显，一方面，大量外来经商人员、外国人和高收入者对高档商品房的需求旺盛，据统计，近年来外地人买商品房占商品房销售总量30％以上，另一方面，大量外来务工人员和农民工，不享受经济适用房、廉租房政策，也无力购买（甚至租用）商品房，他们的住房保障将是一个更为复杂的问题。构建科学住房市场体系的关键问题
总之，做为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”的北京市住房市场的供需问题十分复杂，与其他城市相比，房价的形成机制及波动机制既有类似之处，又有其独特的规律，需要长期的深入的全面的研究。构建科学合理的住宅市场体系将是一项长期而艰巨的任务，而在以下四个关键性问题上达成广泛的共识迫在眉睫。
（1）究竟应该保持怎样的房地产投资规模，科学安排住房建设计划和土地供应计划？既满足实现“保增长、扩内需”的宏观经济发展目标的需要，又能实现住房市场的总体供需平衡，确保住宅产业的持续健康发展。
（2）究竟应该建立怎样的保障性住房制度？保障性住房和商品房之间应该保持怎样的结构和规模？廉租房、经济适用房等不同保障实现方式之间应该保持怎样的结构比例？才能既满足全社会居民对不同类型的住房的现时的需要，又符合长远的完善多渠道住宅供给体系的必然要求？
（3）如何确定廉租房实物配给和租金补贴的比例关系，在“补砖头”和“补人头”等廉租保障的不同实现方式间找到平衡点？
（4）如何确定租赁市场和买卖市场的比例关系？加快培育规范、高效的住宅租赁市场。
房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是是否有足够的有效需求支撑，市场能否保持供需总量的相对均衡，这也是政府制定调控政策的基础。
上文分析表明，北京住房市场的根本问题是结构性的供需失衡，直接结果是造成市场机制的部分失灵，房价形成机制扭曲，房价上涨过快，并制约了潜在需求向有效消费的转化。解决问题的根本出路也只能是在控制供需总量均衡的基础上，加大结构调整，促进市场有效需求的释放。
房价上涨过快
1999…2003年，北京市住房市场平均房价基本维持在5000元/平方米以下，市场成交量逐年放大，5年上涨了3倍。居民有效需求得到很好的释放。但2004年后房价出现了快速上涨，随着房价上涨，成交量在2005年达到2800万平方米的峰值后，开始回落，4年时间回落超过1/2，回到了2001年的成交水平。如下图6…3。
事实表明，由于房价的上涨远超过了居民消费价格指数的上涨，也超过了人均可支配收入的上涨速度。在一部分高档商品房价格上涨拉动了整体房价上涨的同时，真正适合中等收入家庭的中低价位中小户型的住宅供给严重不足，保障性住房严重短缺，市场结构性失衡严重制约了交易的活跃。房价过高、适销对路的产品短缺、市场局部垄断、开发商价格合谋是造成高空置和高房价并存的重要原因。假定房价回归到2005年的水平（均价6162元/平方米），则成交量会显著放大（2005年全年成交量为2803万平方米）。事实上，进入2009年2月随着国务院各项政策的落实，北京市住房市场出现了回暖的迹象，一次折扣幅度超过20％以上的楼盘又出现了排队认购的现象。
目前，大多学者和开发商根据2008年市场“价跌量减”的特征和2008年底空置房总量数据，得出“北京房地产市场供过于求，市场还将深幅调整”的判断是不准确的；而单纯从09年一季度房地产市场出现的“小阳春”现象，就判断市场已经见底回升也似乎过于乐观。
当前，房地产市场回升，是促进房地产市场健康发展政策见效，抑制多时的住房刚性需求释放，新开楼盘价格有所下降，价格泡沫得到部分挤压等因素共同作用的结果。但由于国际金融危机的影响还在蔓延，对房地产业影响的广度和深度还不清晰，受就业难、收入预期不乐观等宏观经济因素影响，居民持币观望的心理并没有根本改变，市场需求的变化不确定性较大，能否走出低谷还难以定论。
启动中端市场成为打破僵局的必然选择。
房地产作为既拉动投资，又带动消费的产业，今后5年，在整体上保持现有的固定资产投资规模，对于克服国际金融危机带来的挑战，实现全市“保增长”的目标十分必要。
但2009年一季度房地产投资仅完成元，同比下降，拉低全市投资个百分点。尽管政府在保障性住房的建设、棚户区改造、土地收储和拆迁等方面的投入进一步加大，但社会投资不活跃。一季度新开工面积下降，土地购置面积下降，完成土地开发面积下降，推动房地产投资稳定增长，激发开发商的建设和土地开发热情，促进市场交易进一步活跃，任务仍很艰巨。
在控制总量的同时，关键在于加大结构调整的力度。一方面，要逐步调整固定资产投资的比例结构，房地产投资占全社会固定资产投资的比重长期超过50％的局面将难以为继。当前要进一步加大城市基础设施和公共配套设施的建设，通过改善政府公共服务，提升房地产投资消费环境和品质；其二，要加大保障性住房的建设力度，进而提高保障性住房投资在全部房地产投资中的比例；其三要启动中端市场，有效激发中等收入家庭的住房消费成为打破僵局的必然选择。进一步加大中低价位住宅的供给，不仅可以加速房价的理性回归，同时还可以通过中低价位适销对路的增量交易来带动市场的活跃，激发和带动存量市场的交易，提高市场效率。
加快完善基本住房保障制度（1）
（1）加快建立健全廉租住房制度。充分认识廉租住房在基本住房保障制度中的重要地位，把廉租住房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径；按照本市家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合本市经济发展水平和住房价格水平，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，完
