房价之谜-第18部分
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2、高房价是制约潜在需求向现实购买转化的“罪魁祸首”。
之所以出现成交低迷，主要是由于近年来房价上涨过快制约了理论需求向实际需求的转化，一部分高端市场拉高了平均房价，但另一部分中端市场由于房价过高，成交量从2006年下半年以后逐年萎缩，居民改善性住房需求被高房价所侵蚀，不利于市场的健康发展。假定房价回到2003年底或2004年的水平，则成交量会显著放大。再次，市场结构性失衡也严重制约了市场交易的活跃。近年来，在保持较快的供给增长的同时，真正适合中等收入及中低收入家庭，中低价位中小户型的住宅供给严重不足。
3、现行的房地产金融政策抑制了潜在需求向实际有效需求的转化。
近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，07年以来，中央政府在调整住房供给的同时已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：一是中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过渡消费；二是中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；
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居民实际购房能力明显下降（1）
按照我国现行的多渠道住宅供应体系，按照住宅类型不同，住宅市场包括：商品房市场和保障性住房市场。商品房市场既包括别墅、公寓等高档商品房，也包括普通住宅，而保障性住房主要指经济适用房和廉租房，近年来，各地为抑制房价，建设了一大批“两限房”，这是一种政府限定房屋销售价格，限定购买群体的政策性商品房。根据交易方式的不同，住宅市场包括：租赁市场和住宅买卖市场。
本节将通过对中国城镇居民家庭购房支付能力的分析，来测算市场的合理的结构。
需要说明的是，本书第节提到，由于收入计算等多方面的体制差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较，加上房改房和高住房自有率等原因，房价收入比不能准确反映中国居民住房支付能力，当前还没有一套科学、系统、完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。但应用房价收入比来分析住房市场供需关系的整体状况，特别是探讨结构性特征和存在的问题，还是可行的，也不实为一个比较好的办法。
住房市场结构性失衡明显
通过测算，可以看出中国城市住宅市场结构性失衡显著。体现在两类住宅供给子市场之间的相互关系上的失衡，包括：数量关系的失衡、价格关系的失衡、时间和空间关系的失衡三个方面。
数量关系指各类住宅子市场在整个住宅市场的份额关系。即：商品房与保障性住房的数量关系，存量房与增量房的关系，以及房屋租赁市场与房屋购买市场的关系。
根据西方发达国家、香港、新加坡等地区和国家的经验，住宅市场的数量关系是受政府住宅政策、当地的住宅市场化水平、居民家庭住房现状、住宅价格与家庭年收入、区域经济发展水平以及城市辐射力等因素影响和制约。不同国家和地区在不同的经济发展阶段和不同的历史时期的市场结构差异较大，并且随着经济的发展和居民收入的变化状况，各子市场的数量关系也在不断调整。
一般而言，廉租住宅保持在整个市场的5％…10％的稳定比例，覆盖最低收入家庭，使其“应保尽保”。经济适用住宅等保障性住房重点解决中低收入家庭的住房问题（即覆盖到总家庭数的40％），为社会经济的稳定运行提供基础，也有些国家覆盖到中等收入家庭（即覆盖到总家庭数的60％）。商品住宅面向中等及以上收入家庭，提高生活质量，调节和优化社会资源，但对于商品房市场与保障性住房之间的比例关系，并没有一个统一的通行标准。
各国政府在制定具体政策时，特别注意这两个子市场之间的相互衔接，根据当地经济发展水平、居民家庭收入的变化及时调整商品住宅与保障性住宅的市场份额关系，逐步加大市场调节的份额，减少社会保障的份额，实现社会资源最优化组合。书 包 网 txt小说上传分享
居民实际购房能力明显下降（2）
存量住房市场是住房商品市场体系中的组成部分。完全竞争市场的条件包括人数很多的小规模买者和卖者，产品同质、自由进入和自由退出以及完全的信息或知识等。在住房存量房市场，买卖双方均为居民个人（家庭），主体对等，人数众多，供给和需求高度分散，呈现出典型的竞争市场特征。存量住房比新房屋数量要大得多，所以真正影响总人口居住水平的并非新增加的房屋量，而是已有的房屋存量。
一、二级住房市场的市场细分是调控和完善住房市场的重要手段。在发达国家，房地产的流动性相对较好，二手房是房地产市场的主要交易品种，人们可以随时买进卖出，市场价格具有较高的敏感性。当前，我国存量房市场的发展严重滞后于现实的需要，存量房的交易不论是从成交面积上还是成交价值上，占整个市场的比例明显偏低。房地产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了80％－90％，而目前我国这一比例还不到50％。
另一方面，在西方发达国家，住房消费一定有租赁形式，租赁是住房市场的常态，过分偏好住房购买消费，是中国一个特定时期的特定现象，目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段，租赁市场与购买市场数量关系失衡。
中国城市住宅市场数量关系上的失衡突出表现在三类住房、两类市场比例关系上：
（1）保障类住房建设和商品房建设之间的比例失衡。从供给看，1998—2006年全国经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8…15％之间，“十一五”期间各地都调整了规划，加大了保障性住房的建设力度，保障性住房的比例提高到全部新建住宅的20％以上。但从居民支付能力看，1998—2006期间占全部总家庭60％的中等及以下收入水平的家庭，需要通过购买经济适用房或租用廉租房解决住房问题，即便随着收入的增长，到“十一五”末需要通过经济适用房和廉租房解决住房问题的家庭仍然占总家庭的40％，覆盖中等以下收入家庭。彻底解决中低收入家庭住房问题将是一个漫长的过程。
（2）经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总量20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但很多地方政府提供的廉租房和租金补贴明显不足。
（3）经济适用房建设和消费中“租”与“售”的比例失衡。经济适用房绝对价格基本满足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。txt电子书分享平台
居民实际购房能力明显下降（3）
（4）住宅存量市场和住宅增量市场比例关系的失衡。住宅租赁市场和住宅买卖市场的比例关系失衡。住宅存量市场交易不活跃，住宅租赁市场成交清淡，交易量和市场容量不匹配。
住宅市场中各子市场的市场化程度不同，也就带来了与之所形成的价格和租金方面的巨大差异。通常情况下，廉租住宅的租金水平主要考虑最低收入家庭的支付能力，兼顾该类住宅正常使用中的维护费用支出情况。在香港，廉租住宅的租金水平为家庭年收入的9％，远远低于租住商品住宅租金为家庭年收入26％的水平；从美国的情况来看，一般收入家庭的住房消费开支控制在25％左右，低收入家庭则将收入的30％用于房租，余下和市场应交房租的差额由政府发券补足。
社会保障住房对商品住宅价格的影响主要表现为两个方面：
一是社会保障面的划分会对商品住宅的需求产生影响，从而间接影响商品住宅的价格。这一关系我们在前几部分得到了实证的支持。因此，政府在划分社会保障面时必须根据当地经济发展水平和居民家庭收入水平严格制定标准，而不是随意划分，否则会对当地商品住宅市场发展产生不良影响。
二是商品住宅价格与社会保障住房价格的相互影响。虽然经济适用住宅享受了政府的优惠政策，并且政府也控制了开发企业的利润水平，但是经济适用住宅与商品住宅成本具有类似的构成，如拆迁补偿费、大市政配套费、勘察设计费、建安综合费用、税金以及开发企业的管理费和财务费用等。因此，经济适用住宅价格与商品住宅价格具有一定的相互关系。一般来讲，商品住宅价格越高，经济适用住宅的价格也相对较高。与此同时，经济适用房的价格也对同一地区商品房的价格形成刚性的支撑作用。
从价格关系上，突出表现在两类住房两种价格比例关系的失衡。具体表现在：
（1）相对于中等收入家庭，商品住房价格明显偏高，而经济适用房价格也超过了中等及以下收入家庭的支付能力。
（2）商品房价格与经济适用房的价差过小，商品房的高价格形成对经济适用房价格的拉动作用明显。目前，在我国大部分城市和地区经济适用住宅是根据同一地区商品房价格扣除政府土地出让金等20多项政府税费，并限制开发商的利润不超过3％，由政府审定的价格，但也没有一个固定的比例关系。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，二者的价差主要体现在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，利润也非常可观。
（3）房屋租赁价格和买卖价格的关系不能反映正常的经济规律。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系；一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100，但在中国北京、上海等城市这一比例达到1：200～1：300。
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时间和空间关系的失衡
时间和空间关系是指在特定的时期和特定的区域不同类型子市场的比例关系，这是由不动产的不可移动性和房地产市场的区域性特征决定的。比如，以北京市为例，2005年以前，北京市经济适用房的建设以市政府为主体，历年建设量占新增房屋建设总量的9…15％，在价格分布上的特征是集中在2500…4000元/平方米，在区位划分上主要分布在五环外边缘集团如回龙观和天通苑地区，2006年政府加大了经济适用房的建设力度，在建设总量上提高到20％左右，并且在地铁、公共交通延长线等附近安排建设项目，一些城郊区县如顺义延、怀柔、昌平、房山也根据本地区的需要建设一定数量的保障性用房，在价格和区位上呈现多元化的特征。
中国城镇住宅市场的结构性失衡从时间和空间上，
