房价之谜-第17部分
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果把非观测效应看做是各个截面或个体特有的可估计参数，并且不随时间而变化，则模型为固定效应模型；如果把非观测效应看作随机变量，并且符合一个特定的分布，则模型为随机效应模型。
在实际研究中经常采用的Panel data回归模型（或TS/CS （Time Series /Cross Series）模型）是固定效应模型（fixed effect model；FEM）和随机效应模型（random effect model；REM）。在实证研究中一般通过对数据的Hau*an检验以确定是选用固定效应模型还是随机效应模型。在模型中；如果模型中的系数 为确定性变量；即模型中省略因素对个体差异的影响是固定不变的；则模型为固定效应模型。如果 为随机变量；即模型中省略因素对不同个体的影响是随机的；则模型为随机效应模型。
因此使用面板数据，主要有三种模型可供选择，即OLS模型、固定效应（Fixed Effects，FE）模型和随机效应（Random Effects，FE）模型。利用F检验识别使用OLS模型还是FE模型； 再利用LM 检验（lagrangian multiplier test）识别使用OLS模型还是RE 模型，最后用Hau*an 检验使用RE 模型还是FE模型。本文所有的模型全部过程用Givewin2软件 或者EVIEWS5软件完成。
首先；对模型进行选择。利用检验来确定是选择固定效应模型还是随机效应模型其检验的统计量为：W= ，其中 是固定效应模型的估计结果； 是随机效应模型的估计结果，而∑是两种估计量协方差矩阵之差，即：∑=Var（ ）…Var（ ）；实际上Hau*an检验是一种Wald统计量；它渐进服从自由度为k的 分布；其中k为模型中解释变量的个数。在给定显著性水平 下；若W《 ；则采用随机效应模型；否则；采用固定效应模型。从理论上讲；若仅以样本自身效应为条件进行推论；宜采用固定效应模型；如果欲以样本对总体效应进行推论；则应采用随机效应模型。一般情况下；对于住宅产业来说；居民对房子的消费倾向在短时间内保持了相对的稳定；具有时间的一致性。因此，本文利用软件Givewin2 和Eviews5来计算检验的值；并且根据其判别规则选择固定效应模型。其次；在参数不随时间变化的情况下；对截距和斜率参数的两种假设的情况下进行检验。
当横截面的单位是总体的所有单位时，固定效应模型是一个合理的模型。如果横截面单位是随机地抽自一个大的总体，则使用随机效应模型较为合适。本文是对全国所有省市的住房供给进行分析，为了控制不同省份的个体特征，本文主要采用固定效应模型。
中国城镇住房价格变化特征
从总体上看，1991—2006年，中国城镇住房销售平均价格保持平稳上涨，出现了两个上涨周期，第一个周期是1992…1993年，第二个周期是2003年以后，第二上涨周期从时间上明显拉长；从结构上看，1998年以来，经济适用房销售平均价格基本比较稳定，略有上升，但2004年后上涨速度明显加快；1997…2003年，别墅、高档公寓等的销售平均价格基本平稳，稳中有降，但2003年后却出现了快速上涨的趋势；与此同时，别墅、高档公寓等的销售平均价格远远高于住房销售平均价格，接近住房销售平均价格的两倍；可以推断别墅、高档公寓等的价格高于普通住宅价格两倍以上。
2001年后，我国土地交易价格指数的上涨速度超过了房屋销售价格指数，说明在一定程度上，土地价格的上涨对房价上涨起了推波助澜的作用。房屋销售价格指数快速上涨，特别是在2003年后出现了上涨速度加快的势头。房屋租赁价格指数每年的上涨幅度不大，说明住宅租金保持平稳；房屋销售价格指数上涨快于房屋租赁价格指数上涨，房屋销售市场与房屋租赁市场之间的价值扭曲现象进一步加剧。
中国城镇住房价格与投资
长期以来，我国国民经济保持持续快速的增长，中国城镇住房价格保持稳定增长，人均GDP的增长速度快于城市住房价格的增长速度，但在2003年以后，住房价格上涨出现很大变化，且出现了加速增长的趋势，住房价格的增长速度已经开始超过人均GDP的增长。
近年来，我国全社会固定资产投资和房地产投资出现持续快速增长的趋势，全社会固定资产投资和房地产投资对住房价格的拉动作用十分明显。房地产投资增长持续高于全社会固定资产投资的增长，房地产投资占固定资产投资的比重不断提高，但2003年以后，随着国家对房地产的宏观调控的实施，房地产投资持续上涨的势头有所抑制，增长速度开始回落。中国城镇住房价格的变化与经济发展水平密切相关。1997年以来，中国城镇住宅价格平稳增长，住宅价格的增长和物价增长水平基本保持同步，住房价格始终略高于居民消费价格上涨，但在2003年下半年以后，居民消费物价和住房价格都出现了加速上涨的趋势，房价上涨突然加快，大大超过了同期消费物价的上涨水平。
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中国城镇住房需求总量模型与预测
房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是是否有足够的有效需求支撑。同时，未来需求量的研究有利于为政府制定土地的供应计划和开发商理性地开发土地，尽可能避免住房供应弹性小带来的供需不匹配，而造成住房价格的大幅波动。因此，对住房需求量的合理预测是稳定整个住房市场的关键。
当前，中国住宅供给是否过量？未来的需求量到底有多大？又有多少理论需求可以转化成实际有效需求？需要如何实施宏观调控？本部分在研究中国住房市场现状的基础上，对未来住房需求量进行预测。本节将城市住房潜在需求量分为两部分：一是城市化和人口增长推动的住房需求；二是城镇居民改善性住房需求。主要指收入增长所带来的对居住水平提高的客观需求。
当然，影响住房市场需求的因素众多，变量关系错综复杂，给预测住房市场的需求增加了相当大的难度。以上测算也只是一个理论上的估计，与实际有效需求之间还有很大的差异。
一是在潜在住房需求中，改善型需求不仅占有相当比重，而且具有较大的需求弹性。这一部分需求能否转换为有效需求，以什么方式实现转换，既取决于居民现时的支付能力以及对未来的收入预期，也取决于与之相关的政策，比如首付比例、利率水平和按揭政策等。
二是城市化和人口增长所带来的住房需求也不一定能够全部转化为实际有效需求。比如部分城镇新居民（如进城农民和和刚工作的大学生）因经济能力所限，暂时只是潜在的而非现实的需求。
三是政策的改变，投资性需求被抑制。比如2003年以来的宏观调控政策极大地影响了投资性需求，住房市场的投机和炒房被有效限制，特别是2007年以来，央行多次加息和提高存款准备金率，并在12月份实行“第二套房”贷款政策，对改善性需求的释放形成极大的影响。
此外，对城市人口的预测是总人口的预测，没有细分不同年龄、层次、结构人群的购房需求；对住房需求量的预测用的是人均住房建筑面积的概念，这里面包括了商品房、经济适用房及廉租房等各类住房在内，随着我国住房制度和政策的进一步完善，城市普通商品住房的需求量可以根据住房总需求量按比例计算出来。这些因素也影响了测算的全面性。
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中国城镇住房供给总量模型与预测
住房市场供求机制是市场运行机制中的核心。住房市场供求关系的变化导致价格的涨落，反过来价格的涨落又刺激和抑制供给和需求。供求的相对均衡形成住房市场的均衡价格，与一般市场的供求关系不同，住房市场的供求关系具有不对称性。
第一，住房的不动产特点使得住房的供求关系具有明显的区域性特征。
第二，供给与需求的不平衡是绝对的。住宅供给的相对滞后性，由于住宅开发建设的周期较长，住宅的供应相对于住宅的需求显得落后。住宅需求的多样性，由于消费者经济承受能力的不同及其他因素的影响，造成了住宅需求的多样性和复杂性。
第三，供给与需求的平衡是相对的，具有时间维度和空间维度。从某一时期的整体来看，供求是一致的，但对于某一特定区位，供求的一致又较难实现。市场的最终作用结果是优化资源配置，供需不平衡的矛盾在市场的推动下最终形成一种均衡。
住房市场供需的均衡状态，是指住房商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。非均衡状态是指住房商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，一对不一致或者两者都不一致的经济状态。我国住房市场非均衡态表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡，总量在时间上均衡的同时区域性的不均衡四种状态。
近年来，中国房地产市场出现了高空置与高房价并存的奇怪现象，特别是2008年以来，出现了全国性的“价跌量减”的市场格局，住宅空置面积迅速提高。华远地产的老总任志强认为09年我国空置量会超过4亿平方米 ，而中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中，对北京、上海、深圳等全国15个城市库存商品房数量和最近一个月来的成交量进行了统计，据此得出，在目前的成交量下，上述主要城市商品房现有库存需要约27个月才能消化 。而中国指数研究院表示，09年我国商品房供过于求的局面将更为严峻，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上，如北京，按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。 一些地方政府还据此调减了2009年住宅用地计划和商品房建设计划。
根据以上分析，可以对中国城市住宅市场的供给和需求状况总体上作出以下基本判断：
1、当前的市场形势并不能得出市场“供大于求”的结论。
上文对总需求的预测中，近后5年内中国每年理论上的潜在住房需求在10……14亿平方米，而保持近年来的房地产投资规模和增长速度，今后5年内每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上，因此粗略概算每年供需之间的差距在4…5亿平方米。而根据国家统计局2009年2月26日公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年全国城镇商品房屋竣工面积为58502万平方米，比上年下降，其中：住宅竣工面积为47750万平方米，比上年下降，商品房销售面积62089万平方米，比上年下降，其中：住宅55886万平方米，比上年下降。
所以，从中长期看，中国城市住宅市场的刚性需求旺盛，发展潜力巨大。如果政策得当，理论上的刚性需求能够转化成实际的购买力，市场将出现持续供需两旺的发展势头，甚至出现持续的供不应求的状态。
2、高房价是制约潜在需求向现实购买转化的“罪魁祸首”。
之所以出现成交低迷，主要是由于近年来房价上涨过快制约了理论需求向实际需求的转化，一部分高
