房价之谜-第14部分
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墅住宅与公寓进行比较，住宅面积上很难达成统一的标准，自然就影响了房价的比较。第二，各国在房价上的统计定义有很大差别。比如，爱尔兰仅使用二手房销售的平均价格，英国则给出了新房、旧房及新旧混合的计算的3种实际成交价来计算房价收入，韩国使用全国房价指数，在日本则以土地价格为依据。想要统一千差万别的房价统计口径，就必须对大量的历史数据进行调整，不仅成本极大，而且有很高的技术要求。第三，各国在统计平均房价时采取的标准也不同，比如是用套内建筑面积还是使用面积。第四，各国在家庭收入状况统计上的差异较大。
徐滇庆还系统地计算了1987…2005年中国城市房价收入比的数据，其结论是如果能够有一套合理的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。。 最好的txt下载网
房价收入比不适宜进行国际比较（2）
笔者认为，房价收入比计算公式是一个过于简化的模型，它暗含着不少假定条件。而一旦各个地区在这些假定条件上存在差异，则以房价收入比来衡量居民住房价格承受能力就显得不合适了。
从房价收入比角度探讨的购房能力是一种理论上的购房能力，其所表达的是在现有的收入和房价水平条件下居民是否“应该具有”住房购买能力及这种能力的大小，其比较也是理论购房能力大小的比较。这种概念与在现有的收入和房价水平条件下居民是否“实际具有”住房购买能力及这种能力的大小是有本质差别的。特别是在当前中国宏观经济持续快速发展，居民收入和结构发生快速变化，房地产市场正处于高速发展的周期，与发达国家成熟稳定的房地产市场比较，应用房价收入比衡量居民的住房支付能力，可能存在一些明显的低估，而另一些因素的影响又可能造成高估的可能。
第一，“房改房”与高自有率造成房价收入比的计算结果低估居民实际住房支付能力。
在计划体制下，住宅由单位统一建设统一分配。自1998年我国城市住房制度实行商品化、货币化改革以来，公房所有权开始出售给职工，一半以上的城市居民，在房改进程中用很低的价格购买了平均每套60m2左右的“房改”住宅。许多购置新房实际上是以旧换新，以小换大的住房条件改善。现行的把全部居民都按“白手起家”购买一套新房的方法计算出来的房价收入比，低估了居民的实际购房能力。如果这些已经拥有了房产的居民卖掉60m2的住宅再去买80m2的住宅，两者相减后计算出来的房价收入比就大概只有原来的1/3，也就是说从10~20倍降为3~6倍的水平，买房就不那么困难。正是因为这个原因，包宗华先生曾在其研究报告中建议房价收入比的计算公式应修正为：房价收入比=（市场平均房价一自有住房出售房价）/居民户均年收入。
第二，忽视二手房市场交易情况使房价收入比的计算结果低估居民实际住房支付能力。
国际上计算房价收人比要求房价包含各种类型的房屋，包括新房和存量房。而国内计算房价时只反映了新房的交易价格，由于在同一市场中，新房的交易价格一般要比旧房高，所以只考虑新房的价格会高估房价收入比。例如，美国每年新建的住房一般只占存量住房总量的~，每年有10％左右的存量房进入市场销售，新房旧房的比例一般在1：3，两者相加平均，市场住房平均售价就低了。我国的二手房市场发展相对滞后，市场交易量较小，与同一区域同一类型新房比较，房屋成交单价和总价可能较低，造成我国计算的房价收入比数值偏大。
第三，收入不均衡使房价收入比的计算结果对低收入群体高估和对高收入群体低估。 txt小说上传分享
房价收入比不适宜进行国际比较（3）
在一个经济发展比较成熟的国家；城镇居民的收入可划分为贫困、中等和富裕3个群体；分别占居民总数的20％、60％、20％。这样纺锥形的结构是稳定和谐的，因此联合国的研究报告采用中位值来反映住宅市场的发展状况，这主要是因为西方发达国家住宅市场比较稳定，中产阶级是市场的主要消费者和社会财富的主要占有者。房地产市场的总体运行状况可以用这一特定阶层的购买能力来反映，而房价收入比的中位值恰好反映了这一阶层的购房能力。
然而，在我国目前的居民收入呈现金字塔型，即低收入和中低收入人群偏多，在我国中等收入阶层还未充分发育，其收入水平、占有财富的比率，还是相当低的，高收入人群较少，但少数高收入的居民却掌握了较多的社会财富。世界银行的统计数据显示，我国的基尼系数在改革开放前为，2003年已达到，超过了国际公认的警戒线，2005年基尼系数已逼近7。 现行的房价收入比的计算方法，收入是社会平均收入，而房价是实际成交的均价，这就造成对低收入群体购房能力的高估和对高收入群体的低估。
第四，直接采用居民家庭年平均收入计算得到的房价收入比存在明显的偏差。
首先，在计算家庭年收入时，世界银行家庭收入的定义是各种税前收入，包括：工资、养老金、商业活动收入、租金收入和各项实物补贴等，而目前我国居民收入来源复杂，实际上一个家庭的收入不仅仅是工资，还有其它方面的收入，包括一定数量的金融资产，而政府目前还无法全面统计；其次，我国的隐性收入（灰色收入、*收入等）是现实存在的，而且数额也是较大的。南开大学曹振良教授曾经做过估算，其结论是“居民实际可支配收入要比统计收入高20％”，据此统计收入计算得到的房价收入比无疑要产生较大偏差；再次，经过20多年的改革开放，我国城市中个体业户、私营企业数以千万计，他们的收入一直没有定论，各种股份公司股东的收入基本没有纳入到家庭收入的统计范畴，其收入要高出一般职工工资数倍甚至几十倍；最后，我国在统计城镇居民人均收入时，通常用人均可支配收入来表示，即实际收入扣除个人所得税后的余额，而欧美等国家居民购房的一次性费用以及房屋持有过程中的一些费用，如按揭利息、物业管理费等等可以作为家庭所得税的税前抵扣项目，这就从一定程度上减低了购房人的经济负担。此外，发达国家具有比较完善的社会保障和救助体制，医疗卫生、文化教育等公共福利事业远高于中国的水平，也从一定程度上减低了购房人的经济负担。
第五，高储蓄率与亲情援助的力量会提高居民实际住房支付能力。
我国人民素有节俭的习惯，一向崇尚“高储蓄、低消费”，即使在收入水平不高的情况下储蓄率也一直保持着较高的水平，而且长期具有低收入高储蓄的特点。而我国传统习俗中一个极其重要的家庭观念就是父母为子女购置房产。现实中，父辈帮助子辈、孙辈买房及亲朋好友帮助购房是极其普遍的现象。商务部发布的《2006…2007年中国结婚市场发展调查报告》中指出，全国城镇结婚消费中，有的新人得到了父母们不同程度的财力支持，其中主要的就是买房子。在我国许多居民的当期家庭可支配收入可能不高，但由于代际财富积累、福利所得、政府的房屋拆迁补贴以及亲友资助等因素，其真实的购房能力可能相当强，比如高储蓄率与亲情援助的力量会提高住房支付能力。
总之，房价收入比从居民住房支付能力的角度可以从一定程度上衡量房价是否合理。但由于世界各国在住房制度、住房金融政策、经济发展阶段等各方面的差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较。影响中国当前房价收入比的因素十分复杂。当前还没有一套科学的系统的完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。
此外，“租售比”也不适宜进行国际比较。北京大学中国经济研究中心徐滇庆认为，在许多情况下，房价收入比和租售比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产市场是否出现了泡沫。如果仅采用当期的房价收入比和购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况，也可能被误认为过热。
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关于“空置率”的论争
2005年10月，众多媒体公布了一组所谓的“国家统计局最新数据”：到2005年10月末，全国商品房空置面积达亿平方米，其中商品住宅空置面积6024万平方米。报道声称当时的全国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。”这个消息立即引起全国上下关注，引发了一场沸沸扬扬的“房地产泡沫之争”。
“1亿多平方米空置面积意味着每四五个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积”，“26％的空置率意味着26％的建设面积是卖不掉”——大家大多这样理解着让人咋舌的数据。中国社会科学院易宪容认为，“我国空置率已经到了危险的边缘。”但是，也有一些学者质疑那种总空置除以总存量的空置率算法，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授在《空置率过高是天大的谬误》一文中提出，依照他的计算方法，商品房实际空置率不到1％。随即众多网站纷纷转载，并引发了范围更大的争论，争论的焦点主要集中在空置面积的界定标准、空置率指标的计算公式、空置率指标的国际警戒标准等三个问题上。
刘洪玉、陈森林对住房空置率指标进行了深入研究，指出空置是反映住宅市场供求关系变化的主要指标，提出了住宅空置、空置率、空置期、平均空置期、平均租售时间、净吸纳面积等基本概念。刘洪玉，院萍对商品住宅、经济实用房、廉租房的合理空置率进行了研究，建议以6％作为衡量我国商品住宅市场的空置率合理性标准，以3年供应总量的8—12％作为衡量新建商品住宅市场的合理性空置率粗略标准。香港学者谢贤成估算出1979…1994，香港住宅的合理空置率为。他认为，根据香港的经验，合理的租房空置率为1％~，经济实用房的合理空置率为4％~6％。
就在媒体大幅报道与学术界激烈争论之时，面对着一边是增长的空置面积，一边是高昂的房价，1％与26％相差悬殊的空置率数据，消费者不禁感到迷惑，不知道该相信哪一个。2006年3月16日，国家统计局发表声明，称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率26％的数据”。建设部有关负责人也表示，目前我们国家还没有建立空置率指标，不能进行空置率计算，也不能用于国际比较。随后，3月31日，建设部紧急下发通知，要求北京、上海、天津、广州等40个城市的房地局、规划局、建设局（建委）提供商品房供应和空置情况有关数据。建设部对外称，此举是为全面掌握商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。
一个令人费解的现象是：有这么大的空置面积，至少说明房地产业存在产品过剩的危险。在这种过剩危机之下，按照一般商品的供求规律，供不应求价格上涨，供大于求价格下跌。房地产价格应该下跌才对，但中国近年来却出现了一种“高空置率和高房价并存”的现象。
笔者认为，当前应用空置率指标来衡量中国住宅市
