房价之谜-第13部分
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（2）特征价格理论
特征价格理论认为房地产商品的面积、楼层、朝向、所处区位、物业服务等等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些因素综合决定的。运用特征价格理论编制房地产指数的思路是：将影响房地产价格的品质因素分解，将前后期房地产价格变动中因品质因素所引起的价格变动剔除，得到纯粹由房地产市场供求关系引起的价格变动。国外目前编制房地产指数多遵循这样的思路，较典型的方法有两种：
①重复交易法。重复交易价格就是同一栋房屋在两个不同时期售出的价格。重复交易法就是利用房地产重复交易的项目，重复交易价格资料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、楼层、朝向、结构、材料等等房屋品质方面均相同，保证了前后期对比的样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。
②特征价格法。特征价格是每单位消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费所愿意支付的边际费用。特征价格法是应用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格，并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。目前国外一般是采用特征价格理论来编制房地产指数。
中国现有的房地产价格指数的编制大多采用加权平均法，比较常见的做法：一是均价指数法。这是计算某一时期的房地产销售平均价格，以它的变动来代表房地产价格的变动，其中价格取当期的销售价格，权数取当期的销售面积。二是加权指数法。考虑到前后期的房地产市场结构不同对价格的影响，以基期房地产销售面积为权数，借鉴一般商品物价指数的计算方法来计算房地产价格指数。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。
从我国目前公布的房地产价格指数看，其编制者一般分为两大类：由房地产中介机构发布的指数着重于该地区房地产细分市场的走势，并为房地产开发商及消费者决策提供参考；由政府部门发布的指数着重于反映该地区房地产市场整体走势，并为相关部门的决策提供参考，典型代表是“中房指数”、“全国35个大中城市房地产价格指数”。
中房指数
“中房指数”是“中国房地产指数系统”（china real estate index system，CREIS）的简称，是以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。中房城市指数按月或季度发布。目前，中房指数系统在搜房研究院的推动下，己初步形成了重要城市价格指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。
全国35个大中城市房地产价格指数
全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右发布上年全年和当年上个季度及半年的价格指数。全国350个大中城市房地产价格指数分为3类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。通过对全国35 个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。近年来国家发展改革委和国家统计局扩大了统计范围，按月份定期公布全国70个大中城市房屋销售价格变化情况。
国房景气指数
国家统计局按月计算并对外发布“国房景气指数”，该指数是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6个分类指数构成。〃国房景气指数〃是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。该指数反映了房地产市场景气变化趋势和程度。该指标可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为。这就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。
中国房地产价格指数失真明显
我国当前的主要房地产价格指数并不能真实准确的度量房地产价格波动，反映整个房地产市场的供需态势和走向。造成房地产价格指数失真的症结在于，一方面是由房地产作为商品的非同质性特征决定的，另一方面则是由于当前我国普遍应用的房地产价格指数编制方法存在一定的缺陷。
第一，价格指数编制首先要求编制对象是“同质化商品”。在编制商品价格指数来反映某一商品或商品组合的纯粹价格变化时，一个基本前提就是要求我们必须能够控制商品品质和结构的变化。因为对单一商品而言，本身质量的变化，和市场需求的变化都会影响前后期价格的变化，房地产商品是一个完全差异化的产品，很难有完全相同的两个房地产商品。其品质不但受建筑物本身的品质，如建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等方面因素影响，且与建筑物周围的环境，如交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院以及区域环境发展前景等密切相关。
第二，当范围扩大到房地产商品组合时（相当于一个房地产市场），引起前后期价格变化的因素还应包括商品组合结构的变化。如住宅与商业用房的比例，以及住宅内部高中低各档次房产的比例等的变化，由此单从房地产市场均价或项目的售价判断城市或地区房价的整体走势就可能产生较大的偏差。
假设基期市场交易的都是普通住宅，而本期交易的都是高级住宅，则这两个时期均价的变动，并不能真实反映房地产市场的供求关系变化。例如2002…2003年北京房地产价格涨幅很高，就是因为该时期房地产市场集中供应了一批高档住宅；再比如某月郊区项目供应量多了，或是经济适用房等低价位住房集中上市，市场均价可能就下来了，但实际上，房价并没有变化，只是房价统计的比重变了。但根据现行的政府统计制度和信息的发布，普通消费者就会简单地看发布的房地产均价的变化，形成信息的错觉和误差。
第三，成交量的变化也会对均价产生很大的影响。2007年11月份在网络与电视媒体上频繁见到类似“楼市寒意渐浓”，“京城房价半年来首次下降”的报道。一时间有关“楼市拐点已经出现”的言论也不绝于耳，这些热议根源于北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，2007年11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份开盘均价15324元/平方米下降了358元 。但在一片“唱衰”声中，购房人却认为并没有真正享受到“降价”带来的实惠。造成这些困惑的原由是在这一统计周期市场的成交量显著下降，几个较少的降价楼盘的成交就可以将均价拉下一大段，但整体上大部分楼盘成交量很少，甚至有价无市，而到真实的成交放大时，价格又涨上去了。
第四，利用加权平均指数法度量房地产价格波动，将报告期有成交的房地产项目与基期项目进行比较；形式上虽采用了价格指数公式，但没有解决公式要求的样本报告期和基期同一的问题。这样计算出来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息。西方国家经过多年的发展房地产市场以存量为主，交易稳定，因而误差也相对较小，中国正处于房地产市场发展迅速、结构变化较快的发展周期下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，这样就使计算出来的指数可比性大大降低。
此外，当前中国政府发布的统计数据往往是与上一年度同月份相比较，而在实际生活中普通居民容易与本年度上月相比或与近一段时间比较，这样就容易产生一些错觉，从而影响消费者的心理和预期。
当前一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比指标进行衡量，认为目前各省市的商品房价格相当于城镇居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等，全国平均为9．84，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层，从而产生价格的虚涨，出现房地产泡沫。那么，房价收入比有没有通用的国际标准？是否适宜进行国际比较？应用房价收入比指标究竟能不能对中国城市住房价格有一个合理科学的判断呢？
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房价收入比不适宜进行国际比较（1）
1991年6月，瑞纳德？李诺在搜集到较多国家的房价收入比资料后，所发表的关于住房可支付能力和房价收入比的国际比较的研究报告中指出，“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”，“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”，“社会主义国家如此高的房价收入比使我警觉到，这些国家的住宅市场和市场经济下的住宅市场是不同的。”
在1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，1993年是83个国家，1998年是96个国家。这些统计资料都充分表明：由于各个国家每个时期不同区域、不同国情，所计算出的房价收入比的差别很大，因而没有统一的标准。
以联合国公布的1998年统计为例，资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为倍，平均值为倍，中位数为倍，最低的和最高的30，差距达到30多倍，其离散度太大。从统计学的观点看，由于方差太大，使得这个房价收入比的统计数据几乎说明不了什么东西。而且一半以上国家的房价收入比在6倍以上，还有一部分在4倍以下，列入4~6倍范围内的只有一小部分国家，并不能把它叫做平均数，这也就比较全面彻底的否定了4~6倍是国际惯例的论点。联合国人居中心的报告中也反复声明，如果要在不同国家之间比较房价收入比，需要特别慎重。
北京大学中国经济研究中心徐滇庆曾系统论证过房价收入比不能被用来进行国际区域间比较，他列举出的主要原因是：第一，各国在房价统计对象选择不同。在美国、加拿大等北美地区，当地房屋价格通常以套为单位来计量，因为大部分房屋的样式都是在中国被称为别墅的独立式住宅（Single Family House）；在英国住宅的主体样式（Two Bedroom Appartment）与日本、新加坡等地的二居室公寓相似，倘若要将别墅住宅与公寓进行比较，住宅面积上很难达成统一的标准，自然就影响了房价的比较。第二，各国在房价上的�
