房价之谜-第10部分

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者认为目前没必要救市。政府该不该“救市”？“如何救”才合法有效？“救市”政策的效应如何？一切似乎有待观察。
　　而进入2009年北京等城市和地区似乎开始出现市场回暖的迹象，但房价下跌的趋势仍在延续。房价是不是真正形成拐点了？并已走入下降通道？有多大的下跌空间？调整周期有多长？房价形成和波动的内在机制是什么？
　　

房价理论（1）
本节是对国内、外关于房地产价格形成及波动机制的理论研究综述。国外关于房地产价格形成及波动理论
　　国外关于房地产价格形成基础理论的研究集中在地租理论，包括：古典地租理论，19世纪上半叶资产阶级经济学家的地租理论，发展到*主义的地租理论，古典地租理论往往将地租解释为一种剩余产品。新古典经济学家往往把所有地租都解释为级差地租，把地租看成土地生产力的报酬。*的地租理论，主要有级差地租理论和绝对地租理论。*认为，地租所反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。
　　*还从质和量两个方面对地租进行分析。从质的方面看，土地所有权集中体现在绝对地租上，即无论土地本身的状况如何，只要有土地所有权的存在，就必然有地租的存在。我国实行土地有偿有限期使用制度的理论，正是由此推导出来的。从量的方面看，地租又分为级差地租Ⅰ、Ⅱ两种形式，由于所利用土地本身状况的差异，以及利用者投资等方面的差异造成地租量的不同。此外，*还提出了计算地租量的公式：地租=市场价格…个别生产价格　，还提出了“资本化的地租表现为土地价格”，其公式为：土地价格=地租÷还原利息率　。
　　现代西方经济学的地租理论，则主要是从供求关系来研究。马歇尔认为，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。西方学者所推崇的城市地租理论从城市土地利用空间结构的调整角度出发，通过建立并完善引起土地价格变化的变量体系来研究地价。1945年，拉特克利夫出版了《城市土地经济学》，重点研究了土地供求、土地与住宅市场的均衡模式。
　　非均衡的思想首先产生于20世纪30年代，凯恩斯在《就业、利息和货币通论》一书中提出了与一般均衡理论不同的想法，创立了具有非均衡特征的宏观经济学。其后，为了弥补“凯恩斯革命”所带来的宏观、微观的经济学之间的差异，西方经济学界试图用非均衡分析的方法建立宏观经济的微观基础，这样，就形成了较为系统的非均衡理论体系。
　　1945年，拉特克里夫出版的《城市土地经济学》（中译本）开始分析城市土地供求状况，研究土地市场均衡模式，分析不动产市场结构。
　　Burns和Grebler在1977年出版的名著《国家住房论》中指出世界上没有哪一个国家住房的供给和需求能完全达到平衡，他们提出住宅市场存在四种不平衡的形式：（1）静态不均衡，一个国家或地区住房的数量与家庭数量之间的总体不均衡。（2）动态不均衡，指住房供应过剩或短缺量化程度总是随着时间不断变化的。（3）空间不均衡。指一个国家或地区不同区域之间的短缺或过剩分布上的不均衡。（4）质量不均衡。指一些家庭的住宿条件可能低于社会大多数人可接受的标准，比如说面积、质量、舒适度等。他们认为，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的。在所有的发达国家，政府试图通过介入社会住宅市场或修改现行政策的漏洞或同时采取两种措施以达到减少住宅市场的不平衡。　。　想看书来

房价理论（2）
1984年，歌德伯格（）与钦洛伊（）的《城市土地经济学》（中译本）出版，同年，米尔斯（）与哈米尔顿（）的《Urban　Economics》出版。他们从单一的市场均衡模式、存量——流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制。这两本著作虽然采用了不同的计量模型来描述和分析美国的住房市场，但都注意到均衡模型无法解释房地产市场，前者采用闲置——过度模型，后者采用价格——租金模型。
　　美国经济学家迪帕斯奈尔和惠顿在1996年出版的《城市经济学与房地产市场》以城市经济学理论为基础，透析房地产市场的运行规律，重点研究了住宅市场的周期波动和存量——流量模型、住宅市场的供求规律和空置率。等（1988）分析了住房需求的决定因素；（2000）对不同特征的房屋需求进行了定量估计；Swan、Ostas等认为抵押贷款市场的结构是房屋建设量变化的主要影响因素；Moore研究认为新建住宅开工量的影响因素主要有财政收入、建造成本、结婚率、空置率等　。
　　Geoffrey　　Meen和Mark　　Andrew　（1998）对影响住宅价格的动力因素从理论和实证角度进行文献研究他们认为，一个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论是不存在的。对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经济或金融经济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建模。从住宅价格建模的实践来看，按时间顺序，可分四种类型：（1）早期的模型仅包括有限变量（如收入）的模型结构；（2）Mark…up模型涉及的是住宅价格与建设成本的关系；（3）简化形式模型是从住宅需求和住宅供给结构中推导出来的；（4）生命周期模型。
　　在解释区域住宅价格的差异时，Geoffrey　　Meen和Mark　　Andrew　（1998）认为文献理论主要集中在五个领域：（1）迁移（migration　），（2）交易和搜寻成本（transactions　and　search　costs　），（3）公平迁移（equity　transfer　），（4）套汇（spatial　　arbitrage　），（5）决定住宅价格因素的模式（pattern　in　the　pricedeterminants　）。　Geoffrey　　Meen和Mark　　Andrew还对住宅价格模型的实证结果进行了分析，认为影响住宅价格的主要动力因素是：（1）收入（ines）；（2）利率（interest　rates　），（3）信用可靠性（credit　*ailability　），（4）税收结构（tax　structure　），（5）住宅供给（housing　supply　），（6）人口结构（demographic　structure　）。
　　（1988）研究了美国住宅市场的模型变化；等（1999）建立了与房屋质量有关的供求均衡模型；（1996）运用房地产市场均衡的四象限模型解释了写字楼市场的供求均衡及失衡的情形；（1996）研究了房地产市场中价格信号的作用，认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。

房价理论（3）
概括而言，西方学者关于房地产市场价格的供求动态模型的研究有：
　　（1）蛛网模型。即基于均衡的经典动态模型，有收敛和发散两种基本模式。市场均衡通过价格来调整供求。为使价格能充分发挥调节作用，完善的市场必须具备下列两个条件：一是市场行为主体能方便、及时地获取有关商品价格的所有信息；二是不存在制度上的阻碍来阻止价格调整。可见，房地产的特性决定了住房市场是非均衡的，如供给闲置、需求过度与价格上涨同时存在等特点。于是，在对房地产价格波动的考察中出现了对均衡模型的修正。
　　（2）闲置——过度需求模型。提出了一种房屋闲置与住房过度需求可以同时存在的模型，它用政府规划用地和市场供需量的差别来解释房地产市场的这种现象。这种模型在文献中称为非均衡模型，将土地供给的政府干预作为造成闲置——过度需求的原因，可以解释土地的闲置——过度需求的现象，但住房市场像对土地市场来说，受政府规定的总量控制要轻的多，闲置的商品房供给者根据市场产出的。另外，这种模型不能解释住房价格长期上涨的现象。住房市场的有效需求不足，空置率在不断上升的同时，住房的价格仍可能上升。这显然不是在均衡点摆动。
　　（3）价格——租金模型。这种模型将租赁市场和买房市场结合起来分析住房供求的规律，得出住房的供求——价格规律不能简单等同于一般商品。
　　（4）费尔——杰斐非均衡模型。1972年，20世纪70年代中期，美国学者费尔（）和杰斐（；1972）以美国的房屋市场为例，建立了第一个非均衡计量经济模型，不仅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型参数估计的方法，认为其市场并不是均衡的，把房地产市场看作为非均衡市场能够更加接近于现实经济状况。
　　（5）绝对非均衡模型。这种模型是在对瓦尔拉斯均衡假设提出疑问中建立起来的，实际交易量与供求的理论值之间的关系更远，价格变量的调节作用更小。
　　国内关于房地产价格形成机制的研究
　　近年来，国内关于房地产价格形成及波动方面的研究越来越多，比较集中在四个方面：一是关于房地产市场供需均衡以及非均衡的研究；二是关于房价与地价的关系的研究；三是关于房地产泡沫的研究；四是关于房地产宏观调控与房价关系等方面的研究。
　　徐滇庆认为中国房地产市场正处在一个非常特殊的时期，由于供不应求，资金流动性过剩，再加上全球性的资产重新定价，中国的房价在短期内将继续上涨。并提出了政策建议：一是推进税制改革，压制房地产市场过度投机；二是加强金融监管，切断由房地产泡沫经济通向银行系统的渠道；三是反对房地产寡头垄断，维护房地产市场的正常竞争秩序；四是规范土地市场，保证中低收入家庭的住房权利；五是增加廉租房和经济适用房的供给，帮助低收入人群解决住房问题；六是防范由于房地产泡沫经济崩溃导致爆发金融危机。

房价理论（4）
郭金兴从房地产虚拟性及其波动规律的角度，通过由虚拟经济的角度对房地产市场的国际比较，分析了中国房地产的定价方式及其价格波动的形式，认为房地产价格与宏观经济周期性波动密切相关，并根据国家统计局的数据对35个大中城市的房地产价格进行了分析，认为规模和购买能力是影响各地房地产价格的重要因素，而城市人口数量和经济增长速度对房地产价格没有显著的影响。
　　王阿忠以规制经济学和产业组织理论与方法为指导，研究了中国住宅市场政府经济规制机理，设计了政府规制架构和各类型住房的价格经济规制模型。其主要观点与结论是：（1）中央政府应限制地方政府自身利益在土地市场上的无限膨胀，博弈均衡须采取组合式供给地价规制方式，以实现地价的平稳增长。（2）住宅市场的垄断结构与产品差异性，导致市场呈弱价格竞争特性，通过供大于求达到降价的政策是无效的。（3）住宅市场的信息不对称导致市场参与各方极具价格上涨偏好，市场呈现非理性混合均衡状态。政府应加大打击利用信息资源牟取暴利的力度。（4）针对住宅市场失灵现状，政府必须注重长效规制机制建设，建立住宅产业经济规制法律体系和组织架构，对住宅商品市场实行“二元”价格经济规制，以防止价格泡沫的