地产狂人任志强-第17部分
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几经磨难，上市圈钱计划终于成功！
1997年，华润北京置地在境外发行可换股债券亿美元，同时在境内扩股至13亿股。当时，国内还没有发行可换股债券的先例，更没有可在境外发行换股债券的公司，华远是境内公司用境外上市公司发行债券的第一家。
兼并并不是简单的大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。它更像是一个黑社会老大在收小弟，老大在收小弟时会考虑这个小弟是不是对自己足够忠心，能不能为自己打天下；小弟会考虑这个大哥有没有能力罩住自己，跟着他会不会吃香的喝辣的。
后来的事实证明，华润和华远做对了选择，华润这个老大让华远实现了地产航母的梦想，华远送给华润这个老大一个硕大的红包。华润1994年兼并时总共投入了4400万美元，接下来的两年获得股息1400万美元。华远的股票1994年每股收益元，1995年元，1996年元。玩股票的人知道，这是一个多么惊人的增长速度。要是放在2007—2008年的中国股市，它会比万科更疯狂！
注意这次兼并的历史背景，你会发现很有趣的一个现象：
1984年，政府开始卖地，市场并没有太大的动静；
1988—1991年，房地产商像突然醒过来似的，拼命买地建房，史称过热阶段。
1992—1993年，海南房地产泡沫被迅速地吹起，又被迅速地刺破，有人赚得笑开了颜，同样有人债台高筑。国家的宏观调控出台，给房地产市场降温。但北京出现了一股前所未有的城市建设和房地产开发热潮。全国的房地产开发也似乎到了疯狂的境地，开发量成倍地增长！而活跃的成交量蒙蔽了所有人的眼睛，大家都以为这是黄金10年的初期。
1994—1995年，国家觉得前两年宏观调控不够狠，得继续泼水才能让温度降下来。于是，一系列组合拳又重磅出击。土地开始管制了，房子不许乱建了，银行也不借钱了。
1996年，房地产市场降温了，不过温度似乎降得过多了，房地产企业开始亏损了。于是，国家又在这年年底减免了房地产业的部分税收。
这是一个神奇的5年周期，中国的房地产行情如同股市一样完成了一轮疯涨后，显现出它的顶部特征，接下来的5年将是漫长的熊市。5年之后的2001年，中国的房市又将开始酝酿新一轮的疯涨，其势头将更加猛烈！只是不知更疯狂的牛市之后，接下来的熊市会不会更惨烈！
这是一个神奇的政策市，它随政策的指引而前行，却总是慢了半拍。它也永远同股市一样，不是涨过了头就是跌过了头，永远需要修正，永远不稳健！
但不管这个市场如何不平稳，任志强和他的华远最终躲过了这一轮牛熊交替的轮回，依然风光。
这一切都应该归功于这个漂亮的擦边球！
全民买房时代之“NO。1”（1）
1998年全面取消福利分房制度以前，任志强带领的华远作为政府的宠儿，被养得白白胖胖的，华远的市场经验、人际关系等也慢慢积累起来。这一切，均为任志强的公开发言打下了基础。适逢国家颁布23号文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），任志强借此机会首次公开亮相，向人们展示了他严谨逻辑支撑下的“另类观点”。
为政府支招
中国政府从1983年开始进行城市改革，但由于没有经验，只能摸着石头过河，所以整个改革显得有点小心翼翼，畏首畏尾。
1987年政府刚刚公布了城市改革的具体条款，可在次年就宣布“停缓建”。
1992年发表邓小平南方谈话，提倡让一部分人先富起来，并且出台政策，允许土地有偿转让。这一系列政策打破了房地产开发企业只能为全民所有制的限制，使房地产业的市场化成为可能。然而紧接着由于1993年海南房地产泡沫事件的爆发，政府出台了银行紧缩调控，并开始征收土地增值税。
银根紧缩让房地产开发商的资金链难以维系，他们只好转向上市融资一途。可就在同一年，政府又严格禁止房地产开发企业上市，彻底关闭了房地产的融资渠道。
在任志强看来，国家宏观调控政策频频出台，但是指向性模糊不清。在任志强的眼中，中国有些政府部门出台政策的随意性比较大，一有风吹草动便政策频出，但又起不到实质性作用。
1995年，国家又出台了《城镇房地产管理法》，进一步加强了对土地的控制。这一系列的措施很好地防范了金融风险，防止了海南房地产泡沫事件的再一次发生。但同时，对刚刚兴起的房地产业则是一个致命的打击，用任志强的话来说，就是闹出了倒洗澡水时把孩子也一起倒掉了的笑话。
1998年全面取消福利分房制度以前，任志强的华远实际是实行全民所有制，是一个如假包换的国有企业。它当然有理由把自己当作政府的孩子，事实上，孩子他爸对这个孩子也颇为照顾。在北京西城区的旧城改造工作中，拆迁房的肥差几乎被华远连汤带锅一并端走。华远这个政府的宠儿被养得白白胖胖的，华远的市场经验、人际关系等也慢慢积累起来。
1993年以前，华远的实力已经很强大了，说它是北京房地产行业的龙头老大也不为过。而华远最幸运的则是遇到了任志强这样一个领航者。1993年开始频繁针对房地产的宏观调控政策并没有让华远势弱下去，反而由于一系列出色的动作，华远找到了实力强劲的新东家，并且境外上市成功。
华远在国家货币从紧的第一轮宏观调控中活了下来，而且还加速成长，很是茁壮。
1996—1997年，持续的经济紧缩，让中国的房地产行业几乎陷入全面的亏损阶段。政府一看，这城市改革的成果就要付诸东流了，于是赶紧又出台政策——减免部分税收，让房地产业缓口气。
1998年，福利分房制度全面取消。同期，国家为了解决中低收入家庭住房困难并启动市场消费，适时地推出了经济适用房。
专业地说，福利分房就是住房实物分配。简单地说，就是单位所建房屋以福利的形式无偿分配给职工居住的一种福利待遇。
全面取消福利分房这一举动结束了一个延续了几十年的分房时代，房子成了有价的商品。那时人们可能没有想到，它同样开启了另一个时代——房奴时代！那时人们可能也没想到，海南的房地产泡沫刚刚结束，全国范围内的房价疯涨就将来临。 txt小说上传分享
全民买房时代之“NO。1”（2）
此时的任志强上有人际关系，内有强大的团队，背后有实力超群的华润支持，自己兜里还有数不清的钞票。在北京的房地产界，任志强可谓是如鱼得水，呼风唤雨。这意味着什么？意味着任志强已经具备了“放炮”的资本，他可以公开发言，“指点政府”了。
于是，针对1998年国家发布的23号文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），任志强连续写了《我看房改与经济适用房》和《再论房改与经济适用房》两篇文章来表达他对房改政策的不满。
这两篇文章共耗费了25张A4纸，洋洋洒洒近3万字。虽然任志强不喜欢别人对他的作品断章取义，但为了更好地理解他的观点，笔者只有冒昧点评一次了。
在《我看房改与经济适用房》的开篇，任志强首先承认，福利分房解决不了住房问题。但他又接着说，1988—1998年，这10年间的房地产市场发展解决了许多重点城市50％以上的居民住房问题，而这应归功于市场经济，与计划经济无关。至此，全文认定了房改和经济适用房是无用的，是一种错误的政策。
以此论断为基础，任志强认为政府的23号文件是要使已经形成的房地产市场重回到计划经济的老路上去。
接下来，任志强又将政府的23号文件认真地研究了一遍，发现其中存在文件内容与指导思想相悖离的奇怪现象： 第一，既然停止住房实物分配，却又将廉租房以住房实物分配的方式分配给低收入家庭居住。第二，法律规定没有土地出让权的房屋不能转让、租赁和抵押，但又扶持没有实施土地出让的经济适用房的建设。第三，缴纳了土地出让金的市场化商品房被冷落了，而市场化商品房原本应该是支撑市场的主体。
三种奇怪现象一罗列下来，任志强得出了如下的结论： 北京市经济适用房的推出将会打垮一大批开发公司，这次的房改政策意在终止国家的土地出让制度而消灭房地产市场。
而在任志强眼中，中国的房地产业居功至伟，城镇的面貌改变和城市基础设施的建设都得靠房地产市场的拉动。他还用数据来证明，即使没有房改政策，也能解决居民的住房问题。
作为一名首都地产龙头企业的带头大哥，任志强当然最关心北京的房改及经济适用房的建设问题。因此，在文章中，任志强特别将北京的房地产市场与上海的房地产市场作了详细的对比，以此来说明北京根本不需要建设经济适用房。另外，他还列举了经济适用房的诸多问题，例如价格不统一的问题、购房对象的选择问题等。
在这篇文章中，任志强还列举了房改的两大罪状，并将其细分为九小条。这两大罪状的第一条就是，房改加剧房屋在市场中的畸形消费。任志强指出，商品房、房改房与经济适用房是三种不同类型的房子，而其价格与性能不呈正比的关系，在同一个区域的流动，势必加大分配的不合理、不公平性。另外，由于高收入人群没有资格购买经济适用房，而低收入人群又买不起经济适用房，中间那部分人既享受了经济适用房的优惠又分享了住房补贴，这就使得穷人更穷了。而经济适用房提出的本意是解决中低收入人群的住房问题。任志强认为这两者是非常矛盾的。
另外，任志强还认为房改政策对房地产市场有很大的破坏作用，并详细列出了诸如经济适用房对商品房的挤出效应等六条破坏作用：txt电子书分享平台
全民买房时代之“NO。1”（3）
第一，经济适用房对商品房的挤出效应；第二，低价的经济适用房与高成本的商品房形成竞争，冲击了后者的价格，任志强甚至将其提到了冲击宪法的高度；第三，土地成本是房屋价格的基础，没有土地成本的经济适用房否定了中国刚刚建立的房地产市场；第四，靠政府的优惠、政府的计划、政府的资金和信贷支持解决住房问题会引发社会、金融问题，占有大量国有土地的单位职工比他人更多地占有住房的优惠政策是不合理的；第五，国家建设70％的经济适用房会占用大量的土地，而使高消费阶层消费高档房屋的愿望得不到满足；第六，经济适用房要求3％的低利润率（扣除所得税只有不到2％的利润了），如果这一目标能够实现，房地产市场也就不存在了！
在将政府的房改政策与经济适用房政
