潜伏在房产中介--揭秘二手房交易内幕-第3部分
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其实很多客户都有这样的心里：曾经有机会买到好房，失去之后，总会拿前面的作比较，这样的心态令他们在买房的过程中一错再错。 。 想看书来
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？
1，意愿很好，但不代表现实
我们发现，无论是在市场好的时候，还是市场冷淡的时候，都有客户存在观望心理。
为什么客户会有观望的心理？
理由只有一个，就是对未来房价的走势看不明朗。这样说还不准确，应该是在他们心里，都存有房价下跌的意愿。因为只有房价下跌，他们的观望和等待才能获得实际的利益。
前面提到过，因为买房涉及金额巨大，随之带来的则是，如果房价下跌，甚至暴跌，能省到的钱也就越多。这么巨大的利益，就难怪有那么多人甘愿冒险等待。
事实证明，在近十年的房地产市场，抛开08年金融危机时房价略有下跌之外，其余时间或涨或平稳，房价已经是十年前的十倍。许许多多曾经观望和等待过的人们，最后几乎都是以更高的价格买了房子，或者已经无力承受房价而放弃了买房。此是题外话。
固然每个人都有理想，并为着这个理想设定自己的人生轨迹。一个人没有钱的时候，他会把赚钱买房作为理想，当某人已经有足够的钱买房时，他希望房价下跌，这就不再是理想，而只是个人的一种意愿。
理想更多的是在精神层面上，能不能实现，都不会影响到现实生活。意愿则是，在本来可以立即实现目标的情况下希望变得更好，从而选择了另一种途径，结果会有两种，更好，或者变得更坏。
在买房的问题上，许多人把意愿和理想混为一谈，希望房价下跌只是人们的意愿而非理想。因为当你考虑买房时，必然已经准备好买房的资金，但这时你产生了房价可能下跌的意愿，如此一来，你同时也必须承担房价上涨的风险。
在任何事物上，人们的意愿总是好的，而现实却有正反两面，好的和坏的。其实这就像赌博，每个赌徒的意愿都是赢钱，结果往往是有赢有输。
所以客户抱着观望的心态买房，也是赌博的一种表现。
2，市场的好与坏，具有很大的欺骗性
市场总是这样，有好的时候，也有不好的时候。
对于一般产品来说，价格通常都会相对稳定，起伏不大，供需关系是维持市场平衡的重要参照物，也是价格的决定因素。
而相对于房地产，在中国是比较特殊的一个商品，它的市场化也只是起步阶段，还很不成熟，也没有建立起比较完善的体制和法制，因此，房地产市场的变化是很不规则，也是难以预期的。
这就对购房者提出了一个难题：面对琳琅满目的楼盘，面对时冷时热的市场，买房变得更像是雾里看花，困难重重。
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（3）
在楼市里，只有两种类型的客户：一类买房是真正满足自己居住的，称之为刚需。第二类是投资使用的，包括炒房团和一些散户。市场的好与坏跟这两类人在楼市里的活跃度有很大关系。所以通俗的理解，市场好就是看房买房的人多起来，成交量不断上升，并伴随价格的暴涨。市场不好表现为客户减少，房价相对平稳，成交量低迷。
当然，在某些时候这只是表面现象，因为各种利益关系的存在，很多时候市场并不是看起来那样热闹或者冷清，具有很大的欺骗性和迷惑性。
第一种情况，开发商营造声势促销楼盘。这是比较常见的手段，为了顺利销售房子达到盈利的目的，开发商找人冒充客户托市，甚至签假合同，虚张声势构筑市场繁华的表象，以骗取真正的客户跟进。
第二类情况，媒体的大肆渲染对楼市的影响很大。房地产作为当下老百姓最为关心的一个话题，当然也是各种媒体报道的重点，报纸，网络，电视，广播，几乎每天都有关于房地产的信息，这些信息真真假假，却可能影响到购房者的决定。最近例子，2010年五月份，各媒体相继报道租金上涨的消息，结果这一行为直接造成了租金的暴涨。
第三种情况，国家调控是市场转变的风向标。正因为房价长期非理性增长，国家才不得不做出一些调控，诸如提高首付，限制外地人购房，提高贷款利率等，以控制炒房投机行为，稳定市场。
可见，影响楼市的因素都是外在原因，并非市场本身的需求减少或者增加。一般的，市场需求应该维持在某一个水平线，但是因为受上述因素的干扰，买房需求处于等待观望当中，市场的好与坏才显得差别巨大。
这里存在两个疑问：为何市场好的时候房价总是连连攀升？为何市场不好时房价也没有多少下滑？
这才是真正值得深思的问题。
3，买涨不买跌，这一定律可信吗？
楼市有一条定律，叫“买涨不买跌”。
诚然，在市场冷淡之时，许多客户会有观望的心理，希望等到看清未来走势才出手。
买方市场之所以为买方市场，就是因为买的人少，市场显得冷清，可供挑选的房源更多，价格也更容易谈，主动权多半掌握在客户手里。
相反的，有许多客户愿意选择在市场已经好起来的时候再出手。这时候购房者争先恐后挤进市场，常常出现几个客户抢一套房子的局面，这样就使得房东心高气傲，反价或者干脆不卖的事情层出不穷。
卖方市场的时候，伴随着哄抢，涨价，甚至有钱也买不到房子的种种局面，主动权也随之被房东牢牢掌握。
既然卖方市场有这么多不利因素，为何大多数客户还是要选择在市场好起来的时候买房呢？
这是因为，房子上涨的时候是大家都看得见的，买进就意味着赚到，面对唾手可得的利益，大家趋之若鹜就很好理解了。同样，房东明知价格上涨却要出手，反价和不卖的事情当然也就不奇怪。 txt小说上传分享
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（4）
任何事物都有两面性，当你看到利益的时候，房子不好买到，当房子好买的时候，价格又不稳定甚至有下跌的趋势。这和股市里追涨杀跌是一个道理。
但是，炒股和买房还是有一些区别的。买房的主要功能用于居住，股票却只能作为投资。同样是下跌，股票可能会变得分文不值，而房子依然存在，它的价值并没有改变。换言之，刚需买房，可以不必考虑房子跌价的问题，因为房子是为自己所用，价值只是市场的价值，你居住的感受并没有改变，而你觉得价值贬低，不过是心理作用罢了。
问题就出来了，就如案例二中的吕小姐一样，许多在上涨期间买房或者没有买到房的客户，同样经历了市场低迷的时候，他们常常错过了那个时期，而在卖方市场匆忙出手，不但没有选到自己喜欢的房子，也付出更大的代价，还要受房东气，得不偿失。
所以买涨不买跌这一定律，在楼市里其实并不是很好的选择。如果你已经准备好买房子，并恰好处于市场平稳的时候，那么完全可以出手，从容地选房，杀价，这才是最好的选择。
4，看多还是看空，要从自己实际情况出发
我的很多客户，买房的时候喜欢去看一些名人专家的观点，专家说房子要涨，就急急买进，专家说房子要跌，就无休止等下去。在网络上，把这类支持房价上涨的人称为多军，即看好买进与持有，另一部分认为房价会下跌的人群称之为空军，即不赞成持有和买进。
这样做明显是让别人的脑袋决定自己的钱袋，非常冒险。
前面已经讲到，市场是难以预测的，即使国家的政策调控，也未必能让楼市按照既定的轨道行驶。既然如此，那些所谓的专家又如何知道房价是上涨还是下跌呢？
显然，这类专家也不会真正知道房价的走势，但是他们会说很多理论举出很多例子来证明自己观点的正确性，无论哪一方，都可以把自己的理由说得冠冕堂皇，令人信服。
说到底，他们需要有很多支持者来提高自己的知名度，有了知名度就有了利益。利益才是他们最根本的目的，而无论哪一方支持者如不考虑自身的情况就听之信之，必将丧失自己的利益。
我以前有个客户，在买房前一直希望房价下跌，常常打电话问我，市场有没有下来一点，有没有便宜的房子出来。后来终于鼓足勇气下单买了房，仍然经常打电话给我，但已经不是问房价有没有降一些，而是问房价有没有上涨一点了。
所以，同一个人在不同的环境下，对待房价的态度也是不一样的。网民之所以会相信专家的言论，正是因为站在自己的立场上，去看待专家的观点，当这些专家所说的理论是自己所希望的，当然很容易产生共鸣进而支持他们。这实际上走进了自己设置的意愿，因你希望房价下跌，所以支持说房价下跌的专家。如此而已。
看多还是看空，其实本身不是问题，该不该出手买房，关键还在于自己有没有需求和购买能力。
这里有三种情况：
A；当你有硬性需求并有购买能力，可以买。
B，当你有需求没有购买能力，只能等。
C；当你没有需求却有购买能力，可选择性的买入，要知道，投资永远伴随风险。
房子是特殊商品，既可以作为财富积累的仓库，同时是人们不可或缺的遮风避雨的港湾，是实用的。不要让所谓专家的观点来左右自己的决定，因为他们并不知道你实际的情况，而他们说过的话写过的书，也不会对任何人负责。倒是你们的跟随，让他们名利双收，他们达到了目的，购房者却失去了机会。
第三章：网上查盘，如何辨别房源真假？（1）
第三章：网上查盘，如何辨别房源真假？（1）
前面所有的分析其实只说明了一个问题：买房前，是不是真的有购房需求并为此做好了准备。
当你准备好了这一切，当你铁了心要买一套房，OK！那么接下来就是我要谈到的最核心的内容：如何安全顺利买到一套称心如意的二手房？
先来解释一下什么是二手房。
百度里第一条的解释是：二手房是已经在房地产交易中心备过案，完成初始登记和总登记的，再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
在传统观念里，二手房一定是旧房，是别人住过的房子，买二手房意味着价格便宜，实惠。但是在今天，由于投资客的介入，二手房已经不再是以前的样子，有很多是毛坯房甚至是刚刚交付的新房。
所以，二手房的房源不是稀少，而是数量庞大，有时候一个新交付的小区，有超过一半的房子是房东准备出手的。而前段时间炒得沸沸扬扬的“小区黑灯率”，就是为了证明如今的房子都是被炒家囤积准备出售的。
其实这已经无需证明，炒房行为早已被�
