次贷危机与房地产泡沫-第20部分
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中国商业银行还应该关注房地产企业及其相关企业的贷款的信用风险。目前，很多开发企业在缴纳开发立项前的税费、动迁后，就没有资金进行再投入，随着银行信贷管理的逐步规范，不合规开发贷款难以取得。在建筑行业卖方市场下，常常由建筑商垫款进行开发。这样便形成：开发商拖欠建筑商款项——建筑商拖欠材料供应商款项——材料供应商拖欠材料生产商款项，最终拖欠到银行贷款麦元勋，刘湘云从美国次级债券危机引发的思考［J］经济纵横，2007（12）。
积极进行金融创新，拓宽房地产融资渠道
在美国次贷危机中，资产的快速证券化，催生了美国次按市场的快速发展，为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了银行业等贷款机构风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。在我国，住房按揭贷款证券化程度很低，其潜在不良信贷风险主要集中在银行体系之中，而我国银行业在金融体系中占比很大，一旦按揭贷款出现大规模违约，聚集在银行体系内的风险就会爆发，可能引发中国金融体系的系统性危机。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之二是，我国应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作，让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险蒋新玲美国次级债危机剖析及其对中国的启示［J］参考与借鉴，2007（11）。 。 想看书来
第八章 未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”（3）
业内有一些人认为，中国发展金融衍生工具应该放慢速度。这种观点在当前来讲有一定的影响力。但是，从长期来看，中国的金融创新才刚刚起步，我们的金融产品不是太多了，而是太少了。所以，我们不是要放慢速度，而是要尽快开发出更符合市场需要的、更能够抵御各类风险的金融工具，不能因噎废食，主要的问题是如何对衍生工具加强监控。应大力发展分散住房贷款风险的金融工具，如积极探索在房地产业发展证券、基金、债券等多种金融产品，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。探索建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业，研究将保险资金引入住宅融资市场的途径。完善住房置业担保制度，研究放贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。
与此同时；商业银行在扩大个贷业务时也应避免政绩目标等非理性和非经济的色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，认识和防范信贷风险，坚持“三原则”，即对借款人基本特征、还贷能力和抵押物进行风险评估。对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价转变，提高自身抵御风险的能力。
提高资产甄别能力
虽然我国实施了有效的资本管制，对外投资实行了严格的限制，但还是有企业投资次贷相关业务，如中国银行披露持有次级房贷965亿美元，工商银行披露持有12亿美元，建设银行披露持有10亿美元，在此次美国次贷危机中受到一定的损失，所以提高资产甄别能力刻不容缓，尤其是我们已经成立和即将成立的外汇投资公司、QDII、港股直通车等面向海外的投资市场，如不了解海外市场运作规则，不提高对资产的甄别能力，那我们将成为风险的转嫁对象，为其埋单舒适，李佳美国次贷危机的演变及对我国的启示［J］甘肃金融，2008（1）。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之三是，熟悉海外市场规则，提高资产甄别能力。
中国金融业的开放速度，特别是资本项目的开放要格外慎重
我国企业在海外投资中如何评估金融风险，如何有效防范和规避风险，已经成为我国迫切需要解决的重大课题。目前，在外汇贮备投资中，由于对国际资本市场运作，特别是新的金融衍生产品了解和研究都不够深、不够透，我国选择投资项目面临困难。今后亦考虑安全性高、有实体部门支撑的投资项目，可在资源能源等领域进行战略性投资或并购，而证券投资要谨慎。
4次贷危机对中国房地产企业的启示
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美国次贷危机已对世界经济产生较大影响。我国的房地产市场——价格持续上扬、贷款快速增长，市场“泡沫”不容忽视，尽管国家有关部门联手“治市”，但效果不尽理想。我国房地产市场存在着类似次贷危机的诱因，我国的房地产企业应该从中吸取教训，得到一些启示。
应该适应市场需求开发房地产，为我国房地产市场结构的优化出一份力
我国的房地产市场结构性矛盾突出。在发展中国家，正常的商品房市场应呈“金字塔”型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的自领阶层，最顶端是能消费高档豪华房的小部分人，而我国是倒“金字塔”式发展。目前的房地产开发企业热衷搞高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设。同时，开发商对市场的过高预期，导致商品房积压严重，房屋闲置与短缺并存。为了改善我国现阶段房地产的供求状况，房地产开发企业应该适应百姓的需求，增加经济适用房和廉租房的建设，促进我国房地产结构的优化。
房地产开发商应该提高危机意识
就在呐喊房价还要上涨的亢奋中，开发商们似乎很少想过在房价上涨越来越超过人们的负担能力时，这种潜在的需求是否能有效地转变为真实的市场需求，而所谓物极必反，房价短期的快速上涨，终将对整个行业的长期发展带来毁灭性的打击。我国2007年1～9月房价收入比高达11，这种远远高于国际惯例的水平自身酝酿着一种危机，泡沫终究会破灭，房地产企业应提高危机意识，不应该不顾购房者的叫苦连连，我行我素地一味追随着房价的飙升。
第八章 未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”（4）
房地产企业应该密切关注国家的货币政策，适时地调整战略
有关专家指出，从紧的货币政策一方面会导致银行对房地产开发贷款的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。而对房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。对个人信贷的政策会影响到企业的销售回款，会对资金链的稳定性造成冲击，进而影响房地产企业的稳定性。事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能形成一个恶性循环。现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷，如果受限形成合力，这种压力就会传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。而我国现在所实行的正是从紧的货币政策叶松青，陆建强次级债影响下的世界房地产业发展研究［J］上海房地，2008（7）。
房地产企业应该提高社会责任意识，诚信经营
我国的房地产市场秩序混乱，房地产业面临严重的诚信危机。近年来商品房投诉率以每年20％的速度递增，全国消协组织受理的商品房投诉很多，但房地产纠纷解决率很低，只有10％左右。地产企业不守诚信的行为主要有：质量有问题；广告夸大、虚假，误导消费者；合同违约，承诺不兑现，延期交房，擅自改变设计，后期建设跟不上；面积任意“缩水”、“涨水”，多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积；产权证难办理；物业管理问题严重。房地产市场的诚信危机，将严重影响房地产业形象，降低人们的购房信心，加大消费者的购房成本，不利于房地产业的持续发展陈平，魏清泉，向长江房地产业可持续发展若干问题研究［J］建筑经济，2006（1）。
5次贷危机对个人购房者的启示
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购房者不应该对房价一味地追捧
正是购房者对房价一味地追捧，才会带来一轮又一轮新的高价，吹起越来越大的泡沫。房价的不断上涨带来众多的恐慌性需求，刺激很多非刚性需求也变得非常迫切，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了房价的持续上涨。
购房者应该理性消费，量力而为
购房者要正确地看待房价——至少对自己的消费能力有清醒的判断，不要追捧自己承受不了的高房价，盲目地追求大户型，最后受伤的还是自己。
重视二手房和租赁市场
二手房市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。而我国购房者倾向于购买新房而非购买二手房或租房的心理，一方面使新房面临过大的需求压力，另一方面资源被不合理地大量闲置。
正确认识房价的上涨
对房价的认识上存在误区。提到房价，最能引起百姓共鸣的话题是：“房价太高了！最好能迅速降下来。”“我们国家的房地产业，大致可分三个阶段。第一阶段，一块毛地经过拆迁成为净地后上市拍卖，拆迁需要的大量资金，往往是由土地储备中心出面向银行贷来的，银行贷款在此过程中占的比例一般要在4到7成。第二阶段，开发商接手，从银行取得的项目贷款则要占到总资金的50％～60％。第三阶段，购房者按揭买房，银行资金大约也要占到近70％。平均算下来，60％的资金需要通过从商业银行贷款而来。这个比例，国外一般只在40％左右。”我国房价的上涨是典型的资金推动型上涨，房地产市场，说穿了就是高度依赖信贷资金的一个市场。2007年6次加息，已经让买房者感受到房贷的压力，这种时候，如果再期望房价大幅度下跌，无异于想逼迫买房者、开发商继而整个市场资金链的断裂。
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三、如何应对房价涨跌
1房地产价格波动的基本特征
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阶段性
房地产价格波动较大的国家或地区，价格总是呈现阶段性的上涨或下降，有时甚至呈现周期波动。我国房地产市场自1998年开始步入市场化，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。据专家研究发现，我国房地产业正在经历一个即将结束的10年周期，以1997～2007年十年周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。而从中国宏观经济发展的周期来看，2008年将是房地产业的调整中期。
第八章 未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”（5）
城市差异性与协同性
一方面房地产价格波动显示出城市差异性，即同一国家不同的城市房地产价格波动的趋势或幅度存在差异，且在经济发达地区波动更为明显。近年来，我国的房地产价格的变化显得很不均衡，呈现了显著的地区差异：东部、中部、西部房地产价�
