别拿投资太当事-第9部分
按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页,按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页,按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
————未阅读完?加入书签已便下次继续阅读!
米4万人民币,21世纪之初此类房价每平方米只为万人民币。
东京的银座地区素来以寸土寸金闻名,这里的地价更是持续暴涨,2004年创下了每平米1272万日元的天价,连续18年位居日本高价土地榜首。在东京房地产涨价之前的2000年,日本东京都当局公布的《东京土地2000》资料显示,2000年度(至2001年3月)东京都新建按户出售公寓的平均价格为4482万日元(300万人民币),为工薪阶层平均年收入的倍(2000年东京都工薪阶层的平均年收入是773万日元,约50万人民币)。
●韩国房价
21世纪之初,首尔的房价,一套90多平方米的住宅,价格为亿至亿韩元(相当于人民币100万至165万),而且韩国人认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅,需要工作15年至18年,太贵了。2007年韩国房地产大涨,这样的房子估计市价在3亿韩元左右,房价也在每平米2万人民币左右。首尔最好的江南区,相当有名的云黛公寓一套195平方米的房子售价11亿韩元,相当于730万人民币,也就是每平方米在4万人民币左右。 电子书 分享网站
4谁在造市 谁在“造”价(7)
首尔寸土寸金,再加上首尔开发余地有限,使得不动产投机商经常“兴风作浪”。所以韩国政府规定,一户只能拥有一处住宅。卢武铉执政后,开始向不动产投机开刀。尽管之后房价有所下调,但首尔人仍然怨声载道。卢武铉总统下决心迁都,不仅可缓解交通难、人口膨胀等问题,对不动产投机也将是一个沉重打击。据预测,行政首都迁出汉城后,汉城房价将大幅下降,百姓对此寄予厚望。为防止迁都过程中出现新的“土地违章开发”和“不动产投机”,韩国政府已将忠清南北道地区的11个市、郡规定为“土地交易监视区”。新行政首都选址一旦确定,该地区将被定为“新规划区”,禁止滥开发和不动产投机。
●为什么拿美国比
当世界房价同步飙升的时候,似乎只有美国“按兵不动”。在全球各地相继冒出房屋“天价”的时候,美国房价却悄然出现了下滑的趋势(虽然其众多核心城市的房价依旧上涨迅猛,比如说纽约、旧金山、迈阿密等)。虽然这种暂时性房价下滑是由多方面原因造成的,但我们却不能因此把中、美两国的房价相提并论。首先是因为美国是一个人少地多的国家,供求平衡决定了该国房价的平稳发展,有涨有跌;其次,美国的人居观念与亚洲国家不同,人们更爱居住在偏远安静的郊区,而不愿意拥挤在繁华的都市,这就使得美国的住房需求在整个国土上呈分散化,没有集中在某些大城市中;再次,美国住房体系比较完善,买房并非所有居民的唯一选择,美国既有“价值连城”的超级豪华公寓,也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓,而且,美国还有相当完善的住房保障制度,通过居住法及租金控制政策,限制租金年增长率(不能超过某一限度),这在一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾,虽然从2007年开始,由于次级贷款影响,美国经济出现了短时间减速,但房价却仍然岿然不动;最后,美国的贫富差距、城乡差距、经济发达地区和欠发达地区的差距不大,房价始终保持在绝大多数国民年收入的n倍(n≤7)之内,使得房价问题并没有出现焦点化,人们在辛苦奋斗几年之后,依旧可以拥有自己满意的住房。
【决策建议】
人们也总在房价涨跌、买与不买间徘徊。但在徘徊间,房价又在上涨。无论是我们接受,还是反对,房价上涨不仅是一个中国现象,也是一个世界性现象,只要城市经济在增长,城市人口在增加,房价就会上涨。因此,我们要理性看待房价问题,更要理智看待买房问题。
现在房价比较高,但仍有很多中年人,甚至年轻人,日夜奔波在挣钱买房或还房贷的第一线:无止境地压低生活标准,缩减生活成本,只为了能够买得到、买得起一套房子。应该认识到,买房子是需要量力而行的事情,没有这个能力,千万不要去买。
我们的生活质量也绝对不取决于是否拥有房子这一条标准,生活中还有许许多多有意思、有意义的事情,有钱了还可以去旅游、休闲、购物、改善饮食。对于房子来说,能买得起就买,买不起就租。
购房小贴士:提防土地使用期限缩水
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用年限为:居住用地70年;工业、教育、科技、文化等用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。由于房随地走,所以消费者在买房子时要特别注意土地使用期限。少数不良开发商企图瞒天过海,将40年商业用地的产权冒充70年的产权,将已经不足70年的产权说成是70年,因此,消费者在签订购买合同时一定要注意。此外,消费者在二手房买卖的时候,也应该注意土地使用剩余年限,以免蒙受损失。
5“地王”地块:革了谁的命(1)
我国现在通货膨胀是否存在?我国现有的通货膨胀严重吗?通货膨胀对房价有何影响?我买的房子会不会贬值……
通货膨胀,让本已难懂的房价更加扑朔迷离。
房价上涨是高地价造成的吗
一些媒体在报道某市房价上涨时,总是会强调这个市的地价是如何高,因此增加了房地产开发商的成本,高涨的地价导致了高涨的房价。这种观点对吗?事实上,这种认识是不正确的,就房价与地价的关系而言,是房价决定地价而不是地价决定房价。房价是由住房的供给与需求决定的,跟地价没有关系,现在的情况是老百姓的住房需求过旺拉升了房价,继而拉升了地价,房价决定地价。
地价上涨无疑会增大住房的建造成本,但住房的出售价格却与成本无关。商品的成本并不决定商品的价格,2007年底南方雪灾时蜡烛价格很容易地说明了这个问题。生产一支蜡烛的成本是固定的,约为5分钱,售价约为1毛。但是在南方一些遭遇严重雪灾,交通不便,停电数月的地区,蜡烛的价格却涨到了3块。蜡烛的成本没有变化,蜡烛供给与需求之间的矛盾却导致蜡烛的价格足足涨了30倍。对于房地产开发商来说,如果房子无人问津,他亏本也会卖掉;反之,如果很多人抢着要房子,就算他开发房子的成本为零,完全不要任何投入,他也会开出很高的价钱。土地成本会对下一轮房价产生影响,因为,如果这一次开发商的房子卖低了,他亏本了,下一次他就不会再开发房子了,这样一来,市场上的房子数量将变少,住房供给的减少将最终引起房价的上涨。
在目前体制下,一家开发商在云吞土地之后,蚕食开发;如果让土地市场充分竞争,多一些开发商拥有开发土地的权利,则会出现百花齐放的局面,对房市、房价的影响自然就不必说了。
但是,现实中的情形是,在招拍挂制度下,尤其是“地王”的形成造就了土地市场的彻底垄断,从政府来看,土地供应量增加了,而实际上,增加土地供应量不如增加土地供应客体,也就是将有限的土地让多几家开发商持有,这样,在住房市场上,土地转化为住房用地供应量就会相应增加。因此,考察土地与房价之间的关系,不能去考察地价与房价之间的关系,而应去看土地供应量能否影响房价。
既然土地招拍挂及“地王”造就了土地市场的彻底垄断,那么,“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素,无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈,来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给,才能影响到价格。
土地供应量影响房价的机制在于:通过土地市场的供应量加大,形成住房市场上住房用地供应量的加大,从而成为影响住房供应量的因素,在其他情形不变的情况下,住房供应增加,房价下降。
购房小贴士:绿化率与绿地率不是一回事
绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之,绿化率的概念较松,树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此,小区的绿化率会比绿地率大很多,有很多楼盘项目在宣传时,故意混淆绿化率与绿地率,夸大小区的绿化面积,消费者在购房时一定要认清。
地王竞价越竞越高 百姓住房梦越走越远
“地王”概念并不科学,一方面由于土地面积大、开发周期长、土地利用效率不高;另外,一大块土地给了一个开发商,也会导致不良的土地投机现象,令买房人遭受损失。
但遗憾的是,地王竞价越竞越高,百姓住房梦越走越远!
可以说,招牌挂出让土地的负面效应比协议出让产生的腐败还严重!
我们一直以为协议出让不利于形成公平竞争,而且还会产生腐败。但是,自从实现招拍挂以来,房价比以前涨得更快。由此出现了一个土地市场化与房价上涨的悖论。这种现象的出现,在经济学上是可以解释的。
●招拍挂让土地市场更垄断
考察一个市场是否充分竞争、是否有效率的最常见办法就是看买卖双方的数量。买卖双方的数量越多,市场竞争就越强,也就越具有效率,所谓效率就是价格达到均衡,均衡的价格是双方合意的价格,而不是很高的价格,价格高低不构成效率判断的基础。接下来我们来考察一下招拍挂前后土地市场的变化。 。。
5“地王”地块:革了谁的命(2)
在招拍挂之前,尽管容易产生腐败,但土地的买卖双方却比较多。买方自不必说。由于土地的权力部门更加分散,各个权力部门都可以影响土地利用。虽然缺乏有形土地市场,但通过多个口径、多种渠道、多种办法,大家都可以用各种各样的办法拿到地,因此市场上的土地供应量也就多一些,而且大凡协议出让土地,地价都不是很高,政府提供的土地数量多,所以土地价格低在情理之中。一句话,招拍挂之前,“龙有龙道,蛇有蛇路”,政府可以从多种途径拿出土地,而开发商则可以从多种渠道中拿到土地,这样的结果是,土地供应比较充足,地价比较低,房价也比较低(但并不是说地价决定房价,而是土地供应量影响房价)。
但招拍挂之后情形就变了。所有的土地都集中在了一个土地交易的有形市场,这样,原有的多头土地供应被彻底堵死;买方在有形市场上形成表象竞争,但并不是真正的市场竞争,所有的人都去竞争一个东西,那么就不是合理的价格了,而是垄断价格。更重要的是,与协议出让最大的不同是,在招拍挂制度下,仅有一个卖家,最终也只有一个买家。
●地王出现,地荒也同时产生
在开协议出让时,地荒问题要小得多。但自从招拍挂之后,大多数开发商每天都在喊地荒,老百姓都指责开发商假喊,但事实上,开发商是对的。地王的出现也意味着最大程度的地荒也将同时产生。可以同样用上述原理来解释地荒出现的原因。
“地王”的背后有两大特征:一是所推出来的地块面积大;二是与此对应交易金额大。这两个特点已经基本上把众多中小开发商拒之门外。因