别拿投资太当事-第7部分
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4谁在造市 谁在“造”价（2）
●随行就市是市场的必然逻辑
商品房的定价机制里面，存在随行就市这一普遍的定价原理。因此，它会具有很明显的水涨船高的趋势，由供求机制左右价格的状况就会长时间存在。房价居高不下的根本原因在于我们无法抑制过热的住房需求，因此，抑制房价过快上涨，与其在披露成本上打主意，不如在引导需求上想办法。
许多人认为，房地产产品生产成本低，因而应该管制价格、降低价格。这与经济学常识是相悖的，注定不可行。在经济学里，有一个基本常识：“生产成本若不影响供给，则不会影响竞争价格”（约翰·斯图亚特·穆勒语）。只有影响供给与需求的因素，才能成为影响价格的因素。当前房市中，人们认为房地产产品生产成本低而房价高。按照企业投入产出原理，生产成本低应促使企业扩大生产量，来追求利润。而产量的扩大会使得市场上住房供应量增加，从而有效降低房价。但是，我们要看到，房地产生产成本的降低并不能增加供应量，因为受制于土地供应量。土地供应量是影响住房市场供应量的一大因素。而土地供应量由于受计划性体制限制，两者不能接轨将使得生产成本较低却不能导致住房供给增加。因此，低生产成本与高房价无法关联。
购房小贴士：什么是房屋层高和净高？
房屋的高度一般以米来计算，住宅的净高是指地板上表面到楼板的下表面之间的距离，住宅的层高指的是地板下表面到楼板上表面之间的距离。层高与净高是两个不同的概念，消费者在购买房屋时，一定要搞清楚，开发商所宣传的是层高还是净高，以免造成不必要的损失。
握住看不见的手 巨大的住房需求由谁而生
高房价主要是由于市场需求过旺、供给不足导致的。在经济学中，将需求定义为人们既有购买某种商品的欲望，又有购买该种商品的能力。根据某中介机构的统计数据，目前北京市面的房屋供需比例大约在1：5左右，也就是说，平均每一套住房就有5个人想要购买，而且确实也有能力购买。也许这一数据并不能正确地反映出当前的供需矛盾，但需求巨大是每一个人都可以真实感受到的。因此，探讨这种巨大的住房需求来自哪里，对于我们研究市场供求关系，正确把握现有房屋价格很有帮助。
住房需求主要来自下面三类情况：
从没有住房到拥有住房；
从拥有住房到拥有更好的住房；
从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。
●年轻人是购房的主力军
在住房需求中，很重要的一部分是来自于没有住房的人。这一部分人群，主要是年轻人，特别是对于刚毕业要留在大城市里的大学生来说，拥有属于自己的住房，几乎成了每个人奋斗的首要目标。根据目前的数据，北京大约每年有13万~15万毕业生，上海大约有10万左右，即使他们中的50％留在本城市发展，也是一个不小的购房群体。因此，年轻人，永远是购房人群中的主力军。结婚、抚养小孩、赡养父母，哪一样都需要住房。根据基强联行调查的结果显示，在京购房者中约84％为35岁以下的年轻人，这一年龄段的消费者有着迫切的购房置业需要。
●外来人口购房比例不断加大
北京、上海这样的核心城市，每年大约吸引百万左右的外来人口。这些人中，有很大一部分是来做生意，找工作，以求得更好发展的。这一部分人群的购房比例也不能小视，虽然很多城市都相继出台了限制外来人口购房的政策规定，但他们依然可以通过努力拼搏后购买住房。
●家庭变小加剧需求压力
家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之80后生育高峰期的年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。
从1949年到1998年的住房改革，我国一直实行的是按需分配、福利分房政策，但自从1998年住房制度改革以后，老百姓对于住房条件的需求一夜间爆发，人们在满足了简单生活的需求之外，发现可以通过努力实现自己“好车洋房”的梦想，于是开始追求质量上乘、环境幽雅、位置优越的住房条件。我国的住房形态，也由过去的“拥有住房”和“不拥有住房”两种形态，转化为当前的“拥有一般住房”和“拥有较好住房”的新的两种形态。也就是说，在目前的房地产市场中，因改善住房条件而购买住房的需求和没有住房而购买住房的需求几乎相差无几。
4谁在造市 谁在“造”价（3）
●为提高生活质量而购房
为提高生活质量而购房是这一类购房者的主要形态。因为过去老房子的户型简单、面积狭小、功能落后、区位不佳等诸多因素，使得有了一定经济基础的人开始想要到更好的地段，购买户型、面积、功能都如他所愿的住房。而这一部分人，以中年人居多，他们大都奋斗了十几年，经济状况比较优越，通过积蓄，可以购买到一处符合自己居住的房子。也有很多中年人为儿女着想，积极筹措资金，帮他们购买新房。
●为疗养休闲购房
有很多老年人，在城市里辛苦了一辈子，退休后，很想到郊区去居住，寻求幽静的田园生活，享受新鲜的空气，远离城市的喧嚣与紧张，让心情放松，让身体休息。于是，以疗养、休闲为目的的新房购置，也占据了住房需求的一定比例。也有很多富裕的年轻人或中年人，选择了在郊区或沿海城市购买第二住房的模式，逐渐步入享受假日生活的行列。
●为教育商务购房
还有很多家庭，因为调动工作、子女上学等种种原因，需要在某些特殊地段购买住房，也成为了住房需求中很重要的一部分。特别是在中国这么重视教育的国家，子女能否上个好学校被视为影响孩子一生的重大事情。所以，为了实现就近入学而买房的人也不在少数。
●持有货币不如持有房产
随着投资手段的兴起，越来越多的人不再把钱存在银行，而开始了简单的资本运作。而且，随着人民币汇率的提高和物价的上涨，持有货币不如持有房产，成为很多人的共识。在这一前提下，又会增加很多购房需求。
●投资股市不如投资房产
当一部分富裕的人改善完住房条件后，往往把投资房地产作为其实现用闲散资金获取收益或保值增值的方式。这几年的事实证明，房市确实是一个比股市还稳定，收益还巨大的市场。尽管国家将要出台和已经出台很多政策法规来限制居民对第二套住房的购买，可拥有多套住房仍然是城市居民比较普遍的一个现象。
购房小贴士：如何读懂售楼书
售楼书通常是指开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。确认预售许可证的真实性，首先可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。确保售楼书的内容具有法律效力的最有效方式是将售楼书里面的东西落实到购房合同上。
到底谁来掌控房价——市场还是市长
房价的跌宕起伏关系到千家万户，也牵动着每个想要买房的人的心。在政府出台多项措施之后，京沪两地的房价依然飘忽不定。在政府高压政策之下，广州房价下降了些许，但也无法达到人们的心理预期。更重要的是，这种做法本身就遭到了社会舆论的广泛质疑。于是，当我们的心情每天被各种房价消息所左右的同时，不禁要问：到底谁来掌控房价？
●效率与公平，犹如天平的两端
从1978年改革开放之后，中国就逐步开始推进社会主义市场经济体制。虽说在推进的过程中有许许多多意想不到的困难和坎坷，但却依然改变不了市场逐步替代政府在社会资源配置上起主导作用的大趋势。也正是由于我们实行的这种把社会关切和经济发展有机结合起来的制度，使得改革成果迅速惠及每一个人。当然，区域发展不平衡和两极分化日益严重也是不容回避的问题。所以，每当经济发展遭遇困难或停滞不前时，我们总要大声疾呼我们实行的是市场经济，公平优先要让步于效率优先；而每当社会公平遭到侵害、贫富差距日益增大时，我们又会振臂高喊我们选择的是社会主义，民生关切要强于经济关注。可以说，改革开放的几十年时间，就是效率与公平相互磨合的几十年，就是社会主义与市场经济彼此配合、取长补短的几十年。以至于人们都形成了“效率问题，让市场解决；公平问题，由政府出面”的思维定势。而且，过去每当遇到困境的时候，它们两者总有一者占据主导地位，帮助解决问题，扫清发展中的障碍。 。 想看书来
4谁在造市 谁在“造”价（4）
可偏偏是今天的房价困境，难住了政府与市场。
●市场的边界在哪里？
毫无疑问，由供求关系左右的价格应符合经济学的基本规律。当供不应求时，价格上涨；当供过于求时，价格下跌。而且，在市场经济中，应把住房当作商品来看待，完全由市场决定其样式大小、建筑风格和区域位置。但问题是，住房毕竟是一种特殊商品，特殊到没有土地供给就无法完成产品制造的商品。在土地面积有限的情况下，批量生产住房，加大供给是不切实际的。特别对于人口众多的国家和地区来说，都不敢也不可能把住房当成一种完全意义上的商品投放到市场中去。于是，我们可以看到，像香港这类土地狭小，人口密度较大的地区，都把住房市场分为政府掌控和市场掌握两种形态，力图在市场竞争与兼顾公平中寻找一条中间道路。这也是市场经济对于住房商品化的无奈与无助。
●住房保障底线何在？
显而易见，社会应保证大多数人都有房住。人们可以根据个人收入，量力而行地购买住房。只要有一种类型的住房需求，市场上就会对应着这种类型供给住房。并且，房屋价格应该和居民收入有所关联，让每一个想拥有住房的人，通过辛勤努力，就可以获得自己的住房。在这种情况下，住房已不再是完全意义上的商品，而是一种受政府严格约束，限户型、限价格、限区位的特殊商品。由这种特殊商品所决定的行业，将不再是支撑政府收入和经济发展的重要力量，而变成了极具社会保障性质的安抚性产业。但问题是，对于住房商品的消费，早已成为世界各国普遍认同的新的经济增长点。由住房商品交易所带动的其他行业的迅猛发展也有目共睹。如果一下子把住房商品转变为保障性的特殊商品，经济发展就会受到很大影响。这也是世界各国政治制度、经济发展和生活水平各异，但都毫无例外地把住房商品化看作是市场改革的先锋力量的根本原因。所以，这也是社会主
