别拿投资太当事-第6部分
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吖堋�1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
【小案例】
2、香港的房地产泡沫
香港总面积只有1078平方公里，人口超过700万，能够开发利用的土地不到总面积的30％。所以香港政府一直非常谨慎地沿用较为严格的土地供应政策。在香港，对于房地产，人们通常称之为物业（property），在美国，当地人则称之为住屋（home），物业和住屋两者所指的，其实是同一样东西，都是人们居住的这个建筑空间，但仍有微妙的不同，“物业”一词强调的是转售的价值，而“住屋”一词着重的是功能方面。“物业”包含住屋的功能，同时也有保存财富的作用。20世纪80年代以来，曾经不断上扬的地产改变了香港人的投资和消费习惯，有不少人倾其所有投资在房地产上。在城市化过程之中，政府不断建设新市镇的一系列政策（如公共设施完善等），直接推动房地产市场走强。香港几十年来都享有增长的成果，主要基于过去几代人的努力及坚定不移的信心，西方经济蓬勃发展及中国持续发展亦为这个区域增添动力，每次经历危机或金融风暴，香港社会所得的最大裨益是信心的建造。而这种信心又体现在房地产的兴旺之上。港府每年财政预算的30％左右来自土地拍卖，政府从地税和印花税上获得的收益经常在财政收入之中占据重要的比例；同时香港的大地产开发商又是上市公司，从这些公司的股票交易中政府又可间接得利。txt电子书分享平台
3通货膨胀（4）
不仅如此，香港银行的主要业务也是房地产贷款，因此银行的赢利也和房地产有密切关系。香港的问题在很多方面都与危机前过度乐观的心理因素有关。在经济持续上升的年代，人们对于物业的信心会随着财富的增多而水涨船高，国际游资流入带动房地产升值，房地产升值使得人们信心倍增。其实，作为一个国际金融中心，资产价格不断暴涨，本来已蚕食香港的竞争力。香港要发挥它的金融优势，就必须让房地产价格降下来。
从1985年香港房地产复苏算起，到1997年房价上升了近10倍，并且在1997年到达顶点。而后泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中香港楼价已下跌70％左右，导致大量负资产人士产生，持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
1997~1998年金融风暴的“尾巴”在香港掠过，威力无比。由于香港采用了固定汇率制度，内部成本和价格结构无可避免地向下调整，造成不少痛楚，资产价格大幅下跌，本地生产总值下降，失业率上升等。尽管香港经济基本因素维持稳健，但上述形势正为炒家营造了发动攻击的有利条件。1998年夏天，香港的货币和金融市场果然受到严重的投机冲击，金融体系的安全受到威胁。到1998年8月，特区政府毅然在股票和期货市场上进行了一场具争议性的干预行动，击退了炒家。在这次干预行动中，特区政府购入当时市值计约150亿美元的香港股票。到1999年9月，该批股票值已升值至260亿美元，也保住了港元的联系汇率制度，但是，香港投资者却蒙受了巨大的经济损失——户均损失达到250万元港币。许多家庭因此破产。
香港地产泡沫的形成与20世纪90年代港英政府严控土地供应量密切相关。20世纪90年代初，在香港经济蓬勃发展拉高土地需求的时候，港英政府并没有增加土地供应量。1995年以前，香港每年私人和政府盖的房子加起来不超过万套，远低于市场需求。到1996年的时候，在香港要买房，还得先花150万港币买一个“买楼的号”。1997年，特区政府接管香港后，为了遏制涨得离谱的房价，高调推出“八万五计划”，即政府每年推出万套政府补贴公屋，以不到市场价两成的价格出售给符合资格的人士。这年夏天的亚洲金融风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业又遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。香港2001年8月份的个人破产数超过了1997年全年的破产数。以对房地产商贷款和为买楼人做按揭为主要业务的香港银行普遍出现了坏账。
香港房地产泡沫破灭的教训主要表现在：第一，房地产市场规模庞大，涉及到千家万户，而且具有明显的周期性。其上涨和回落，往往以数十个月作为单位。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。必须要有足够的耐心来应对房地产市场这个庞然大物发展带来的种种挑战。第二，经济重心不能过分集中于房地产行业，必须多元化。香港经济被房地产行业套牢，而且，几大家族垄断经营，完全扼住了香港经济的咽喉。少数家族财团从事房地产垄断经营，在外资的推动之下，加速推动香港资产的泡沫化，使得香港的经济基础极其脆弱。第三，必须强化金融系统风险防范机制。在1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产却并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。第四，香港市场狭小，土地资源稀缺，人口密度大，容易形成“房荒”。为了缓解这一局面，防止出现下一轮房地产泡沫，特区政府应该开发港九西部地区，推进与深圳的融合。
购房小贴士：商品房买卖合同的补充协定
开发商往往会事先提供其预先草拟的补充协议文本，要求购房者签字确认。购房者应认识到补充协议并非开发商提供的格式合同，补充协议可以删减、增加、更改。因此，购房者应就协议中草拟的条款与开发商协商，而不宜草率签字。应当注意以下三个方面：协商清楚那些概念模糊、范围不明确的条款；明确双方责任、义务的承担方式、期限；最重要的是明确发生争议时的举证责任的分担，即尽量把发生纠纷时的举证责任分担给开发商。
4谁在造市 谁在“造”价（1）
我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……
通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。
高房价从何而来：卖房就像卖白菜
房价到底是如何确定的呢？是根据开发企业建造房屋所花费的成本再加上一定利润得出的，还是通过一定的定价机制或是计算方法推算出来的？
●卖房就像卖白菜？
有人说，卖房就像卖白菜。果真如此吗？
老王去市场上卖白菜，租了个摊位后，问问东家，说卖一块二；问问西家，说卖一块四；好了，老王把自己的白菜定价一块三，就开张了。卖房子也是这样，楼盘起来了，或是还在设计中。咨询一下附近其他楼盘卖得怎样，卖得好就定个差不多的价；卖得不好就定低些。反正与周边同等楼盘大致相同就可以。
但是，房子的卖法与白菜有所不同。白菜可以有大量的同类产品，房子却很难做到；白菜可以集中到一个市场进行买卖，房子却不可以；白菜人们可以一次买很多，房子可不成。因为房子不单单是商品，还是特殊商品、垄断商品、稀缺商品、贵重商品。
所有上述都跟区位有关。这就是为什么同工、同材、同类型的商品房在北京的二环一个价，五环一个价；为什么同一个单元的房子，五楼与一楼价格差几百块钱。
因此，房价之所以没有一个确定的体系来衡量，就是由其单件性、各异性、独立性等性质决定的。
●房价能以成本价卖吗？
自从房价上涨以来，社会中对房价的成本公布施加了种种压力。很多人都以成本论来指责开发商的暴利。
一时间，公布成本似乎都快成了消费者权益的内容。
然而，公布房价成本如闹剧一般，吵吵闹闹一阵之后，便不再提了。
我们来看看房价成本问题。
根据平均数据，在土地实施“招拍挂”制度之前，市面上建造的商品房的成本，主要由以下几个方面组成：土地整理费用＋建筑安装成本（人、机、材）＋行政管理费用＋施工企业利润＋各种税费。均分到每平米住房上来看，多层楼房（6层以下）一般成本不超过800元，小高层（7~12层）一般不超过1200元，高层建筑（12层以上）一般不超过2800元（具体视层高而定，此数据为20层左右）。即使由于各种情况，导致成本上涨，每类楼房单位平米建造价格再加上500元的浮动费用，依然不过1300、1700和3300。不过，以上数据只说明了在土地协议出让方式下楼盘的建造成本，依据目前高昂的土地获取费用，它并非最终数据，这也是上面公式里面并没有将土地获取费用加入计算的原因。
●房价成本中没有包括专业化分工与合作的成本
很显然，房屋价格和成本没有关系（当然，因为商品房类型多样，建造成本也不同，所以，并不能说绝对没有关系，只是一般来说，关系不大）。那些单凭商品房成本与价格的差距就断言其存在暴利的言论是武断和不负责任的；那些要求公布商品房开发成本的只言片语，对房价来说是没有影响的。成本对于我们判断商品房价格高低毫无意义，任何一个以市场经济为主要经济制度的国家都不会采取这种措施来了解房价。况且在供求关系正常的情况下，50％左右的利润率对于商品来说很正常，书店里的图书、百货市场的小商品等一般都会有这样的利润，但这些物品的销售，经过多层分销渠道，利润被层层分解了，所以不太明显。而房屋这种商品，从建成到最初交易只经过一道销售程序，因而人们会觉得它利润巨大甚至是暴利。况且，由于其价格不像小商品那样便宜，所以巨大的利润金额让人们产生了这方面的错觉。
前一段时间，个人集资建房之所以会吸引人，就是在于它最主要的目的是想通过去除开发企业这一环节，直接建房，按照建房成本及简单税费核算最终价格，省去商品利润这一部分。但是，它的不可行之处，或是不值得提倡的地方就在于这一块利润是不能被省掉的，否则，房屋根本就不能作为商品存在。哪有没有利润的商品？这与我国的住房商品化改革背道而驰，倒像是在农村集体所有的土地上，几家几户合伙盖个房子，只不过城市里面盖的是楼，住的人多一些罢了。 。。
4谁在造市 谁在“造”
