别拿投资太当事-第17部分
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8经济适用房廉租房（2）
●我国经济适用房存在的问题
我国经济适用房的问题到底出在什么地方？这是一个很值得探讨的问题。
首先，也就是上文提到的，包括经济适用房在内的廉价房，本身就是政府作为住房政策改革的一个过渡性的产物，在住房改革初期曾发挥了积极的作用，但由于其定位模糊，使其在发展过程中总有不少的问题出现。即便是在2004年5月问世的《经济适用住房管理办法》中，虽然再次明确了“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”的原则，但从那一年开始，经济适用房还是多多少少又增加了“抑制房价”的任务。总是带着双重或多重“任务”的经济适用房，流淌着市场和政策两种不同血型的血液一直走到今天，使得现在的经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。同样的房屋，一边是政府给定的价格，一边是商品房的市场价格，长期下去，弊大于利。
其次，也就是配合第一个问题所谈到的，国家对于谁有资格购买经济适用房和有限住房，如何在中低收入家庭中进行分配这两个问题上没有清晰的思路。虽然各地都制定了经济适用房认购的相关文件，但这些规定都非常不严密，更有一些似是而非的语言在里面，使得这种规定的权威性受损很大，而可操作性则相对增强，没有一个统一的、公正的、权威的主要标准在起作用，因此，很多城市出现了哄抢或彻夜排队登记购房的事情，其实，这都是制度不健全所造成的后果。而且，政府虽然出台了很多限制购买的政策和资格认定程序，但对于具有该类资格的购房者如何排序购买却没有相应规定。于是，每当城市里出现经济适用房限量认购的时候，排在购房现场昼夜不停的长长的队伍便成了这些城市的一大景观。
第三，从1998年我国住房体制改革之后，通过出让土地而获得的利润便成为政府财政的重要来源之一。特别是随着土地出让制度的进一步规范和招拍挂等土地出让方式的推广，土地出让价格更是一路看涨。而建设经济适用房的前提是，国家需要把土地无偿出让给开发企业，所以，如果大规模进行经济适用房的建设，政府收入肯定会大打折扣。因此，政府往往缺乏建设该类住房的动力。而对于开发企业来说，按照各地的普遍规定，要求开发企业低利润建设经济适用房。但恰恰企业都以追求利润为目的，如果限制其获取利润的大小，势必导致没有开发企业愿意建设这类住房。可见，正是由于在经济适用房的发展过程中，没有解决好资金来源及收益分配的问题，使得政府和企业对于建设经济适用房明显动力不足。
应该说，经济适用房经历了这么多年的发展，仍然有许多地方亟待改进和完善。既然明确了以上问题，应如何改善经济适用房在发展中遇到的窘境呢？
首先，建立房地产资金流内循环制度势在必行。简而言之，就是国家应当把居民购买商品房所缴纳税款中的一部分拿出来，作为建设经济适用房的专项基金，用以支撑国家投资经济适用房建设的巨额财政支出以及补贴给开发企业的市场平均利润。换句话说，国家可以适当提高房地产交易的纳税额，并通过此项税款来扶植经济适用房的发展，达到“以商品房供养经济适用房”的目的，实现房地产业的资金内循环。
其次，应通过全面调查居民生活状况来制定新的经济适用房认购规则。在这里面，首先应该做的，就是要明确个人收入的多少。我们可以通过改善个人所得税征收方式来明确个人收入，进一步界定该类住房的认购人群。应该说，目前我国的个人所得税虽然征缴力度和比例都有所加大，但仍然不能确切反映居民的真实收入。这主要是由于收入渠道多元化，报酬支付现金化和不合法收入难于监管而造成的。而这些都会导致政府在判断谁最需要经济适用房和谁有资格购买经济适用房这两个问题上出现偏差，从而使本来数量就很有限的经济适用房不能真为中低收入人群服务。其次，应改变过去以人为单位的经济适用房认购标准，变成以家为单位进行审查。在收入等同的前提下，优先照顾家庭负担重的居民购买经济适用房。
最后，应大力推进政府货币化补贴中低收入家庭购买经济实用房的长效机制。应该说，经济适用房的价格，是相对于市场中商品房的售价及中低收入人群的平均可支付能力而制定的。对于低收入家庭、低保户来说，即使是经济适用房，也大大超出了家庭的支付能力。因此，政府在对待该类人群购买住房的时候，应加大货币补贴的力度。在不影响经济适用房整体售价的同时，直接通过货币方式来支持其购买住房。对于政府的这一部分财政支出，可以从其出让土地所得的收益中按比例提取。
当我们回顾经济适用房的发展历程和给出几条基本的改革建议的时候，依然不能忘记其在稳定住房市场和解决中低收入家庭住房难问题上所做出的贡献。正因为在社会主义初级阶段，人民群众中还明显存在贫富差距，因此，我们还需要继续研究它，改进它，让它继续服务于我们的社会，从而让经济适用房在我国住房产业和社会保障体系中发挥更大的作用。
