别拿投资太当事-第16部分

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　　但是，学者必须考虑政府的执政成本。早在50年前，德国时任经济部长、经济学家路德维格·艾哈德就说过：“政府不是喂养于天国、产奶于大地的母牛”，忽视政府的执政成本、管制成本是一种很幼稚的错误。在法治不完善的社会里，绝对的权力只会带来绝对的腐败，而不是社会目标的实现。我们不妨听听理查德·爱泼斯坦曾说过的：“今天，我们越来越多地求助于行政控制，越来越少地接受交易。这种不幸的状态意味着，任何一个懂得政府行动越少、成就将越多的政党，都将在政治上获得巨大而可喜的发展机会”（理查德·爱泼斯坦：《用于复杂世界的简单规则》，1995年）。一些地方政府官员正是通过在这种公民对政府的依赖中获取权力、在行政干预中进行权力寻租的。也不妨听听教皇约翰·保罗二世在《百年献辞》（1991年）中说过的：“经济活动，尤其是市场经济中的活动，不可能在一个制度、司法和政治真空里进行。相反，它以受切实保障的个人自由和私人产权，以及稳定的货币和有效的公共服务为前提条件。因此，国家的首要任务是保护这样的安全，从而那些从事工作和生产的人都能享有其劳动的成果，并因此而受到鼓励去诚实而高效率地工作”。
　　把希望寄托在政府对房价的行政管制上无异于饮鸩止渴。
　　购房小贴士：什么是使用面积与公摊面积
　　开发商所称的商品房面积是套内建筑面积和公摊面积之和，套内建筑面积再减去墙体面积等才得到套内使用面积，即常说的地砖面积。因此，购房者在签订商品房买卖合同的时候，要把使用面积和公摊面积写清楚。这样才能有效地避免使用面积缩水，避免不必要的损失。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。
　　从地产繁荣看地产腐败
　　2007年7月，在网上读到郎咸平教授在多伦多的一篇演讲稿后，发现郎教授为中国房市找到了新的答案：郎教授认为中国房价高以及官员热衷房市管控是因为他们对母猪不感兴趣。
　　●繁荣与腐败共生
　　郎教授的理论是：中国行业发展与腐败有关，跟腐败有关的“一定是欣欣向荣”，反之，就会萧条。因此，在中国存在着一个非常奇特的经济体系，即萧条与膨胀同时存在。在中国，他认为房地产、公共建设、形象工程、基础建设、股票这些都是通胀部门；民营企业、养猪都是萧条，“干部对猪没有什么兴趣的”。
　　正是这种二元经济体系，使得“宏观调控政策在中国容易失效”，例如中央银行提升银行利率，过热的部门，很多都是政绩工程、形象工程，或者房地产，他们对过热绝对不感兴趣，“所以在膨胀的部门，你利率调高了以后还膨胀”。
　　反之，“萧条部门就不一样，萧条部门大部分是民营企业，民营企业向银行借不到钱的，他们的金融是通常的黑市。黑市是非常敏感的，当官方利率提高，黑市利润提高4倍，提高1％，这是什么结果呢？进一步打击了本身比较萧条的部门。利率调整以后，膨胀的部门更膨胀，萧条的部门更萧条”。
　　既然是如此，就可以理解猪肉价格为何上升了。他认为“第一个是猪瘟，第二个就是农民养猪的积极性不高。还有就是把大猪杀了之后，没有小猪，产生了猪肉荒，所以产生了猪肉价格上涨”。而且，这样一种体系会产生一种结果，使得经济中人们“对于实实在在投资信心不大，便更愿意去拿这个钱炒股。”

7地产业：国民经济的“带头大哥”（6）
郎教授认为，正是这种经济体系，导致了人们“对将要生产的猪都不想投资”，没有小猪，所以猪价上升。因此，可以总结为对母猪不感兴趣。而正是这种对膨胀部门的热衷导致投资环境恶化与市场扭曲。
　　●房市腐败缘于法治不足
　　可以说郎教授的观点基本上是：房市中腐败问题严重，主要是某些地方政府官员对房地产，尤其是对卖地的热衷，推高了地价与房价，结成了官商勾结。官员们对猪没有兴趣，对房地产市场却有着止不住的管控兴趣，其结果必然会造就膨胀，必然推高房价。
　　中国房市问题不在于市场本身，也不在于开发商，而在于制度建设不足。同时，房地产市场中存在的腐败正是因为市场与法治建设不足，政府官员行政干预过度所致。
　　【决策建议】
　　从1998年住房制度改革以来，中国房地产业的兴起和住房消费的升温，带动了中国经济的强劲增长。并且，由于房地产产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。因此，房地产业在过去的十年里扮演了重要的产业角色。
　　但是，我们也要看到，房地产“黄金十年”已趋于尾声。过去十年中赚足的是地方政府、开发商和已经购房的百姓。而这个“赚足”中，隐含着过去十年房地产业发展中的制度缺陷。因此，一定意义上讲，过去十年的利益分配中，多少有点“浑水摸鱼”的味道。随着房地产制度与政策的建立健全，无论是哪一方，在房地产业的财富分配中，不可能再像从前了。因此，看着过去炒房子的人大赚钱，现在还想进去试水的人，有大有可能会被淹死。
　　一句话，作为一种发家致富的手段，房地产的作用正在下降。房市有风险，投资须谨慎，这是产业发展规律所致。
　　购房小贴士：购房洽谈的心理准备
　　我们都知道，谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战，但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，无论你是否有辩驳的天资，在谈判过程中，你一定要学会控制自己的言语举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以稳重、成熟的心态，迎接对手热切而焦急的等待。如此，你一定会取得意想不到的功效。
　　附录：
　　十　　年
　　——改编陈奕迅《十年》
　　如果那两个字没有颤抖
　　我不会发现我难受
　　怎么买得起
　　几万一平米
　　如果姑娘结婚没有要求
　　租租房就像旅游
　　成千上万个门口
　　总有一个床位租
　　租房既然不能长久
　　何不在年轻的时候
　　一边买房一边泪流
　　房改之前
　　我不认识你
　　你不属于我
　　我们都是一样
　　住在公家的筒子楼里
　　走过渐渐熟悉的改革
　　房改之后
　　我要买房子
　　还可以贷款
　　只是那种利息
　　再也找不到开心的理由
　　房主最后难免沦为房奴
　　直到勇敢做了多年房奴
　　才明白我的汗水
　　不是为我而流
　　也为房子而流
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8经济适用房廉租房（1）
经济适用房廉租房：谁的福音谁的盼
　　政策性住房，主要包括廉租房、经济适用房和限价房。当然，繁荣于民间但却不被政府认可的集资建房和小产权房也可以与之打个擦边球。这些房子虽说是种类繁多，可老百姓真正受益的却不多。更有甚者，由于操作行为的不规范，这些旨在为中、低收入人群建造的住房却往往出现了180㎡以上的豪宅，更为奇特的是竟然还有开宝马、戴钻戒的人住进了经济适用房。
　　政策性住房为何与我无缘
　　商品房不用多说，以一般劳动者的水平（这里主要指社会基层职工）要想在城市中买到合适的商品房，辛辛苦苦一辈子的血汗钱，可能只够买一个客厅。就拿北京市来说，目前五环之内的好房子，基本都卖到了每平方米1万左右，而且这个价格，也随着距中心区域的缩小而不断增大。2007年4月24日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息称，当年一季度，北京市房屋销售价格指数累计为109％，涨幅同比提高1．9个百分点。从全国来看，据国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月高个百分点；环比上涨％，涨幅与上月持平。因此，在房价基础居高不下、房价上升势头越来越强的今天，绝大部分劳动人民都对商品房敬而远之。
　　●限价房价格非同一般，很多人与之无缘或擦肩而过
　　在2007年年初，北京市终于推出了人们盼望已久的限价房，但6350元的高房价却给很多想要购买此类住房的劳动者当头泼了一盆冷水。根据九部委出台的细则，限价房就是限房价、限地价的“两限”商品房。而此次推出的这种住房，除面积严格按照政府规定执行以外，售价则通过折算市场价格得出，仅比该地区同质普通商品房下浮10％到15％。这种降幅对于本身已经身价不凡的房地产来说是杯水车薪。遍观网上的言论，普遍觉得这个定价太高了，对于中低收入的人群来说，负担太重，依旧买不起。那限价房不就失去了现实的意义了？既然它并非中低价位的住房，又何谈限价呢？所以，限价房不但不能抑制房价上涨、真正为普通劳动者提供有效的供给，反而会带给我们一种错误的价格导向。因为“最低”“限价”是6350了，所以只要是普通商品房，就应该高于这个价格了。因此，给了房价一个很明确的定位基础，那就是高于6350。
　　●经济适用房进退两难，爱它并不是很容易的事
　　“经济适用房”是国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，把用于建造经济适用房所用的土地以国家无偿划拨的方式给开发商使用，并以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。它以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，是具有社会保障性质的，同时又具有经济性和适用性特点的商品住宅。应该说，经济适用房的出现，很好地解决了部分中低收入家庭特别是很多无房户的住房问题，对于发展城镇住房产业，改善人民生活水平也起到了很大的推动作用。正因为这种巨大的社会保障作用，所以在该类住房刚刚诞生发展的时候，受到社会各界的广泛关注，其年度投资额也年年上涨，1995年、1997年、1999年、2000年和2001年我国经济适用房的投资额分别为：亿元、185亿元、437亿元、亿元和768亿元，平均涨幅在40％左右。
　　但从1998年房改政策出台之后，随着房地产业市场化的进一步加强，越来越多的人开始呼吁取消这一特殊的市场。因为在市场条件下，同一种商品但价格却不相同，就很容易扰乱整个市场的正常交易秩序，也给公共财政造成了巨大的住房补贴压力。经济适用房增加了政府的财政扶植力度，削弱了开发企业的利润需求，对缓解房地产业日益严峻的供求关系和价格涨幅也没有起到明显的作用。所以，从2000年开始，经济适用房的投资额逐渐减少，其占房地产开发投资的比重也一路下跌。从2002年到2005年，中国经济适用房的投资额分别为：亿元、亿元、亿元、565亿元，在房地产总投资额逐年上涨的情况下，这一组数字却逐年下跌，其所占比例，更是逐年降低。

8经济适用房廉租房（2）
●我国经济适用房存在的问题