别拿投资太当事-第13部分

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6宏观政策（4）
其二，北京宜居型城市的可持续发展必须控制人口，因此，不能单纯向刚性的需求妥协，应该走向管理型政策，控制住房需求，而不是加大土地供应量。近二十年来，北京常住人口增加了553万人，年均增加万人，尤其是近三年，北京每年增加居住半年以上人口万人。如此下去，北京将“人满为患”，何谈宜居。
　　●经济适用房和限价房政策要防止矫枉过正
　　北京市政府的政策取向表达了一个良好的政府愿望。但是，从政策目标与效果来看，要防止矫枉过正。
　　北京市的经济适用房的问题不仅仅在于供不应求，而是无效供应。去二手房的买卖与租赁市场调查一番就可清楚，为何有限的经济适用房供应却能成为二手房市场的一大主体。如果不改变这种状况，那么有限的经济适用房与限价房对于模糊不清的需求者来说是没有意义的，北京老百姓的住房难问题仍然得不到解决。
　　因此，在大力推出“两个一千万”之前，政府部门应尽快出台新的经济适用房细则，而且必须做到以下几点，方能堵住房市漏洞：
　　第一，尽快推出“内循环”制度细则，将经济适用房的产权回收，切断经济适用房上市交易的出口。目前有大量的经济适用房在二手房的买卖市场交易，这是不符合中国住房保障制度的，经济适用房绝对不应作为谋利的手段、投资的工具。
　　第二，对已购经济适用房人员的收入进行严格的动态监测与核查，对违规购买（如提供虚假信息等）的经济适用房（如房主收入高于中低水平者）进行强制性回购，使之进入“内循环”体系。
　　第三，对申请经济适用房者的资格设限门槛提高，一是将收入上限下调，北京市建委提出的4万元上限标准是比较科学的；二是要从单纯的收入指标扩大至收入、群体（如保证拆迁、城中村整治、危房等特殊群体），还应对居民的在京生活年限来进行限制。如首都高校群立，每年留京的高校毕业生及外地进京毕业生数量庞大，他们也是经济适用房的需求者。但是，从一个城市生态来看，城市青年不应成为城市新建住房的主力军，人力资源的流动性有利于增强城市的人力资本质量，也有利于城市经济的发展。如果城市青年在政策上享受到住房的优惠，从客观上会由于住房而导致人口流动性下降，造成北京人口的只进不出的人口增长压力。事实上，北京在这几年的房市中，就已经走到了这一恶性循环的境地。因此，经济适用房可以对在京工作和生活年限上设限，如规定在京生活与工作五年方可享受经济适用房政策。
　　因此，综观北京房市局面，房地产政策应从供应管理型向需求管理型转变，有限的土地资源“细水长流”，同时通过需求管理可以大大减少对房市的有效需求，从而可以有效地缓解北京房市的供求矛盾，尽快实现房价的稳定。
　　购房小贴士：五证两书是怎么一回事？
　　一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，工程开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，一个是住宅使用说明书。
　　一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
　　房地产政策随意变动之困
　　●大国要避免两种行为：政策的随意变动与统一行动。
　　2007年2月11日，经济学界闻名的“中国经济50人论坛”2007年年会在京举行，年会的主题是：“大国发展中面临的挑战”。“大国发展”“大国崛起”成为近来国内学术界与媒体的热门词。
　　然而，北京大学海闻教授的一席话直击大国发展中的软肋。他讲道：
　　“大国是具有绝对经济量控制的国家。中国10年前应该讲不是大国，而现在是。大国不会对国际市场有影响。

6宏观政策（5）
“既然存在大国特征，我们必须要避免两种行为：一是政策的随意变动；二是一个政策的统一行动。小国可以做，大国不能这么做，因为大国的总量太大了。如果有一个政策下去以后，各个省都这么做，那么所带来的伤害是非常严重的。
　　“我们处在转型发展过程中，千万不能在面临市场转型的时候马上想到政府调控、政府控制，政府控制从来不是解决问题的最好办法。”
　　可以毫不夸张地说，大国发展中的这一软肋在房地产业发展中尤为突出，房地产政策中的随意变动与“一刀切”已经给房地产业带来了严重的后果。建设部《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》从出台到废止仅几个小时，却让行业备受愚弄。这是房地产政策中随意变动的典型，而“90平米、70％”的“一刀切”、整齐划一则也是让人不敢苟同。
　　《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》指出，90平方米以下的中小套型并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。为了鼓励住宅建筑的节能节地设计，在90平方米为标准基数的情况下，各地区根据实际冷热程度不一，实际的套型标准略有调整。
　　然而，仅仅过了几个小时，建设部网站又突然公布《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》的说明：“近日发布的《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》，不符合国务院办公厅和建设部文件要求，经研究决定，对《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》予以废止。”
　　●政策稳定有多重要？
　　在制度经济学中，政策是一种规则，它所起到的最重要的作用在于限制着人们可能采取的机会主义行为，因此，凡规则我们都称之为制度。
　　为什么需要规则或制度呢？新制度经济学认为，现代经济是一个复杂的演化系统，在满足人类丰富而多变的目的上，它的效能依赖于各种规则。因为各种规则的建立有利于限制人们可能在经济生活中采取的机会主义行为。机会主义是一种不确定性，比如货到不付款、签约不履约，这在任何经济生活中都很难去用信用或自律来完全保证，这就必须依靠强制。因此，强制性的规则就在于抑制不确定性的机会主义，让试图机会主义的人有所顾忌。比如，买卖双方之间的规则，那就是一手交钱，一手交货，违约都必须承担相应责任，如赔付违约金之类的。
　　但是，规则如何才能起到真正的约束性呢？要让试图机会主义的人有所顾忌而不敢越雷池一步，规则就必须有强制力，必须有效力，说了不算的规则等于没有规则，因此，规则必须有权威。而权威在于什么地方？那就是老百姓常讲的“说话算数”，一言九鼎方为重。
　　但是，言归言，做归做，“口说无凭”恰恰就会给机会主义者一种机会。因此，保证规则被遵守的最有效手段就是强制性。正是如此，我们可以看到古代社会中广泛使用的私刑，剁掉盗窃者的双手，就是抑制小偷盗窃的极端做法，让他不敢老“挂念”着别人家的东西。但是，从文明的角度来看，这种私刑是不文明、不人道的。而且对私刑的滥用最终是大家都不安全，不知道什么时候会挨闷棍。这种让人不安全的做法同样难以保证规则的有效和权威，世道便进入一种哲学家霍布斯所称的“丛林世界”：
　　“在没有国家制度时，每个人都是其他个人的敌人，他想尽办法偷抢人家的财产，也想尽办法不被别人偷抢，在这种没有国家制度的条件下，大量资源被用于从事偷抢和防止被偷抢的活动，因此生产活动不可能发达起来，而偷抢在结成人群的团体之间发生时，就是丛林战争与丛林世界。”
　　因此，在制度经济学中，一个文明社会只能有一个“合法的暴力从业者”，那就是国家。只有国家才拥有合法的强制性，它的作用就是制约并保证规则的普遍实行，保证违规者付出代价，从而最大限度上避免机会主义行为。这样，社会中的人与人之间的交易就大大降低了不确定性，而大大方便了交易，从而降低了交易成本，使得经济健康发展，民富而国强就可以实现了。书包　网　。　想看书来

6宏观政策（6）
这就是新制度经济学中对于规则、制度、国家之间关系的一个模型或者假说，它说明了国家在规则上的重要性。但是，它没有说明如何来保证国家不会出现机会主义行为，如果政策出现机会主义，那么后果将会是如何呢？
　　政策出现机会主义，也就是政策的随意性。它的最大后果就是降低政策的有效性，因为人们不知道它还会不会变动，而这种结果的背后是政策的制定者——政府的权威下降。因此，这种政策的随意性和政府权威的下降就会反过来增加企业与个人在经济生活中决策的困难，让它们在寻找规则时无所适从，这就大大增加了交易成本，使得企业和个人的决策成本增加，而且随意性政策还会带来企业或个人在决策之后因变动带来的损失增加，这都无益于个人、企业，也无益于社会。因此，老百姓常说：坏政策不如好政策，无政策不如坏政策。但是，政策变动比无政策不见得好多少。
　　以这次的文件出台为例。
　　《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》是不是建设部出台的？如果是的话，是谁研究出来的？如果不是的话，又是谁让它挂在官方网站上的？
　　如果是的话，用了多久研究这份要点？为何会不符合建设部文件要求？这是不是出现了低级错误？这么重要的事情，专门投入人力、物力的研究成果和已经推出来的文件为什么会不符合要求？
　　如果是的话，那么它出台是否已经“经研究决定”了呢？如果是经研究决定的话，那么前一个“经研究决定（公布）”与后一个“经研究决定（废止）”是什么关系？负总责的是谁？为什么从建设部出来的声音前后不一致？
　　代表着这一《要点》的主管部门几小时前出台，而同样代表着这一《要点》的主管部门又紧急废止。作为一个行业的主管部门，权威在哪里？这是近年来，行业主管部门中极少发生的情况，但房地产业却出现了。
　　这种规则制定者的内在混乱只告诉了民众一个结果，那就是政策本身是混乱的，是不确定的，是不审慎的，是不严肃的。我们暂且不说政策本身，就从政策的出台过程来看，规则的制定就已经显得混乱不堪，缺乏严肃性了。
　　有这么不负责的行为，党和政府的房地产宏观调控政策又如何能落在实处呢？有这么不负责的行为，党和政府关于房地产业的支柱产业又如何能健康、持续发展呢？
　　政策的随意变动，伤害了我们执政党在人民群众中的威信和中央政府的权威性，房地产行业主管部门应吸取教训，不要拿民众的信任当儿戏，不要拿中央政府的权