别拿投资太当事-第12部分

按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！


小得多。除此之外，国有商业银行在执行宏观调控政策时显然会比中小银行更多地考虑央行的调控意图，甚至是政策意图。
　　●谨慎调控政策发力过猛
　　找到了病因不等于能治好病，还要看药剂的配合，药量的适度。央行与银监会的《通知》在金融方面同时对房地产市场上的供求双方发力，这在房地产宏观调控政策上还是首次。因此，我们必须对房贷新政的政策效应予以充分关注。
　　不可否认的是，当前房贷新政中包含着调控的科学、合理性。但是，流动性过剩、资本市场过度繁荣、通货膨胀压力增大也是央行和银监会两部门此番出台新政的重要原因。多重背景驱使央行从信贷上下重手不言而喻。但在当前中国经济结构中，房地产业仍是不可替代的重要产业。如果我们在房地产市场上同时对供应与需求下力过猛，极有可能损害中国经济增长的基础。这是因为，房市供给对于信贷政策极为敏感。从严的信贷政策会直接影响到开发企业在土地市场上的拿地与储备、在房地产市场上的开发与销售。当前，许多房地产开发企业选择上市融资，就是出于规避信贷政策风险。但是，到目前为止，通过银行融资仍然是房地产开发的主要手段。从严的信贷政策必将影响到供给。
　　我们在不考虑需求因素变化的前提下分析一下市场的反应：如果需求保持不变，对房地产开发信贷、土地储备的融资限制将不可避免地影响以后的市场供应量，那么供给减少有可能使房价趋于上升。
　　但是，从房贷新政对需求的影响来看，提高第二套首付比例可以有效抑制投资需求。因此，我们必须综合考虑供求双方的变化，这使得结果变得很复杂。房地产市场上供求双双下降，其结果将取决于供求双方的变化力量均势：如果需求下降大于供应下降，那么，目前房市供不应求的状况会发生逆转，市场上有可能会出现供过于求，房价将下降；反之，房市供不应求的状况不会改变，房价将继续保持高位。但是，无论哪一条，房地产总量都将会下降，这意味着目前房地产业将趋于收缩，并通过传导机制影响到中国经济总体水平。如果考虑到中国宏观调控政策一贯的原则，则这种危险性就会更大。

6宏观政策（2）
购房小贴士：订金与定金不是一回事
　　在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，这时购房人要注意，认购书里的定金和订金含义不同。定金属担保方式的一种，给付定金的一方不履行义务无权要求返还定金，收受定金一方不履行义务应该双倍返还定金。而订金对合同不起担保作用，为预付款性款项。定金具有惩罚性，订金没有惩罚性，所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”（订）。
　　货币政策VS旺盛需求
　　央行10年来最强的货币政策“组合拳”终于出台了，它通过上调金融机构人民币存贷款基准利率、上调存款类金融机构人民币存款准备金率和扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价的浮动幅度，来向大众传达政府防止经济过热、抑制股市过度炒作和房价虚高、保持经济稳定及健康发展的坚强决心。
　　●货币政策一路小跑，不料却“赶动”了房市
　　从2004年10月29日开始，央行自1996年八次下调贷款利率后首次加息，自此拉开了新一轮的加息序幕。2005年3月17日、2006年4月28日、2006年8月19日、2007年3月18日和2007年的5月19日，近3年的时间里，央行连续六次加息，其中有五次直接调整了存贷款基准利率。不可否认，连续加息会对投资者的投资热情和收益信心给予一定的警示，但由于央行采取的是小步快跑的货币政策，这就让居民对持续加息产生了必要的心理预期，也对由此进入的加息周期有了必要的心理准备。
　　从房市来看，以10万元贷款10年期等额还贷为例，2004年加息前年利率为，月供是元；而2007年3月18日加息以后下限利率（最高为％），月供则为元，月供增加了仅50元。虽然持续加息能够不断提高还款金额，但对于迫切需要住房的人来说，每月增加的一二百元的月供金额又怎能超过房价平均年增10％给心理带来的巨大压力呢？所以，即使由加息而造成的还款金额逐步提升，也依旧不会让买房的脚步停滞不前，或许它能够促进居民加大首付力度和提前还款的能力。
　　所以，遍览历次出台的货币政策，不难发现，单靠货币政策的调整对房市的影响越来越弱。因为每次由于加息而导致的月供增多远远赶不上房价飙升的速度。
　　特别对于房地产开发企业来说，加息意味着开发商的融资成本加大，贷款的负担加重，利润空间缩小。据悉，开发企业的开发贷款一般都在1年以上，经过过去的五次加息后，其贷款基准利率由2004年10月29日加息前的％，提到％，贷款利率上调了个百分点。以开发企业年贷款10亿元为例，一年增加还款1080万元。而开发企业要想保证既得收益的持续增长，就要千方百计提高项目盈利能力、加快现金回笼和资金周转效率等，从另一个层面上来说，是不是又会把这笔账记到房价的头上呢，也就是说，它会不会通过提高房价来获取应得利润呢？可见，加息对房市来说是把双刃剑，既对消费者的买房行为略有警示，也对开发企业的赢利能力提出挑战。而我们担心的是，在民众和开发企业都已对连续加息做好准备的同时，这种货币政策还能起到应有的作用吗？
　　●反思政策之力
　　由此我们不禁想到了2003年前的八次降息。从1996年到2003年，央行共进行了八次降息。应该说，这一系列的降息措施，对当时拉动内需，刺激居民消费，深化企业改革，减轻企业负担起了一定的积极作用。但在当时的大环境下，由于国内投资产品的匮乏、资本市场的不完善和居民投资意识的欠缺，使得八次降息后，我国居民的存款余额不降反增，到2004年，我国的居民储蓄已高达亿元，与1991年相比，14年间这一数字增长了近17倍。可见，当时我国的居民消费并未因央行降息而呈现大规模的井喷模式，特别是股市长时间的低迷游走，更让众多跃跃欲试者的投资热情消失殆尽。相反，随着住房、金融、医疗卫生体制的深入改革，当越来越多的生活必需品需要居民买单以及各类生活产品的差异化日趋明显之后，中国的居民消费才被真正调动起来。在这一前提下，配合着央行的货币调控政策，由需求拉动消费，由消费带动产出，由产出决定投资的经济模式才逐步建立起来。

6宏观政策（3）
可见，单纯的货币政策并不能对市场产生太大的影响。并且在中国现有的情况下，很多时候，它远不如制度措施、体制改革等大手笔的政策信息对中国经济的影响大。这也就是为什么历次货币政策的出台，都没有给房市带来较大影响，一个简单的“90平米政策”，反而在业内引起轩然大波的根本原因。要知道，我国民众依赖政策的历史远比依赖利率的时间长。当人们已经习惯看政策风向而相机行动的时候，又怎能要求大家遵循货币政策的一般规律呢？当然，对于目前的房市，到底是“重症”还是“轻疾”也众说纷纭。国家为避免经济有大的波动，而采取这种小步快跑的调控方式是可以理解的。但无论怎样说，面对汹涌澎湃的住房需求和投资热情，小步快跑的货币政策明显地呈现出雷声大雨点小的微弱态势。
　　所以，归根结底问题就在于，到目前为止，政府还不希望房市出现大起大落的局面。它既要让房地产成为经济发展的支柱性产业，又希望它能够帮忙解决部分群众的住房难问题；既要让它促进效率，又想让它兼顾公平；既希望通过干预来抑制房价增长过快，又不希望干预过多而破坏市场机制。所以，就出现了通过小步快跑的调控政策来不断试探市场反应的局面，也许在下几个加息之后，政府也会明白其对于调控房市的徒劳。但无论怎样说，这毕竟是对市场伤害最小的一种调控方式，从这个意义上讲，我们宁要小步快跑式的，也不希望暴风骤雨般调控政策的来临。
　　“两个一千万”难为北京房市退烧
　　北京房价涨幅过快的事实终于没有能挺过北京“两会”。无论是市民、人大代表，还是各级官员，都对房市表示出了高度关注。北京市市委书记和市长的表态让市民略感解渴：首先是时任代市长的王岐山在总结2006年政府工作时坦言，北京房价增长过快，将采取措施抑制房价过快增长。后来是市委书记刘淇表示政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。据称，“两个一千万”是为了对房价起到一定的控制作用。这一消息被解读为北京政府“救市”的两招。
　　但是，深入分析北京楼市的问题，仍不容乐观。“两个一千万”的救市政策也许无法起到退烧作用。
　　供求矛盾，实乃###难承之重！
　　北京房价一路走高，其背后隐藏着一个事实：北京的房价是全球的购买力推动的。
　　除了北京本地的住房需求外，国内京外和外国（机构与人）都是北京住房市场上强有力的住房需求因素。
　　在这三方需求中，推动房价走高的原因又是投资需求。
　　因此，面对全国乃至全球的购房需求，有限的北京土地供应自然也就无法解决紧张的供求关系了，房价上涨无法避免！
　　●“限外令”是有效的需求管理型政策
　　自2006年新政以来，政府开始意识到北京房市供求矛盾中的涉外因素，2006年7月21日市建委紧急出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，开启了住房市场的限外令。这一政策有效地遏制了外籍人士的投资性购买（包括投机性需求）。2007年2月2日北京市建委出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，将“限外令”从“紧急状态”转为更加细化和规范化、可操作的常态政策，可以预计，这一限外政策将有效地治理外资购房中的投资因素和投机因素。这一政策从宏观调控上来看是一种需求管理型政策，将有效地减少房市中的有效需求。
　　限制“京外需求”应成为北京房市政策考虑的因素。
　　仅仅限制外籍人购房是难以从根本上缓解北京房市需求压力的。北京的政治、经济、文化等区位优势是吸引京外人士购房的重要因素。近几年来，大量的京外人涌入京城购房。庞大的“国内京外”群体来京购房更是推高北京房价的重要因素。事实上，如果能把这部分需求控制住，北京房价即可控制住。
　　那么，北京房市该不该对京外需求设限呢？
　　我认为从目前来看，有以下两个理由可以支持此策：
　　其一，当前北京房价高居不下，京外需求是一大重要原因，而京外购房的投资性很强，自住型理由不是很充分，房屋利用效率低。其中还不乏百姓关注的与收入不平等（行业性）、腐败（官商结合型）相关的在京投资性置业。书　包　网　txt小说上传分享

6宏观政策（4）
其二，北京宜居型城市的可持续发展必须控制人口，因此，不能单纯向刚性的需求妥协，应该走向管理型政策，控制住房需求