惊天大逆转的背后-第7部分
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地方政府亦步亦趋救市新政频出
时间进入2008年的9月，进一步的中央宏观调控政策仍毫无出台迹象，倒是地方政府频频爆出各类“救市政策”，从江苏、福建、河南、安徽到陕西，从“延长土地出让金缴纳期限”、“提高住房公积金”到市民购买商品住房可享受补贴。
西安市出台的救市政策曾一度引起热议，批评质疑者有之，欢欣鼓舞者有之，地方政府频频救市意在何方呢？“项庄舞剑，意在沛公”，西安及各地政府救市的醉翁之意，并非停留在楼市本身。
地方政府并不缺少对经济大势的判断水平，越来越多的迹象表明，2009年中国宏观经济的减速已成定局，地方政府正在承受空前的压力和挑战，多年来以GDP增长为纲的地方政府政绩考核惯性，使得地方政府在对待经济减速的问题上有着更为敏感和复杂的情绪，之所以会冒中央宏观调控政策之大不韪，频频出台针对房地产市场的救市政策，其真实意图不过是“自救”罢了。
地方政府针对房地产实施“自救”理由十分简单，我们知道，拉动经济增长的“三驾马车”——出口、投资和消费，其中，出口所面临的问题和困境非一朝一夕或地方政府一己之力可为，在此无需赘述；而消费，地方政府更是有心无力，首先是通胀的预期减少了享受性的消费，其次是持续低迷的股市让股民的钱包变得更瘪，在2009年因为财产性收入而蓬勃的消费热情，可能会随着股市的变熊而偃旗息鼓，这些都不是地方政府可以扭转刺激得起来的。
那么，剩下的就只有投资一个途径了。但这需要大量的资金，财力雄厚的地区已经先行一步。比如最先受到国际宏观经济和国内宏观调控影响的广东省，在2009年10月，高调启动总投资额高达23万亿的“广东新十大工程”。相同的时间内，山东、河北也均有大手笔的投资规划上马。
地方政府财政收入主要靠土地出让金和行业税收，但因2008年房地产市场低迷，已经让地方政府的收入大为减少，某些地方政府自身财政预算便已捉襟见肘无暇自顾，更别说划拨大量资金用于投资建设了。一些地方政府针对房地产市场的“救市”举措正是在这样的大背景下烘焙出炉的。而这只不过是个开始，“救市”之余，大刀阔斧地搞投资、上项目即将粉墨登场。
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地方政府“救市”动作能走多远、走多久
早在中央新政出台之前，18城市相继出台政策，而且一个比一个条款多，一个比一个走得远。各地方政府是否再次越位，出台更为宽松的刺激楼市政策，答案已经显而易见。也许真正的问题应该是，地方政府的“救市”动作能走多远、走多久？
2008年10月，继中国人民银行在全国50个大中小城市进行的城镇储户问卷调查表明全国居民对后市悲观没信心、购房意愿创十年新低以来，一家地产研究机构对37个城市400余家房地产企业展开四季度市场预测的调研结果显示，有514％的受访企业认为房价将继续下调，这一比例较此前的调研结果大幅上升，而大多数的开发商则无任何拿地意向。
一头是供给，一头是需求，两者的悲观情绪反映出，供需双方对经济形势和企业经营状况的信心已经非常低。而正是楼市调整和越来越严峻的发展形势，把地方政府的财政生态推向崩溃的边缘。
2007年前，中央及全国的财政收入增速都在30％以上，但2008年却下滑至个位数。在财政收入的构成中，房地产的贡献比例超过1/3。2008年以来，这一数字大幅下降，有的城市，比如上海，土地出让金的收入甚至连2007年同期的1/10都不到，情况的严峻程度和对地方财政的影响可见一斑。
在这样的情形之下，地方政府干预楼市的动力和原因便十分充足，而同样的问题，中央也在面对，不过，拥有愿望和能否实现从来就是两回事，出台政策刺激市场当然是希望市场转暖。2008年10月，中央新政出台后，网络调查结果显示，63％的人认为房价会继续下跌并期待更多的政策。而上海紧随中央之后出台的14条政策，不但没有刺激楼市，楼市的成交量反而更加萎缩，便能够说明“救市”政策适得其反。
如果从“救市”政策适得其反的现状反观各地政府的“救市”举措和意图，就更能发现问题，此前一些城市出台政策运用财政资金直接入市购买空置住宅，比如重庆市拨30亿元购买商品房作为拆迁安置房，面积在100万平方米左右。问题是，政府的举措并未扭转市场颓势，并未增加地方财政收入，反而使得急剧下降的财政状况更加雪上加霜，因而是不可持续的举措，否则只会使状况陷入恶性循环。
如果地方政府的财政资金“救市”不可持续，注定走不了多远，那么尝试突破中央的宏观调控底线也许就是唯一的选择。不过，问题也同样显而易见，这首先要看中央的态度，还要看政策的有效性，当时房地产市场的关键在于改变民众对宏观经济的信心和对房地产走势的预期，而短期内出台新政策引起关注的递减效应只会加重民众的悲观预期，若干政策的累加效应引起的积极刺激也要持续相当长的时间才能显现，因此，把“救市”寄托于政策也终将事倍功半。
一般来说，在经济下滑的时候，不应该再增加对房地产的投资，而应将投资重点放在增加社会福利的公共产品和有利环保的基础设施上。为中国经济的长远健康发展做些实事，也许才应该是各地政府真正应该重点做的。
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暧昧不清的二套房贷政策
2008年11月4日，交通银行公布房贷新政实施细则：借款人首次利用贷款购买普通自住房，贷款利率最低为同期限档次基准利率的07倍，首付比例最低为20％。
对于首套自住房以外的贷款，仍会按照中国人民银行和银监会此前的文件执行。已经利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的11倍，首付比例不得低于40％。
交通银行房贷新政实施细则的出台，为争论和观望中的二套房贷是否松绑问题画上句号。此后，解读为利空的A股的一线地产股价加快下跌速度，多只地产股加入破净行列。
市场的反应显然是因为对二套房贷寄予了厚望。不过，只要稍作分析，我们就不难发现，银监会不放松二套房贷，原本就在情理之中。
首先，即使放开二套房贷，也不可能刺激楼市短期回暖，楼市当时的根本问题是，房价回归并未达到市场所接受的幅度，再加上对后续经济发展的悲观预期，想靠新政给予百分之几的优惠，就促使购房者入市消费，并不现实；其次，市场的走弱，也让银行警觉。2007年有句描述浙江热钱的话：“我们早已不炒股炒房了，现在我们专门借钱给开发商。”时隔一年，就算开发商提供抵押物，年息20％以下也很难借到钱，一向活跃的民间资本也捂紧自己的钱袋，银行当然会更加谨慎。在这种“熊市”气息笼罩的情况下，出于对银行安全第一的考虑，让银监会作出放松二套房贷的决定显然十分困难。
另一方面，对政府而言，二套房贷不松绑所带来的积极影响显而易见。
首先，中央当时并未完全解除对房地产的宏观调控，而是否放松二套房贷是标志之一。放松二套房贷针对的主要是二次置业者，在首次置业者的住房矛盾仍未缓解之前，此时放松，会引起民意反弹，这在前期中央出台七项措施后，民众的不满中已有所反映。
其次，不放松二套房贷并不会抑制房产消费，反而在一定程度上有利于扩大内需。既然是二次置业，一般情况下就代表具备相应的消费能力，把房产作为投资品的购房者，除了计算购买成本外，更重要的是关心收益，所以，他们对一定幅度的利率提升相对麻木。即便因为银行利率问题而延迟买房，一部分资金也会进入其他投资或消费领域，不会产生大的负面影响。
最后，不放松二套房贷，对不理性的房产消费还有一定的抑制作用。在房价回调到一定阶段之后，市场上开始有抄底的声音，回想房地产市场火爆的时候，一些短线炒家利用银行资金的杠杆大肆炒作，推高房价制造泡沫。虽然不必过于担心这些，但如果能在一定程度上抑制抄底者的冲动，以免因市场变化增加银行的风险，也不失为一件好事。
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新十条，中央维稳经济决心巨大
新十条政策
2008年11月5日国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施：
一、加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。
二、加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造；加大扶贫开发力度。
三、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。
四、加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。
五、加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。
六、加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。
七、加快地震灾区灾后重建各项工作。
八、提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。
九、在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。
十、加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。
*总理部署落实工作，其中有“促进房地产市场平稳发展”为标题针对房地产业的内容。开宗明义地道出政策导向。
房地产业增加值占GDP比重的绝对值并不高，只要保持房地产市场稳定发展，就能将其对宏观经济影响控制在一定的范围之内，而并不需要持续的高房价来增加虚拟的GDP增长。
国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，房地产业增加值占GDP比重超过5％，全国房地产开发企业2007年为63万家，从业人员达172万人，完成房地产开发投资25 289亿元，同比增长302％。
2007年，我国经济适用房投资占商品住宅投资的46％�
