惊天大逆转的背后-第4部分
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升到146万平方米，增幅达421％；重庆也从138万平方米上升到186万平方米，增长了35％。
二是土地交易价格同比上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第三季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了47％。
三是“地王现象”再现。在经历不到一年时间的调整后，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等十几个城市出让土地纷纷拍出天价。2009年9月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价超过22万元/平方米，总额创7006亿元天价；距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座仅仅20天后，绿地集团以7245亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27万元/平方米，溢价率111％，再次刷新上海地王记录；还是9月，厦门2009G23地块竞拍时间长达一个多小时，多家开发商激烈角逐，最终由33号厦门恒兴置业有限公司以1047亿元竞得，楼面价高达30940元/平方米，2009年单价地王就此诞生。
房价快速上涨，出现“倒挂”现象
一是“住商价格倒挂”。部分一线城市在住宅价格一路走高的同时，写字楼和商铺市场的售价及租金增长不温不火，甚至不少同一区域内的住宅价格要高于写字楼价格。
二是“房地价格倒挂”。部分城市新产生的“地王”楼面价格甚至高于周边在售楼盘的价格。
三是“二手房和新房价格倒挂”。一些地方的二手房价格比新建楼房还要高很多。
从冰点到沸点（1）
A外资有计划撤离；市场信心不足
受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。
2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投资银行麦格理集团正以3亿元的标价为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25％。另一个案例是李嘉诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米。第三例是李嘉诚旗下长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以535万～75万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。
外资出售在中国的房产物业主要基于以下三个原因：
一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金。
二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市的看法分歧严重。
三是人民币对美元升值放缓。
2008年3月份公布的《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》指出，外资占中国房地产总投资比例不到2％，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，更多体现在心理层面。
表11列出了外资机构在上海抛售高端物业的基本情况。表11外资机构在上海抛售高端物业基本情况
物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注漕河景苑小高层、高层、叠加、联排住宅徐汇区康健路58弄上海汇成房产经营公司花旗银行总125万收购168万收购价13500元/平方米；
现价26000元/平方米2006年12月花旗银行属下基金23亿元整体收购2幢楼福海商厦（盛邦国际广场）办公商业虹口区四川北路1318号福海房地产发展有限公司雷曼兄弟56859416亿元深圳工行（该大厦为工行不良资产）（续）物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注上海商城办公商业静安区南京西路1376号上海商城有限公司美国国际集团1850001990年AIG自己投资兴建茂行世纪公园（陆家嘴中央公寓的4幢楼）服务式住宅公寓浦东新区东绣路99号上海陆家嘴联合房地产有限公司摩根士丹利493万（收购的部分）702亿元2006年4～5月整体现金收购4幢新盘华山夏都服务式公寓长宁区幸福路211号上海业丰置业有限公司摩根士丹利29万758亿元2006年6月现金收购新盘锦麟天地酒店式公寓、住宅、商业兴业路168弄上海华丽房地产发展有限公司摩根士丹利上海永业集团18538（酒店式公寓）、1300（俱乐部）、50个停车位900万美元2003年7月，以参股10％开发酒店式服务公寓
B失业和减薪大量出现影响购房
宏观经济受世界金融危机影响出现了减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。
图110是社会需求指数与社会收入指数的变化情况。
图110社会需求指数与社会收入指数的变化
C金融紧缩压制房地产企业融资。 最好的txt下载网
从冰点到沸点（2）
金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。
上海作为中国最重要的经济中心之一，房地产市场的走势具有较强的代表性。上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，如表12所示。表12上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况
（2008年1～12月）（单位：亿元）
贷款类别报告期余额比同期增减比年初房地产贷款55043672839106个人购房贷款3144691785505住房贷款2915481945556房地产开发贷款200166…01614房地产开发贷款148929…2591531地产开发贷款51237765…131政府土地储备机构贷款458811741051
实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。
D市场状况急剧变化
2009年3月，中国楼市迎来了一个量价齐涨的“小阳春”，包括北京、上海、深圳在内的房地产一线城市成交量剧增，成交价格更是开始上涨。原本传统的淡季变成了地产黄金时节。随着一线城市成交量、成交价的不断走高，二三线城市也迎来了一轮上涨高峰。
成交量在危机中急剧下行然后全面上扬
国家统计局公布数据显示，2008年1～12月，全国商品房销售面积为62亿平方米，同比下降197％。其中，商品住宅销售面积下降203％；商品房销售额24 071亿元，同比下降195％；商品住宅销售额下降201％。而后是2009年整年的市场喷发。
图111是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的情况。
图112是1999～2009年全国住宅销售面积和销售额的增长率情况。
图1111999～2009年全国住宅销售面积和销售额图1121999～2009年全国住宅销售面积和销售额增长率 十二个重点城市住宅价格指数在危机中短暂下行然后全面上扬
图113显示的是十二个重点城市住宅指数的走势。
图113十二个重点城市住宅指数的走势
二手房价格指数回升更加显著
二手房价格指数回升，北京、深圳、广州等多个城市超过20％。
图114是主要城市二手房价格指数的走势。
图114主要城市二手房价格指数走势
数据来源：中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统。
国房景气指数的过山车行情
2008年12月份的景气指数数据为9646，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足，如图115所示。
图115全国房地产开发景气指数趋势图
房地产投资的悬崖和爬坡行情
1999～2009年全国房地产和住宅开发投资及增长率如图116所示。
图1161999～2009年房地产和住宅开发投资及其增长率
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谷底：各大城市表情
北京
2008年5月后，北京八成楼盘价格开始直线下降，促销方式也花样繁多；数十楼盘中秋促销六折销售为史上最低。
世茂奥临：楼盘除送车库，以老客户身份买房，还可以享受6万~40万的优惠，倘若真心想买房，即使不是老客户，也可以变通，这也就意味着总房价最高降幅可达40万元。
奥古斯塔城邦：“买一送一”，购买联排别墅可获价值63万元公寓一套，如果不要赠送的公寓，可以直接从房款里扣除63万元，相当于联排别墅每平方米下降5000元。
月亮河城堡：购房除打97折外，还有“交3万元现金，返还30万大礼包”的优惠。
排号优惠，朝阳区三元西桥中国国际展览中心附近一楼盘，均价26700元/平方米，现房入住。排上号的可以用24000～25000元/平方米的价格购买。
蝶翠华庭：“春季有奖特卖活动”，订房客户均有机会获意外大奖——澳洲风情游，另有多款家用电器可供抽取。
另外，部分旧楼盘改名成“新盘”，“新瓶装旧酒”，提价之后加大折扣力度来进行促销。
楼盘举办商场巡展促销活动也是近期京城楼盘促销的一种，活动包括歌舞、时装、脱口秀表演及有奖竞猜、现场沙盘展示讲解、派发楼书、填写回访表、社区学校招生活动等项目。
上海
50万元买房再送车，楼盘降价一个“狠”字当道
正大家园内部员工价：为回避前期高价购房业主来闹事，只有内部员工才能享受均价五折——目前上海楼市最大的折扣。至于内部员工是自住、炒房，开发商就管不着了。
新湖明珠城无理由退房：“两年内包退”，不过结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。
欧风丽景减首付：推出首付10％，余下二成首付款可从某专业投资公司处无息（由开发商支付利息）获取，还款期限为交房时。
团购：有些团购有近百家开发商参与，一部分楼盘团购取得一定成效。
上海其他楼盘促销方式：
万科——8个楼盘齐促销，8～95折。
大华蓝郡——降低4000元/平方米清盘。
大华阳城贵都——降低2000元/平方米。
上海康城——部分房源7～8折。
奥林匹克花园——购房意向金每份5万元，购房翻倍抵扣房款，2008年8月10日前交再送2平方米，最高优惠达20万元。
广州
买房加一元送车位
“均价1万元，买房加一元可送车位。”广州大道北天平架的一楼盘推出这样的促销新招。不仅每平方米降了3000元，还可以送车位。
万科位于广州老城区一新项目以13000元/平方米开盘，由于其最终定价低于早前的市场�
