惊天大逆转的背后-第2部分
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对于预测未来，定位理论创始人、国际级营销大师里斯和特劳特说：“未来是不可预测的，可预测的只有正在发生的变革。”
2007年美联储主席格林斯潘在其出版的《动荡年代》（The Age of Turbulence）一书中对当时的美国经济断言：“我们面对的不是泡沫而是小气泡，许多小型、区域型的小气泡，绝对不会膨胀到威胁整体经济健全性的地步。”然而短短几个月后，美国便爆发了席卷全球的 “次贷危机”。
这样，我们再来看中国房地产业短短一年中的情况，也许就会平和得多。
二
布鲁金斯学会研究员巴里·博斯沃思（Barry Bosworth）曾经对《经济参考报》记者说：“危机的一大教训就是‘我们不要浪费危机’。”这话对中国房地产业而言，也许并不适用。房地产市场的高额回报和高风险的表面下炫目的风光，面对巨大的消费群体，使得多数开发商失去对市场的敬畏和对专业的尊敬，紧绷的风险防范意识也开始松懈，从这个角度讲，危机不但没有过去，也许才刚刚开始。
如果不那么健忘，我们应该清醒地记得，2008年下半年那段时间多数开发商的惨状，用风声鹤唳、草木皆兵来形容一点也不为过。不过，苦日子并不像传说的那样难熬，短短几个月后，好日子就找上门来，2009年上半年，全国绝大多数城市的交易量便超过或与上一年全年持平，开发商也随即完成由杨白劳向黄世仁的角色转变。“不差钱”的开发商才深刻意识到，土地乃是一切的根源，于是抢地囤地、地王迭出便成为2009年一道独特的风景线。
三
如果土地市场持续疯狂，那么推测房价将继续上涨就几乎是顺理成章的事情。眼下的房地产市场显然如此，种种迹象表明，房价仍将在市场预期的循环中继续上涨， 2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示，超过六成（652％）的城镇居民认为当前房价高得难以接受，但另一方面居民购房意愿连续3个季度攀升。这预示着，在这样的无可奈何中，房价可能仍将继续攀升。
据统计显示，一线城市房屋租售比正在扩大，以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高，北京部分商品房的租售比已超过1∶600，创下历史最高水平。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要70年。
中国社会科学院2010年《经济蓝皮书》称，我国房价收入比超出合理承受范围，85％的家庭无能力买房。我认为，2010年的房地产销售面积和房价水平取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。
不过，与土地市场疯狂和房价上涨压力形成鲜明对比的是，至2009年8月止，全国保障房建设完成不足1/4，而针对解决“夹心层”住房困难的“二次房改”呼声四起。2010年《政府工作报告》中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。《政府工作报告》还指出，继续大规模实施保障性安居工程。
惊天大逆转的背后 前言（2）
四
高房价不是问题，就像车市有宾利和布加迪威龙不是问题一样，问题是，有豪华车的同时也要给市场有选择奇瑞和吉利的机会。现在的房市问题在于，购房者只有“豪华车”的选择，而保障性住房的供给却迟迟跟不上。
建国以来至1998年，中国一直是个住房困难大国，几十年来积压的住房需求，从1998年至今，虽然市场化供给近20年时间，但只有少部分有购买能力者通过市场化途径得到满足；大多数没有购买能力的，住房需求远远没有得到满足。
中低收入阶层如果失去靠政府主导的经济适用房、廉租房等保障性住房满足的途径，只能与高收入阶层的市场化满足途径形成“一锅吃饭”的局面。
中国经济目前的发展模式面临跨越瓶颈、经济结构优化，甚至要触及政治体制改革，而中国改革在深水区徘徊，也面临进退两难的境地，改革的第一阶段为何受到广泛认同，是因为触动的是少数人的利益，保障了大多数人的利益，让广大工人农民的生活有了提高，而目前改革的阶段需要满足和解决的问题日益多样化、尖锐化，很多问题到了不动根本无法解决、动了根本可能就乱的地步。
保障性住房未能推向市场，房价和中低收入阶层的背离情形越来越严重。房价问题日益成为制约发展的重要因素。在这个牵动千家万户的根本性问题上，目前的情形已容不得我们再有半点马虎，不主动深化改革，人为的拖延时间越久，可能日后面临的调整将会越加剧烈，我们付出的代价将越加高昂。
五
2009年我国房地产销售总额为57万亿~6万亿元，也就是说，我国居民近半花销用在“买房”上。所以有人称“2009年是我国经济最困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年。”
不过，所有最后的胜利者无不是在狂热中保持了冷静的人，正如巴菲特所说，“在别人贪婪时恐惧，在市场辉煌之余保持一分冷静，是决胜市场的必备心态。”
地王迭出是否是一次集体狂欢？羊群效应告诉我们，集体的行为未必代表决策的正确。
行业整合理论告诉我们，任何一个行业经过长时间的发展，最终会有少数的企业成为行业的领袖甚至占据垄断地位。拿房地产业来说，最明显的例子是中国香港的情况。香港排名前十位的地产公司占据香港80％以上的市场份额，而排名前4位的公司即已占有65％的市场份额。不论行业整合的时间有多长，有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续发生着，任何时候不以任何的原因和方式而改变。
中国目前注册的房地产企业有6万多家，一个基本的事实是，这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失。我们必须清楚，什么因素会触发行业整合的加剧；在行业整合加剧的时候，自己如何能够置身事外。
六
每到岁末，编辑们的约稿方向几乎一致指向下一年的走势和预测，正如本文开篇所讲，预测未来是件困难的事情，虽然有不少人对我对过去一年中的准确预测表示了钦佩，但我自己却不这么看。
近期，政府颁布了一系列针对房地产业的新政或调整政策，调控的目标很大程度上是针对房价。事实上，房价永远都不是原因，而仅是一种结果。政策是否能发挥人们期望的作用，受到很多因素的影响。
执行力度和决心紧密相连，这直接决定政府调控是治标还是治本，一切治标之策再加上执行环节的不到位只会换来市场更加报复性的上涨，并且深度破坏产业的生态。
一篇评论文章里有这样的话：有些人不会倾听，不相信远久的故事，仅关注急功近利的当下，只相信凯恩斯主义“长期看我们是死人”的哲学。这对于中国的房地产业是最为振聋发聩的警告，也许中国的房地产业已经走到十分敏感且重要的十字路口，这不仅是指民生，还有人文。
普利策说：“倘若一个国家是一条航行在大海上的船，新闻记者就是船头的瞭望者。他要在一望无际的海面上观察一切，审视海上的不测风云和浅滩暗礁，及时发出警告。”有人说，最严厉的批评正是基于最深沉的爱；我说，一切为正义的善良的动机而发出的批评，才是真正的良药。
正如某位著名经济学家说的，“一个简单的推理胜过复杂的论证。”中国经济总会在某个时间至少出现比较像样的回调，房价也总会在某个时间会有较大幅度的回落，问题在于，我们不知道这一切将会发生在何时？
但愿大起伏到来之前，我们都已做好了足够的准备。
风暴来临
百年一遇
2008年10月3日，美国前总统布什签署大规模金融救援方案。这项历时一个月、几经周折的救市计划之所以受到世人关注，与由房地产市场动荡引发的一系列严重的金融危机紧密相关。
雷曼兄弟破产、美林以440亿美元出售、国际集团（AIG）求救等一系列事件使身处风暴中心的华尔街遭遇了20世纪大萧条以来的最大打击。在2006年底，美国次贷危机的苗头就已开始。而从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数百亿美元的次贷危机损失，则花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊、持续时间较长等特征，因此产生的影响也比较大。
次贷危机所引发的美国和全球范围的信用危机，从金融信用和信任角度，被经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。
2010年1月7日，美国楼市又迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次来源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的大问题。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季度已经比前一年增加了838万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。
美国：衰退阶段
美国次级抵押贷款危机爆发以来，不仅使美国金融机构住房抵押贷款损失大幅度增加，也使许多持有美国住房抵押贷款支持债券和相关产品的机构出现较大亏损。美国经济将进入增长放缓时期，房地产市场已处于衰退初期阶段。在美国房地产相关债券市场价格短期大幅度下跌后，市场风险得到较大释放，进一步下跌的动能和幅度不会太大。
美国政府出台的向贷款购房居民提供为期五年的抵押利率冻结计划减轻了浮动贷款利息购房者的利息负担，美联储也规定禁止对未按期还款的购房者采取处罚措施，这使得大量欠款者的房屋免遭法院拍卖。
欧洲：迎来拐点
从爱尔兰乡村到西班牙海岸，到处可以看到缩水的房价，一些地区遭受的打击程度甚至比美国还严重。
欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓，或陷入停滞，甚至大幅萎缩。英国、爱尔兰和西班牙等欧洲房地产行业迎来拐点，塞浦路斯、保加利亚等国市场将陷入停滞。房价方面，爱尔兰、意大利、葡萄牙和德国西部地区均出现下降。在成交量方面，爱尔兰房产成交量减少了30％，西班牙减少了15％，葡萄牙减少了14％，德国的房产成交量也减少了9％。
亚太：严重受累
印度股市受美国次贷危机等负面消息的影响而持续下跌，使得民众很难再有更多现金购置房产。印度首都新德里和北部一些城市的房价下跌了20％。
韩国的统计报告显示，2006年韩国单个家庭的平均总资产为28亿韩元（约合297万美元），其中房地产所占比重高达768％，而通过贷款买房的人数占了房产投资来源的很大比重。当金融危机蔓延时，韩国银行的贷存比率在亚洲地区最高，达到136％，大大高于亚洲地区82％的平均水平。
中国地产：险中求稳
2008年8月
