惊天大逆转的背后-第17部分
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不再分明，控制了客户就将主宰市场，终端的优势也将充分显露，二手房公司强大的客户渠道和相比之下更低廉的营销成本，使得开发商没有理由不把项目完全托付给二手房公司。从这个意义上讲，一二手房联动销售模式的确是趋势，只不过会是在未来的某个时间段，而不是现在。
经过楼市大逆转，我们再次确认：所谓一二手房的联动营销不过是市场寒冷时，开发商主流营销渠道外的有益补充，作用有限而待市场转暖不久便会被其抛诸脑后。
楼市轮回频繁，时刻谨记未雨绸缪
2009年随着“十一”房展会预料之中的波澜不惊，“金九”不金既成事实，“银十”开局明显成色不足，楼市未来走向成为谈论和关注的焦点，意见明显分化，地王迭出，土地市场依然狂热，但在二级市场，看空者和担忧者的悲观声音已开始渐渐响亮。
未来虽然不可预测，从市场规律和已在发生的变革中仍能发现不少蛛丝马迹，楼市未来走向依然可期。
2009年“十一”黄金周，楼市如期未现红火景相，北京、南京、广州等多个城市成交惨淡，究其原因，除长假消费者延期购买决策外，前期巨量成交对需求的提前透支、房价持续上涨对刚性需求产生抑制等，也是重要原因。楼市进入短暂的瓶颈期成为共识，在这样的预期下，一定时期内成交量可能会继续萎缩，“十一”房展会不会有什么作为，其实也在情理之中。
从国际经济环境看，2009年10月12日，全美商业经济协会发布调查结果显示，八成美国经济学家认为经济衰退已经结束，经济扩张正在开始，并预测2009年下半年美国GDP增长将上调至29％。
国内方面，刘明康表示，讨论经济刺激政策退出还为时过早。意味着宏观经济环境短期内不会发生较大改变。随着2009年10月1日新《保险法》的正式实施，保险资金投资不动产和未上市股权的相关细则明确，由此释放的资金规模或达2000亿元左右涉及房地产领域。
市场供给趋紧，也预示房地产市场就算冷清，也很难拐头向下。有数据显示，2009年“十一”后新盘供应紧张，上海新建商品房普通住宅可售面积约162万平方米，是历史较低水平。
种种迹象表明，房价可能仍将在市场预期的恶性循环中继续上涨，2009年第三季度全国城镇储户问卷调查显示，超过六成（652％）的城镇居民认为当前房价“难以承受”，但居民购房意愿连续3个季度攀升，预示着，在这样的无可奈何中，房价可能仍将继续攀升。
不过，并非所有情形都支持房地产业的持续向好，刘明康坦承，经济结构性矛盾正越来越突出，就业问题也令人头痛，而不同行业，如钢铁、水泥、煤炭及建筑材料等均存在产能过剩问题，此外政府还需继续改善环境、解决污染问题。
国资委公布的中央企业2008年度分行业运行情况显示，在九大行业中，除商贸企业外的八大行业均出现利润下滑。其中，航空运输企业出现2822亿元经营亏损，未实现国有资产保值。
全美商业经济协会的调查结果似乎也不是那么令人信服，在2007年，该协会发布的调查结果认为，尽管美国经济存在放缓风险，但2008年有望回暖。而事实发展远非如此，就算美国经济触底，但巨额联邦财政赤字和高失业率将使复苏的步伐相当缓慢。因此，我们要在狂热中谨记未雨绸缪。
20思考3：楼市狂热，需留一分审慎
（1）2009年持续至今的地王迭出是否是一次集体狂欢？羊群效应告诉我们，集体的行为未必代表决策的正确，中国有家电、保养品的疯狂，国外有互联网泡沫的破灭和美国地产泡沫的破灭。
（2）中国经济持续增长30年，没有只升不落的太阳，对每次经济危机，如果都采取一样的手段来人为地延长繁荣周期，这会使得下次危机爆发的力度更大。中国经济回调会发生在什么时间？每一个开发商都应该问自己：会不会在我项目操作的周期内？
（3）住宅消费的非理性特征和写字楼消费截然不同，住宅市场价格飙升和楼王迭出是因为豪宅市场还未真正形成，目前中国的富豪消费豪宅是典型的“不买最好，只买最贵”，而写字楼则不然，购买写字楼的主体不管是法人还是自然人，都把它当成生意，理性对待，对回报率、资金占有率等都会作考量，因此写字楼价格没有住宅价格活跃就在情理之中。
（4）所有胜利者无不是在狂热中保持了冷静，正如巴菲特所说：在别人贪婪时恐惧。因此，在目前较为乐观的市场环境中保持一份冷静，是日后决胜市场的必备心态。
1就算房价下跌，普通老百姓该感到高兴吗
2深度解析房价上涨的十大原因
3两大新因素将成为房价上涨的重要推手
4不差钱导致的通胀预期才是推高房价的主因
5用物业税来抑制房价上涨是对症下药吗
6房产保有税能否打压高房价
7深度思考：高房价是否会被真正终结
8附录：买房故事——追房价的人
9附录：蚁族问题不解决会成隐形炸弹
10附录：看看中产阶级是怎样沦为房奴的
就算房价下跌，普通老百姓该感到高兴吗
《蜗居》火了，顺便也为“房奴”一词做了普及，让全国人民开始了解了他们的生活和内心世界。
其实，《蜗居》的火只是表象，背后的真正原因在于公众越来越不能忍受的高房价，《蜗居》不过是把高房价再一次推到舆论的风口浪尖而已。
2010年两会期间，《人民日报》政治文化部和人民网联合发起的“2010两会调查”结果显示，网友对房价的关注程度高达632％，已经超越对*问题的关注度。
房价为何屡调不下甚至越调越高？问题到底出在何处？冰冻三尺，非一日之寒。以下我就从各种因素入手深入剖析高房价这一顽疾，并提出影响房价的多重因素，指出其根源所在
2008年8月份兴业银行的中报显示，北京、上海、广州和深圳地区房价下跌比例有的已经超过30％，深圳房价下跌幅度尤为明显，主流的观点是超过40％，全国大部分城市的房地产交易情况也十分清淡，与此同时，各地百人千人购房团热潮此起彼伏，似乎普通购房者夜夜等日日盼的购房梦就要圆了，然而笔者在当时便著文指出，这样的高兴为时过早。
导致上一轮房地产业调整的因素，并不完全来自政策，通货膨胀、宏观调控、经济不景气都是原因所在。早在2004年政府针对房价上涨过快的调整政策便开始出台，但我们看到的结果是，房价并没有降。这种背离初衷的现象一方面使老百姓再次发出质疑的声音，另一方面使向来备受媒体关注的房价问题又一次成为令人瞩目的焦点。
是什么原因导致房价的飞涨？供给失衡乃是重中之重的因素之一。任志强说房子是造给富人住的观点成为众矢之的，但就我的观察和接触的业内人士来看，他的观点在房地产业内是得到认同的，房产是商品，在市场化的运作中，经济组织和资金的逐利本质决定了开发商必然会追求利润最大化，企业的社会责任是道德约束力，指望地产开发商发善心薄利售房，显然违反基本经济原则。
亚当·斯密在《国富论》中说，市场是“看不见的手”，在充分的市场运作下我们就看到了地价飞涨、地王迭出、房价飞涨的情形。而房价飞涨的结果就是普通收入阶层的购房梦越来越遥不可及。
我们都知道，供给和需求形成市场，在中国房地产市场中，供给和需求却出现了不可调和的矛盾。从需求上看，市场运作的结果是，有钱人拥有的房产多达数十套，而一般的收入阶层却一套也买不起。拿上海为例，流行的说法是：中心城区住的是外国人，内环以内住的是外地人，中环至外环才是本地的老百姓，这形象地反映出了房地产市场的结构性问题。
居者有其屋，房子问题在任何国家都关系国计民生，市场缺乏一般收入阶层可以消费的房产，这样的问题，中央政府和地方政府并不是没有意识到。还是以上海为例，早在2004年的一轮房产价格上扬之初，上海市政府就提出了两个一千万的目标，即一千万的经济适用房，一千万的中低价普通商品房，用政府这只看得见的手增加有效供给，调控市场，解决中低收入阶层住房问题，这样的做法也正是国外多数国家所采取的有效措施。
但在以GDP为衡量标准、要求出政绩等多重因素的影响下，地方政府缺乏动力，他们往往对问题视而不见，即便是上海市政府的两个一千万，也是悄无声息地被搁置，直到中央三令五申之后才又提上日程，但推向市场的日期以及这样的供给量对市场的影响效果，我们还需要拭目以待。2009年全国保障房建设计划只完成1/4的数据却表明，地方政府依然没有提起兴致。
2008年房价的确是跌下来了，似乎点亮了普通购房者的希望之光，的确也有不少家庭在回调的时候买到了较为便宜的房子，但是我还要重申的是，上一轮房地产行业的调整，并不完全来自于政策，乃是整个宏观经济不景气反映的一部分，宏观调控卡住了资金链，通货膨胀和对宏观经济预期的悲观抑制了消费，在这样的背景下，即便是房价下跌，也只有部分急等住房的购房者被迫买入捡了便宜，因为经济不景气的时候，如果富人都对未来保持谨慎，那么一般的收入阶层，他们的钱袋也会随着通胀和经济的不景气而变得更瘪，又有什么理由会更乐观，对如此大额的支出而不担心呢？
2009年保障房建设只完成计划的1/4这一数据也再次告诉我们，如果宏观经济真的出了问题，房价在宏观经济的影响下大幅回落，中央乃至地方政府是否还会保持干劲来做似乎在他们看来已经不是问题的事情，而如果不这么做，等到形势一旦好转，房价又会回到原来的价位甚至更高。
所以，在我看来，对于一般收入的购房者，市场结构性供给矛盾不解决，房价再跌我们也没有值得高兴的理由。
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深度解析房价上涨的十大原因（1）
中国住宅市场化十多年，虽然市场一直在火爆与平淡中轮回，但分析和探讨房价上涨的原因是永恒不变的话题，这有助于我们判断和看清未来的形势。
（1）建国以来积累的住房需求尤其是改革开放三十多年来快速的经济发展和城市化进程中产生的住房需求，是中国房价的强支撑。这主要表现在以下两个方面：
1）经济快速发展提升需求能力。1978年，中国GDP达3 645亿元，在世界主要国家中位居第十位。人均GDP却仅为381元，人均国民总收入仅为190美元，位居全世界最不发达的低收入国家行列。经济总量占世界经济的份额为18％。
2009年，中国GDP总额为335353万亿元，位居世界第三位，仅次于美国、日本。中国的经济成就不仅写在了中国历史上；也在世界历史上刻下了辉煌的一页。
2）人口增加和城市化进程引发住房需求。城市化与区域经济一体化是世界各国经济发展的必然趋势，根据国家统计局数据：1978�
