徐滇庆再论房价-第7部分
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农村居民人均纯收入
城乡居民储蓄存款余额
数据来源：《21世纪经济报道》，2007年7月9日。
2007年第1季度GDP同比增加，城镇居民人均可支配收入为3935元，同比增加，扣除价格因素，实际增长。在2007年第1季度，70个大中城市房屋销售价格上涨，涨幅比2006年第4季度高个百分点。从这些数据来看，城镇居民可支配收入增加的幅度高于房价上涨幅度。2007年第1季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看，居民购房能力并没有显著下降。
李一戈在《21世纪经济报道》上发表一篇文章“收入与房价的赛跑”。他引用了几组数据：我国职工工资总额和职工平均工资从2002年以来连续4年实现两位数增长。2006年，中国在岗职工工资总额为23439亿元，年均递增；在岗职工平均工资为21001元，年均递增12％。2000～2005年，全国年平均房价增长率为，扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为。2006年12月全国70个城市商品销售价格同比上涨。从总体来看，房价没有收入涨得快。
不过，职工工资增长比较均衡，每年涨一点，但是房价却呈现跳跃式增长。人们对房价上涨的反应要比工资上涨强烈得多。
另外，对于个人来说，工资上涨幅度与购房能力并不是简单的线性相关。例如，一个人的月工资为2000元，除了养家日常开销之外，最多能拿出500元支付住房费用。如果他的工资增加到3000元，他就有可能拿出1000元来购房。工资加了50％，而购房能力上升100％。毫无疑问，这几年工资水平的大幅度提高使得居民购房能力迅速上升，加大了推动房价上升的压力。
有些人从个人的感觉出发很难接受这些统计数据。其中部分原因是大家观察问题的角度有所不同。人们常常抱怨，在夏天酷暑之际，明明院子里的温度计已经40度了，天气预报说只有38度。其实，气象台说的是放在草地上的百叶箱中的温度，不是你们家后院。同样，官方数字说居民收入增加来自于大量数据统计，并不表示每个人的收入都涨了这个百分比。
个人的感觉和官方数据有差距是很正常的事情。统计数据是抽样调查得出的平均值，必然会抹掉许多细节。这些数据反映的是宏观趋势，而没有把居民收入中的贫富差距包含在内。目前，我国的贫富差距正在持续加大，这意味着高收入群体的收入增长幅度要高于低收入群体。居民收入的增加部分很可能集中在高收入组别，而低收入群体的工资增长幅度并不大，甚至在某些地区、某些个人还可能下降。这样一来，低收入群体的购房能力越来越低。我们应当关注低收入群体，并且想方设法帮助他们增加收入，这是关于房价问题讨论的一个方面。
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房价收入比与居民购房能力（4）
如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致评估居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候，我们使用的是当地的城镇家庭年收入，可是到这个地区来购房的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地，甚至海外来的购房者为数甚多。例如，北京市的高档住宅当中有1/3以上是被外地或者海外来的人买走了。2004年1～11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿元，比2003年增加了，其中用于购房的外资约达70亿元。这些购房者的收入水平远远高于一般市民。由于在计算房价收入比的时候在分母上使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有高估的倾向。外来购房者越多，高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。
有的经济学家说，“房价收入比不是衡量泡沫的标准。”如果仅仅看房价收入比本身，这个判断是正确的，不过房价收入比的动态变化却可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。倘若居民收入和房价同步增长，那么房价收入比可以保持不变。如果房价涨得比收入更快，那么，大部分居民就必须花费更长的时间才能积累足够的资金来购买住房，显然他们购买住房的能力下降了。但是，为什么房价会涨得比居民收入更快？从长期来看，必定是房地产市场出现了有悖常规的运动。房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。
房价收入比的变化情况可以给政策制定者提供一个重要的信息，居民收入增加，肯定房价也会随之增加。如果两者增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。目前，全国的房价收入比还没有出现显著的变化，因此，不能得出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。
但是，我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价投机活动猖獗，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。中国台湾在20世纪80年代初的房价收入比保持在6～7之间。可是由于在20世纪80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。亚洲金融危机给我们许多邻国带来了严重的损害，我们很幸运地渡过了那次危机，但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。
房地产市场的可持续性（1）
尽管许多人大喊买不起房子，可是房地产市场似乎对他们的呼声无动于衷。房子照卖，房价照涨，气煞人也！究其原因，恐怕和房地产市场的可持续性有关。
可持续房地产市场的含义是，年轻人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款（首付），在随后的二三十年内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样，就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场，我们称之为可持续的房地产市场。
年轻人是否能够购买住房，在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看，购房按揭贷款是一种比较稳定，风险较小的项目。只要首付的比例不低于20％，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价在这段时期内跌幅不超过20％，银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款的能力，那么银行就可以按照规定收回住房，通过拍卖索回贷款。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款政策有关。实际上，银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。
由于银行不能预见贷款者在今后工资的增长情况，因此，在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了，那么还贷的压力就会减小。请看下面的公式：
式中，V表示住房按揭贷款总额，X是年还款额，r是银行利率，n是按揭贷款的年数。按照银监会的规定，住房按揭贷款不超过住房价格的80％，还款额不超过贷款者全部收入的50％。
在2005年6月银行发放的按揭贷款的年利率是。按揭贷款要求的首付为房价的20％，贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题，银行要求贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查的结果，平均月供收入比为35％，低于银监会的规定。
按照上述条件计算出来的房价收入比为。这就是说，银行不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那么房价收入比依然在可持续范围之内。
如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8％，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5％，那么银行将把购房限制放宽为年收入的倍，见表6…1。
房地产市场的可持续性（2）
表6…1银行按揭贷款所允许的房价收入比
利率（％）
房价收入比
资料来源：根据本文公式计算所得。
按照中国2004年数据，每户平均住房面积为平方米。2004年平均房价为每平方米2714元，那么，每套住房平均为201375元。人均年收入为10129元，每个家庭平均人，平均家庭年收入为30184元，需要用年的全部收入才能购买一套住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以看出，中国的房地产市场仍然处于居民可承受的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
当前居民按揭贷款政策主要有两个部分：第一，购房首付20％（购买第二套住房的时候，这个比例上升为30％）；第二，按揭月付不超过收入的50％。这两部分的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20％，银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。
在现代金融理论中，贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50％作为按揭贷款的月还款上限，风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50％以后是否还能维持正常的生活。
有两个理由也许能够替当前房贷政策做些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当前收入，而居民将来的收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，在一般情况下，没有列入工资单的收入可能接近工资收入。
因为这两种解释都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够实现的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上未曾有任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷的。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期，今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济
