徐滇庆再论房价-第3部分

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导致房价下降的原因（1）
再看看问题的另外一个方面—导致房地产价格下降的原因。
　　（1）产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，属世界第五大城市。在20世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格暴跌。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11％。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，即使一些资源型城市在资源枯竭之后，仍然有大量农民涌进，使得住房需求并没有减少。但是若干年之后这个现象是会出现的。
　　（2）环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。
　　（3）在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了和。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。
　　（4）利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。
　　（5）土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。
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导致房价下降的原因（2）
（6）政府干预。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地抑制房价上涨速度。但是，政府政策能不能把房价压下来呢？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理），否则无论是采取货币政策或财政政策，都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币和财政政策的作用。
　　例如，中国台湾地区的房价曾经出现3次暴涨。在1972和1973年期间房价上升幅度分别为和。台湾当局采取限价措施之后在1974年把房价压了下来，房价降低了。可是，在5年以后，房价再度飙升，在1979和1980年房价涨幅分别为和。台湾当局再次动用各种手段来压抑房价，在1981年房价增幅为－。在以后的5年之内在政府管制之下房价一直处于下降状态。可是，由于没有从根本上采取措施防范泡沫经济，终于从1987年开始，连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。
　　（7）遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国、中国台湾等地的房地产市场都出现过非常严厉的崩溃。在20世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了3成。房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，通过金融渠道把整个国民经济拖进低谷，给国家和人民造成严重的损失。显然，只有金融危机才是导致房地产市场崩溃的最主要的威胁。但是，在遭遇金融风暴之后，整个金融体系都崩溃了，大量资金外逃，大批企业破产，失业率迅速上升，老百姓连正常生活都成问题，哪里还买得起房子？
　　房价变化的主要矛盾
　　在列举了上述各种影响房价变动的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果面面俱到列出所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。
　　挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人想问，在挪威是否出现了房地产泡沫经济？挪威的经济学家汉宁？加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。其中，利率的变化对房价的影响尤其重要。家庭债务负担对房价的影响甚微。人口移动或者地理要素的变迁起码在短期内对于房价的影响并不显著。房价的长期趋势和家庭收入的变化高度相关。通过大量数据检测证明，尽管挪威的房价在近10年内上涨了3倍，但是仍然不能得出结论说挪威的房价已经被高估。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价的变化，因此，说挪威已经出现房地产泡沫经济的论断是缺乏根据的。
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导致房价下降的原因（3）
挪威地处北欧，实行高社会福利制度。挪威的国情和其他欧洲、北美国家不尽相同，因此不能将针对挪威的研究结论轻易搬到其他国家。当然，挪威和中国的国情相差更远，不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。
　　若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。
　　判断中国房价涨跌原因对于健全和规范房地产市场、防范金融危机具有绝对不可低估的重要意义。当务之急是创建一所独立的高质量的研究所。只有坚持不懈地收集必要的数据，认真地推进房地产市场研究才能结束当前房地产市场上“滥言”的混乱状态。只有进行严肃的经济分析，才能为制定房地产和金融政策提供坚实可信的依据。
　　虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，而导致房价下跌的因素都不强。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还是处于上升通道。无论是政府官员还是一般民众对于房价的合理上升都要有思想准备。
　　面对房价飞涨，政府的作用是规范市场竞争秩序，抑制房地产市场的过度投机行为，减缓房价上升速度。对于经济基本面的各个要素，政府只能顺势引导，而不宜过多干预。至于说有人要求政府出面来打压房价，把房价下降作为政府政策目标，显然背离了经济发展的基本规律。做不到的事情就不要说，倘若说了又做不到，何苦呢！对于有些人的过激情绪，可以理解但是却不宜迁就。相信通过经济学基本知识教育的普及，大部分读者的判断能力会得到迅速提高。
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中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（1）
深圳的房价在半年之内上涨50％，房价如此暴涨难道还不是泡沫吗？
　　有人说是，有人说不是。攻之者说有，辩之者说无，争来争去，得不出什么结论。有些人徒逞口舌之快，看见物价上涨就说是泡沫，且不知他们所说的“泡沫”究竟是何含义。如果是街头巷尾的闲谈，随便说说也就罢了，如果是认真地讨论经济问题，那么所用的语言一定要规范。
　　人们常说的物价上涨可以分为三类：消费品、生产资料和资产价格水平上升。价格波动原本是市场经济的基本特征，不值得大惊小怪。倘若价格暴涨，可能是经济体制出了什么问题，需要分清原因，对症下药。
　　如果消费品价格飞涨，我们除了要检查供求关系之外，还要研究货币供给。假如货币供给过度，大量印发钞票，很容易引起通货膨胀。
　　如果生产资料（例如，钢材、水泥、能源等）价格飞涨，即称之为经济过热，也就是投资过度。在市场经济中也有这种现象，使得经济体表现出经济周期。一般而言，市场经济会用经济周期的方式自我克服过度投资。人们认识到，如果周期波动的幅度过大，会造成不应有的经济损失，因此，会采取一些反周期的财政、金融政策来抑制波动幅度。我国是社会主义市场经济体制，政府的作用相当强。如果出现投资过度，很可能是政府行为。地方政府和国有企业都有着根深蒂固的过度投资的冲动。我们常说的宏观调控，主要是指调控地方政府和国有企业的投资冲动。
　　倘若资产价格突然暴涨，则要注意防范由于泡沫经济而冲击银行体系。在股市和房地产市场价格指数突然上升的时候，要注意分析是否存在过度投机炒作，通过“托宾税”增加证券和房地产交易成本，打击非法炒作，切断泡沫经济通向银行的渠道。
　　经济学对泡沫经济有非常清晰的定义，其基本特征是总需求曲线拥有正斜率。
　　众所周知，物价越高，正常需求越低，因此需求曲线具有负斜率。在房地产市场上除了正常需求之外，还有一种投机性需求。在投机性需求下，买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。社会总需求曲线也是这两种需求曲线的合成。在一般情况下，正常需求变化比较慢，而投机性需求变化很快。毫无疑问，投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。在泡沫经济状态下，市场机制失灵，不