房价博弈-第3部分
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对于当前房地产市场的形势，我们如何来理解，又是如何来判断？大家应该从下几个方面来思考。
一是房地产是一个生产周期性较长的行业，价格变化往往也会反映在较长周期中，因此，如果房地产市场价格发生了逆转，大家也不应该太着急，不要希望有立竿见影的效果，而是要静观其变，这样才能有利于个人根据自己实际情况作出合理的决策。
二是房地产是不动产。国内房地产市场是由一个个分割的市场组成的，因此，各个房地产市场的价格变化也是不相同的。既然房地产是一个个分割的市场，因此各地房地产市场发展的程度、价格高低及涨跌程度也是不一样的。因此，不同城市的民众不可用同一标准、同一方式来判断当前各地的房地产市场形势，而要根据各地不同的情况作出不同的分析。这样不同地方的民众才能够对自己所在的市场作出清楚的判断。
比如说，国内一线城市早几年的房价上涨快，特别是一些城市房地产炒作较严重，那么这些城市的房价泡沫成分就会高；而内地一些城市，由于起步晚，发展慢，价格水平可能还停留在比较低的水平上，因此房价的泡沫成分也就可能小。在这样的情况下，如果房地产市场出现价格上的逆转，它也应该是一个一个地方、一个一个城市，而不是全国性逆转。尽管从这两年房地产市场增长情况来看，国内房地产市场基本上掀起了全面投资过热的高潮，但实际价格上涨差异性仍然很大。
正是在上述意义上，国内各地方房地产市场的调整，必须具备以下几个条件。
一是当地房价早几年的上涨幅度及将这种房价上涨幅度与当地居民的收入支付水平来比较。如果房价上涨过快、上涨价格过高，与居民实际收入水平或购买能力差距大，那么居民消费能力就小，房地产泡沫就会较大，那么这样的地方房价调整就会快一些或早一些。
二是目前房地产市场发展模式重新认识并改变的程度。如果政府决心要改变目前的房地产市场发展模式，那么房地产市场的重大利益关系就得调整。对此，十七大报告已经给出答案，住房就是民生。因此，从最近出台的24号文件、359号文件及39号令来看，政府房地产市场发展模式将发生重大的调整。如果房地产市场的发展模式有重大的调整，那么目前房地产市场的利益格局就会发生巨大的变化。尽管早几年政府关于房地产市场的政策有许多不理想之处，但是从这几年的文件已经可以看到这种利益关系调整的曙光。
比如，对于房地产市场发展模式，24号文件、359号文件、39号令，有了一个明确的态度。也就是说，中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。对于房地产市场的投资者，当然政府的政策也不反对，但是既然是个人投资，是为了增加收入，那么个人投资房地产就得承担风险，就是按照市场的价格与机制来做。在这样的政策条件下，如果个人觉得这个房地产市场投资风险过高、投资收益不理想自然进入这个市场的人就会减少。
三是政府如何把一些房地产市场的基本原则转化成可操作的政策。房地产市场可以通过银行信贷、税收、住房保障等政策来调整。比如，359号文件对于第二套住房的界定。尽管这种第二套住房界定争论十分激烈，最后国内商业银行的主流意见还是采取更为公允的方式对第二套住房给出了清楚的界定。这些界定，对购买第二套住房的投资者来说，市场准入门槛并没有提高多少，但其影响是相当大的。
对此可以看到，尽管就目前的情况来说，各家商业银行对住房按揭贷款竞争十分激烈，但是国内商业银行在基本道义上仍然是站在绝大多数人利益一边。再就是从商业银行防范风险角度来看，国内商业银行这样做也是有利防范其风险的，美国的次贷问题已经给国内商业银行敲响了警钟。
同时，我们也应该看到，359号文件对目前房地产市场住房的消费与投资的区分，不仅提高了房地产投资者进入市场的门槛，也增加了房地产的投资者进入这个市场的成本。如果国内房地产市场如其他国家那样对房地产投资有更多的限制条件的话，那么国内居民对房地产市场投资肯定会更加减少了。现在的问题是，不仅对国内房地产市场投资者要有比较多的限制，而且要对境外的进入中国的房地产市场的投资者进行严格的限制，甚至于采取严格禁止的原则，而不是目前所采取的居住原则。如果这样，房地产市场的投资需求减少，房地产市场发生较大的变化就容易了。
可以相信，随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，那么政府对房地产投资限制会更多。只有这样才能让国内房地产市场真正持续健康发展，才能真正让国内民众的居住水平或居住福利水平不断地增加。这应该是落实党的十七大报告的重要方面。
如果是这样，我想这些条件已经在向有利于绝大多数民众的方向调整。特别是党的十七大报告，明确地指出了住房的民生性，指出了房地产市场发展就是如何来保障居民的基本居住权利的问题。因此，我们应该相信中央政府一定会努力化解目前房地产市场的矛盾与问题，来保证房地产市场的健康发展。这些就是国内房地产市场快速上涨价格能否逆转的条件。（本文定稿于2007年11月19日）
房价的下跌对谁影响最大
这几年来，每到年底，总是会有人在说第二年的房价会如何涨，房价上涨有多少理由。特别是在网络盛行的今天，总是有一些人在网上天天叫喊房价会上涨。甚至于有人会问出，“如果房价下跌，谁会先哭”这样好笑的问题。其实，对于这个问题需要来回答吗？因为，从最一般的常识来看，或只要是一个正常人，其答案早就写在那里，根本就不需要来回答。如果有人硬是要把此问题说得明白点儿，那么，房价下跌最先哭的当然是这些天天叫喊着房价会上涨的人了。
很简单，如果这些人不是被房价下跌早就吓得胆战心惊了，不是早就因房地产市场风吹草动而吓得不敢动弹了，他们哪会有这么多时间来天天上网叫喊呢？其实，面对房价即将下跌的房地产市场，这些人在束手无策，只能采取各种手段来混淆视听，来告诉房地产市场，房价如何不可能下跌，而房价下跌了，就会对谁不利，就会让谁来先哭。但是在一个真正的市场经济中，市场的核心是由每一个人自主决策的，是个人根据自己的情况或约束条件来作判断，而根本不需要他人来告诉他市场发生了什么，更不需要他人告诉价格的变化会对自己有多少影响。而为什么这些网上的人会天天在网上说，房价下跌谁先哭，就在于这些叫喊者自己要先哭了，希望通过这种混淆视听的方式让他人来替代自己哭。恰恰相反，他们越是这样叫喊，越是证明其心中恐慌，越是证明这些人担心房价的下跌而欲哭无泪了！
还有，房地产市场常识早就让绝大多数消费者十分明白，如果房价下跌，对于购房消费或自住的民众，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。房价下跌于他们对住房的消费根本不会产生什么影响，因为住房效用并没有因房价下跌而改变。
而对于没有购买的绝大多数民众来说（占比重应该在80％以上），不会有哪一个民众会告诉房地产市场，对于同一房子，他只愿意出高价购买，而不愿意出低价购买。因为，任何消费者，购买物品时，在同一质量上，肯定是价格越低越好。在这样的情况下，任何购房的潜在消费者，在价格低的时候进入市场，同样的货币可以购买更多的东西或产品，何乐而不为？难道这些消费者会不愿意吗？
当然，这些网上叫喊的人认为，房价下跌，会增加银行风险，最为担心的人可能是银行。那么，房价下跌，银行风险在哪里呢？先讨论房价下跌银行的风险有多高？如果个人按揭贷款首付是二成，那么，我们的房地产市场已经发展近8年了，如果已购买的商品房按揭时间平均为16年，已购买者已经平均还款了4年，那么，这些按揭的商品房已经由个人支付房价的平均成数在40％左右，如果以一个平均数计算银行住房价格下跌的风险，那么只有房价在下跌40％以上，银行才面临风险，而房价下跌小于40％，银行根本就不存在着风险。
毫无疑问，受房价下跌影响最大的除了这些天天在网上叫喊要房价上涨之人外，还有目前房地产市场大量的房地产投资者及房地产开发商。因为，房地产作为投资品，他们是需要他人来接最后一棒，如果这最后一棒没有人来接，那么套自己手上不是麻烦了吗？这也就是房地产开发商及房地产投资者的担心所在。
因为，按照Gordon的经典资产定价理论，资产的价格是以资产的收益和利率的未来值为基础的，而这两者又是不可观测的。因此，对于住房的市场价值想从根本上用客观数据找到它的均衡价值是不容易的，因为对这些变量未来趋势的预测会更多表明投资者的主观情绪。也就是说，对住房的价格并不能用客观数据来发现市场的均衡价格，住房的价格更多的是投资者主观情绪的结果。这也就是资产价格容易产生巨大波动的原因所在。
投资者都十分熟悉，华尔街有一句名言，“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。在美国著名的金融学家希勒教授看来，在投资市场，投资者的从众心理，必然会使得后来的投资者不断地做别人都在做的事情。如果这种力量是乐观或贪婪的，那么市场就会持续繁荣；反之如果这种力量是悲观或恐惧的，那么市场的价格就会立即发生逆转。而且在市场繁荣的时候，投资者往往都会忘记以往市场上崩溃时的惨痛教训而大量地涌入市场。
因为，投资市场的繁荣不仅会增强投资者信心和期望，而且也会使已经进入的投资者哄抬或操纵市场的价格，以便吸引更多的投资者进入。而这种从众行为的循环往复，也就会产生一种放大机制。希勒教授就把这种放大机制归纳为投资者的反馈理论。根据这种理论，房价最初价格的上涨会导致更高的价格上涨。这是因为投资者需求的增加，会使得最初的价格上涨信号反馈到更高的房价中。而第二轮的房价上涨信号又会反馈到第三轮的房价上涨上，然后反馈到第四轮等等。在这种情况下，房子最初的价格上涨信号显然被无限放大了，产生远比其本身所能形成的更大幅度的价格上涨。
目前为什么房地产市场上总是有许多人天天在说房价要涨，房价不能下跌，根本原因就在此，就在于他们不断在向市场发出价格上涨的信号，以便让市场其他的投资者也涌入这个市场。这样不仅容易炒高房价，而且可以找到他人来接房价上涨的最后一棒。这样先进入的投资者就方便逃走并赚到大利！所以，目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射，是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大，是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里。
也就是说，房价下跌受�
