草根浙商赢天下-第44部分
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我绝对不会选择售后包租。现在的售后包租都在无限夸大回报，无限缩小风险，承诺回报越高、包租时间越长越要慎重考虑，保持清醒的头脑才能捏稳钱。市场风险很大，投资需要智慧。
如果非要选择售后包租的项目，我建议投资者自己经营或者自己找下家接盘，有头脑就能赚钱，前提是要看好项目的实力和背景，否则就是心甘情愿挨一刀。
售后包租、返租的通常广告词是“百分之百的回报率，三年收回成本，无风险经营”。这类明显违反经济规律、投资规律的广告词你信吗？瞬息万变的商场还有无风险经营、百分之百的回报率这等好事？
天下从来没有赔本赚吆喝的生意。纵观前几年，北京酒店式公寓售后包租返租、商铺售后包租返租的现象比比皆是，至今没有一个不出麻烦，没有一个不招人心烦。对这类售后包租、返租，普通百姓、小投资者务必敬而远之。假如你们要租个摊位来做买卖，就干脆直接向原始摊主谈条件，这样风险会更小一点。
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第二十章 不打“输不起”的官司（1）
一 中国房地产界第一“冤案”始末记
导读：公关危机转败为胜，中国房地产界第一“冤案”得*。
中央电视台打假晚会也有打错的时候。对被“误打”的企业来说，这是一场很大的公关危机。它把一桩原本很简单的案件复杂化，成了当时中国房地产界第一冤案。
这是一场马拉松式的官司，从1996年打到了2005年。
这桩房地产官司震惊全国，这桩官司几乎被判处“死刑”。
1999年，央视的“3？15” 打假晚会上，第一个节目披露的就是这个案例。
抗战打了八年取胜，这场官司打了十年取胜。
浙江省义乌市宾王小区总共有900多个住户，有269户业主集体状告开发商与建筑商；称房屋有严重质量问题。一时间，如房屋“大梁弯得像扁担”、 “墙面裂缝能吞鸡蛋”之类的报道像雪片一样见诸全国众多媒体。舆论推波助澜，风起云涌。这些业主又共集资200多万元，把开发商告上了法庭。
不久，浙江省高级人民法院也作出了判决，要求开发商赔付900多万。
大局已定的形势，令开发商陷入极度混乱的公关危机之中。
作为小区的开发商，怎么也咽不下这口气。我们为什么要赔偿呢？小区是经过国家检验的合格工程，业主却要求赔偿一千三百万元的款项。他们纵有一肚子的委曲也没处说。恰恰这个时候，中央电视台当年的3？15打假晚会上曝光的第一个案例就是这个案例。
此时，全国舆论一边倒，纷纷谴责开发商。开发商喊天天不灵，呼地地不应，不得不含着眼泪到北京上诉。
企业有多大的公关危机，总要化解，最起码向公众把心里想说的话说出来。公关危机的专家要想为企业化解危机，首先就要把危机的事实真相、来龙去脉了解清楚。
当年8月初，烈日酷暑，我和几个专业人士南下浙江义乌。在几个星期的日子里，我们查看了所有的卷宗，到实地进行现场堪察，与建设部的专家开座谈会，与当地有关人员以及政府部门认真交换意见。掌握了大量第一手的资料。
业主购房的原因多种多样，他们大部分为生意人，有的为自住，有的为投资，有的一口气“吞”下了整个单元来炒房。不久，正遇东南亚金融危机，房价大跌，人们的心理期望值也大跌。
平心而论，小区的房屋存在着瑕疵，如墙皮脱落、地面裂缝、水管安装不到位等等。
针对每一个瑕疵，我们都做了详细的调查，走访了几家有代表性的业主。结果发现，每个状告的理由都有夸大其词的成分。所谓质量问题，大都是业主使用不当，或装修不当或建筑通病。这个官司虽涉及到269个住户，每个人购房标的不同，出现的毛病也不同。
这269户可以大致分成几类：一类是态度坚决，要求必须高额索赔。二类是观望态度，先拿出几千块钱打官司可以，但以后要成倍赔偿返还。这种不仅是口头承诺，而且还有文字性的承诺。三是打不打官司无所谓，出点儿钱也可以去凑个热闹。
众多业主以五个人为领头成立了所谓的小区诉讼委员会，集资打官司的巨款也在他们手里，并以此名义篆刻小区诉讼委员会的“公章”，号召各业主同开发商打官司。
首先，我们弄明白：这个小区诉讼委员会是经哪一级公安和民政部门批准的？这些人集资200多万元巨资，都做了何用？这种集资收钱的方式是什么样的性质？txt电子书分享平台
第二十章 不打“输不起”的官司（2）
经过详细走访、核实，我又花了一个多星期的时间，句句推敲撰写了《义乌269户状告开发商背后》一文，详尽披露了这场公关危机的来龙去脉和许多幕后细节，提出了保护消费者合法权益的同时，也要保护开发商的合法权益；提出了建筑通病与建筑质量问题是两个不同性质的概念；提出了此类官司应以个案处理为妥……
我的这些观点立刻引起了各方的强烈反响，全国十几家主流媒体都给予全文转载。同时，核心观点引起了全国建筑界、法律界专家的重视。
最高人民法院、全国人*工委等部门都看到了这篇文章。舆论界、法律界依据文中的观点进行重新评判。不久，最高人民法院把此案发回到浙江省高级人民法院重新审理，驳回原告的所有诉讼请求。轰动一时的中国房地产界第一“冤案”终于结案，水落石出，为企业挽回了损失。
重大战役的成败往往取决于某些细节。企业的合法权益受到损害时，必须要在第一时间内作出快速反应。企业要及时主动联系和配合媒体采访，一定要把事实的真相和概念搞清楚，不能使它偏听偏信，否则乱上加乱。公关策划者的真实水平最能在“乱事”中显现出来。处理公关危机的最高境界和职责就是要把企业的公关危机大事化小，小事化了，把危机降到最低点，把损失最小化。
二 义乌269户状告开发商的背后
导读：义乌269户状告开发商，购房者是大利还是大弊？
房价回落，炒房大户聚集众购房户向开发商发难，269户购房者状告开发商全国罕见。
小区内私自成立了“诉讼办公室”，包打、包赢、包获巨赔的“三包政策”使许多购房户卷进了无休止的漩涡之中。
以“楼房质量有问题”作为突破口，一时间沸沸扬扬。一起并不复杂的房地产纠纷案从地方闹到了北京。
1992年，全国房地产业红红火火，各地开发商品房的热潮方兴未艾。此时，浙江义乌市房地产开发公司与义乌市土地管理局订立国有土地使用权出让合同一份。该合同载明出让的土地系义乌市宾王第二小区第一组团，面积为亩，1993年动工兴建，1994年7…8月间陆续完工。
以初唐四杰、义乌大诗人骆宾王的名字命名的“宾王小区”靠近21世纪商贸城中心，由29个楼群组成，从户型的设计到公共绿化区的安排，从城市的统一规划到商业布局的安排及周边的环境，在当时和目前都属上乘，自然吸引了大批购房户。一时间，众购房户盯准了这片升值在望、地处待开发的黄金地段的住宅区：有的为购买这样一套价格实惠、绿草茵茵的住宅而费尽心思，还有的头脑灵活，花百余万一口气“吃”进了5、6套住宅，期待不日转手获利。不久，住宅区内的所有楼房便售磬，共约八百多户购房者以期房或现房的形式与义乌房地产公司签订了《义乌市商品房买卖交付合用合同》，相继入住。
宾王小区在交付使用前都经过质检部门的一系列严格检验，还有一幢被评为优良工程，其余为合格工程。竣工后，时任义乌副市长的骆胜宾曾参观了该小区，对这里漂亮的建筑群和绿化率占％的优美环境特别赞赏，并要求管理好、使用好。
事隔一年半后的1996年１月，全国房地产市场疲软，住房价格一路下滑，跌入低谷。同时，又有媒体披露各地质量不合格的房屋倒塌事件。于是，大众对建筑业的心理变得十分脆弱和敏感。习惯于用“经济杠杆”衡量是非的极个别的购房户，面对花了十几万巨款购进的新房转眼间价格就回落的现状，心态极不平衡，特别是一口气购进5、6套的大户更觉得损失甚大，绞尽脑汁想方设法要求开发商弥补损失。“千年大计，质量为本”，质量问题是最有号召力和吸引力，也最容易在购房户中产生共鸣。于是以“房屋质量有问题”为由，个别人在该住宅小区内利用各种形式，鼓动广大购房户向房地产开发公司“说理赔钱，讨回公道”。txt电子书分享平台
第二十章 不打“输不起”的官司（3）
闻知购房户的意见后，义乌市委、市建委等领导高度重视，随即牵头几次召集有关部门会议，听取购房户和开发商的意见。在几次协调会上，徐副市长和市府办城建委等有关领导明确表态：要以实事求是的态度，合情合理合法的解决问题，对于质量通病如渗漏、粉刷性裂缝等，该维修的维修，该整改的整改，并要求住房“代表”配合房地产公司做好回访工作，以利于解决问题。在开发商主动组织人员予以修缮期间，购房户“代表”则围攻、谩骂维修人员，抢去维修工具，坚持要开发商给每家每户赔钱。最后，由市委出面才得以协调。
基于“要解决问题就得赔款，一赔了之”的心态，购房者“代表”聚集众购房户几次到房地产公司“评理”，要求赔款，提出只要每户“赔”２万元就可息事宁人。同时，组织人员到市政府上访，赴省城申诉，以房屋质量问题及违约交付等十项请求为由，向省高级人民法院递交上诉状。
为了取得胜诉、打蠃官司，购房户“代表”紧锣密鼓进行各方面的准备，并拟定了耐人寻味的《诉讼风险承包协议书》，内容如下：
甲方：
乙方：（住户代表）
经双方协商协议条例如下：
第一方案：甲方所购祠林住宅区第 幢 单元 室，甲方愿将这场诉讼等一切费用承包给乙方，甲方净拿进现金1000元，胜败与赔偿都归乙方承担和所有。
第二方案：甲方要求诉讼等一切费用由乙方承担，胜诉后赔偿除开支费用外净钱的20％归甲方，80％归乙方所有。以上甲方愿选择第一、二方案。本协议一式六份，各执一份，签字生效。
为了打“官司”，购房户代表几次向购房户“集资”，从原初的500元增到后来的3500元。他们贴出告示公开向购房者承诺：每房交3500元，日后可获赔60000元。在打官司也能赚到钱的理念支撑下，这般“高额回报”吸引着许多人，滚雪球般，人数越聚越多，最终达到276户，集资额高达150万元。这笔巨款和“打官司”的所有行动都由少数几个代表操纵着。“包打，包蠃，包获巨款”的三包政策使许多无辜的购房户卷进了这场不明不白的漩涡之中，从而形成了全国罕见的276户状告开发商的团体诉讼案。
本来是一件不该发生或者说并不复杂的纠纷案，竟闹得沸沸扬扬。购房户“代表”在小区内专门成立了诉讼办公室，组织人员一次又一次赴政府机关、省信访办、�
