购房指南针-第9部分

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　　一定要入室看房屋质量如何。一般入住后的房屋经过一两年后较容易发现有无质量问题。
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乐居房博士Q&A
Q：看房还有哪些诀窍吗？
　　A：观察房子的时间需要巧妙合理的安排。例如：白天去，便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚上去，便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去，便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去，便于体验购物、交通的便利度。另外，还要注意的是，看房，不要受售楼人员介绍的影响，要多比较、仔细看，以免后悔。若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚。
　　Q：　如何挑选适合自己的面积？
　　A：经济实力不强的未婚或刚刚结婚的年轻人，可以考虑小户型作过渡之用，面积在50平方米左右，实用且经济压力小，而且小户型的变现能力也相对较强；孩子尚小的三口之家，两居已足够，若经济富裕，可选择面积宽松的大面积两居；孩子较大的三口之家最好选择三居，因为孩子需要有独立居室，还要照顾老人的居住，对普通的工薪阶层，可购买房间多面积偏小的三居。
　　Q：　不可取的户型有哪些？
　　A：客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。卫生间居中，不利于浊气散发。　厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等，污染了厨房卫生。
　　Q：　厨房、卫生间如何检查？
　　A：要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共管道，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。
　　Q：　小区绿化面积标准是多少？
　　A：按有关规定，小区内要有足够的绿化面积，其具体标准是：新建住宅社区的绿地率不低于30％，旧住宅区不低于25％；绿地指标组团不低于平方米/人，小区不小于1平方米/人。同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民社区活动的要求。
　　更多请参见新浪乐居房博士：
　　http：//house。sina。/fangboshi/
　　

认购环节相关事项（1）
接下来，我们进入买房环节。房产的价值很高，买卖的操作过程是十分复杂的，也是非常重要的。一般买房都要经过以下几个步骤：签订认购书—签订购房合同—办理贷款。考虑到期房和现房购买的环节大同小异，乐居工作室将以介绍期房购买为基础，提醒购房者要分别注意哪些问题，试图让复杂的买房变得简单，并对现房购买中的特别问题予以特别介绍。
　　本章提要
　　●　认购环节相关事项
　　●　签订购房合同中的注意事项
　　●　申请贷款
　　●　乐居房博士Q&A
　　购房者对某套房子有了初步意向后，可向售楼人员交500～1000元的订金预订，保留该套房子，这个过程叫“小订”；待确定买房后，就要签订购房认购书，把“小订”转为“大定”。
　　订房保留的期限一般很短，若不买订金可退。
　　如何签订认购书
　　认购是一种预订销售方式，一般只交纳较少的定金，不是签订正式的销售合同。
　　签订认购书是比较正式的买房手续，国家有全面的法律法规限定，比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。
　　认购书是房屋买卖双方达成的一种初步意向，因此其内容比正式的购房合同简略。
　　以北京市商品房认购书为样本，乐居工作室为您详细解读其中的每一个条款，仅作参考。
　　合同范本
　　第一条　　　基本情况
　　（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市　______________　区　______________　项目中的第　________________　【幢】【座】　_________________　【单元】【层】　_____________　号房，朝向为：___________　。
　　（二）该商品房的用途为：___________　，建筑面积共　___________　平方米，其中，套内建筑面积　___________　平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积　_________　平方米。
　　关于房屋基本情况应尽量具体准确。
　　楼层号尽量使用自然楼层号，即按楼板、地板结构
　　分层的楼层数。
　　第二条　　销售依据
　　（一）该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_________，预售许可证号为：　________________________　。
　　（二）该商品房为现房的，房屋所有权证号为：　_____________　，国有土地使用证号为：　_____________　。
　　一定要审查原件，不能仅看复印件。
　　注意预售许可证是否过期、所购买的房屋是否在预售许可的范围内。
　　如果开发商没有预售许可证，认购书无效。
　　第三条　　　价款与付款方式
　　（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为　________　元　/　平方米，总房价款为　___________　元人民币（大写）。
　　该商品房按照【建筑面积】计价，单价为　________　元　/　平方米，总房价款为　___________　元人民币（大写）。该商品房按照【套】计价，总房价款为　___________　元人民币（大写）。
　　（二）出卖人同意认购人按照下列第　____　种方式付款：
　　1。一次性付款。
　　2。分期付款。
　　3。贷款方式付款。
　　4。其他方式。
　　认购人选择第　3　种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的___　％，其余价款可以向　__________　银行或住房公积金管理机构借款支付。
　　对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即首付最少占总房款的20％。北京甚至松绑了“人均面积低于当地平均水平”的限制。。　最好的txt下载网

认购环节相关事项（2）
一般的楼盘都有自己指定的贷款银行，但也有一些商业银行推出以“不指定楼盘按揭贷款”方式提供的服务，申请这种服务后往往可以在一次性付款的同时得到数千元乃至上万元的房价优惠。
　　开发商不能拒绝公积金贷款。
　　第四条　　　认购定金
　　认购人应当自签订本认购书之日起　______　日内，向出卖人支付认购定金　________　元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
　　认购人同意在支付定金之日起　_____　日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
　　第五条　　　认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
　　第六条　　　认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过　___　日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起　___　日内将已收取的定金退还认购人。
　　我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20％。
　　一旦以书面形式对定金做了约定，并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。因此，认购人一定要在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款，否则开发商可以依法把定金没收。
　　如果认购人因各种原因不能按时与开发商商谈购房合同，一定要取得开发商
　　的同意；同时，还应让开发商给予书面确认，认可延期谈判，并约定谈判的具体期限。
　　如果认购人在约定的期限内和开发商协商商品房买卖合同的相关条款没有达成一致，认购书自动解除，开发商应该全部返还认购定金。
　　开发商应该给定金开具正式发票，并且在定金发票上盖上开发商的财务专用章。
　　第七条　　　出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
　　如果开发商违约，应该双倍返还认购定金。
　　第八条　　　该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】【】：_____　。
　　第九条　　　其他约定__________________　。
　　第十条　　　本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。
　　第十一条　　　本认购书未尽事项，可签订补充协议。
　　第十二条　　　本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。
　　开发商的合同专用章应与认购书中的出卖人信息一致。
　　应该当场给认购人一份认购书原件。
　　认购定金应该抵作商品房价款。
　　签订认购书要做到四个明确：明确所购房屋的具体位置、面积、价格，明确签正式买卖合同时间，明确定金数额和交付时间，明确定金返还形式。
　　在签订认购书时，建议购房者一定要使用当地相关部门制定的认购书范本。
　　若使用其他范本，则要避免认购书中的受牵制条款。比如：在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还；要明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。　。　想看书来

认购环节相关事项（3）
各地的认购书网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房认购书网上签订的程序如下：
　　（1）房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
　　（2）经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；
　　（3）房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预订。
　　另外，各地对签订认购书之后何时签订购房合同的时间规定也不尽相同。北京规定应自签订认购书之日起七日内签订商品房预售合同；超过七日未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
　　签订认购书前，问清楚楼盘用地的性质。
　　如果是普通住宅，土地使用权是70年；如果是纯商业住宅，土地使用权是40年；如果是综合用地，土地使用权是50年。
　　普通住宅用地满70年自动续期；其他用地应当至迟于届满前一年申请续期，如果申请时，根据社会公共利益需要收回该土地的，土地使用权由国家无偿收回。
　　如何理解认购书中的定金
　　从上面的认购