购房指南针-第6部分

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　　（3）朝向变样。做样板间的房子一般会选择窗外景观、朝向等都好的，交房的时候购房者会发现在样板间里非常喜欢的那种感觉完全落空了。
　　由于楼栋在小区中的位置、楼层、朝向等因素的不同，实际购买的房子并不一定就是样板间所处的位置，因此，在样板间看到窗外很好的景观，在入住时未必就是一模一样的。
　　样板间就是一个“工程学习馆”，购房者要学会结合样板间自己看懂户型图。如果开发商允许进入施工现场，购房者一定要进到打算购买的房子里去亲自感觉朝向、窗外景观、采光等是否中意。
　　（4）华丽装修样板间。去看样板间，总给人一种奢华的感觉，精品的装修材料、昂贵名牌的家具、动辄上万元的饰品，尤其是精装修的楼盘，开发商更是不惜重金打造一个精装修中的*样板间。
　　样板间仅仅是一个标本，不具有法律效力！专家介绍，一旦发生法律纠纷，样板间里的种种说明是不能或不足以作为证据，它的“承诺”不属于合同的一部分，它只能被理解为一种宣传手段，不具有法律强制力，不能保证这些承诺一定实现。
　　样板间具有两面性，购房者除了用挑剔的眼光发现样板间里面藏着的种种玄机，如果抱着客观的态度，还能发现很多有利于购房决策的重要信息：
　　（1）楼盘的定位与定价
　　样板间用什么材料装修的，摆着什么品牌的电器、家具等，大体能反映出楼盘的价格水平或打算卖给什么样的人群。样板间的装修档次是楼盘品质高低的一种体现！
　　有些开发商会不断调整样板间的设计品位和装修风格，可能传递出楼盘定位不准确的一种信息，也就意味着楼盘的开发并不顺畅，买房会蕴藏着一定风险。
　　（2）开发商的资源整合能力
　　在实楼里的样板间，通过看、摸，能实际感觉出楼盘的建设质量，有实力的开发商都会选择有质量保证的建筑公司来盖楼。
　　样板间的建设还需要设计公司、装修公司等的参加，通过询问，能了解这些公司在业内的地位、实力、名气等，也是综合考察开发商的一个渠道，一般没有实力的开发商是不会找有实力的设计公司、装修公司来合作的。
　　可见，样板间只能让购房者对房子有个大概印象，千万不要认为样板间可完全等同为今后交付的房子，真正的购房决定应综合多种因素考虑。
　　《商品房销售管理办法》第31条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
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选房时看什么（1）
如上文所说，学会了四大技能，就应该胸有成竹去选房了。别忘了，购房者选房前，一定要明确自己的购房目的和购房预算。
　　每个人选房的时候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望拥有宽敞明亮的空间，看重朝向；有的人因生活习惯，看重户型；有的人因喜欢浓厚的生活气息，看重小区环境……那么，哪些因素是在选房时看重的呢？在乐居工作室进行的一个网民调查中发现，地段、交通、配套设施、内交通、价格、户型、隔音、私密性、分摊、物业管理等十大因素受到了网民不同程度的重视。下面，乐居工作室将逐一讲述这些选房因素的相关知识。
　　一看：地段
　　李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”　这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律，因为房子可以改造，但地段没法改。
　　房产作为不可动的资产，其所处位置对保值、增值起着决定性的作用。有资料显示，在房价波动中，核心地段、具有区位优势的楼盘的抗跌性普遍优于其他楼盘。调查显示，80％的购房者在选房时把地段作为最优先考虑的因素。因此，购买商品房时，在条件允许的前提下，应考虑房产位置的重要性。
　　地段主要决定以下几个因素：
　　首先是地段决定价格。好地段的房子不便宜，便宜的房子地段大多不好，这已经是大家的共识。为什么CBD的房子比郊县的价高，为什么北京三环内的房子比五环外的贵，都是因为地段不同。
　　其次地段决定了交通。为什么有的房子周边不仅公交路线发达，而且紧临地铁；而有的小区出行极不方便，上班得花两个小时坐车？这也是因为地段不同。
　　再次，地段决定周边环境。有的小区周边购物方便，教育、医疗等配套设施完善，与公园相邻，有浓厚的文化或商业氛围；而有的小区周围没有医院，没有学校，没有餐馆，到商场购物也得坐两小时公交车。没有别的原因，地段不同而已。
　　此外，地段决定升值潜力。购买房产，没有不希望自己的房产升值的，特别是把购房作为投资者，更是希望挑一处升值潜力大的房产。而决定房产升值潜力最关键的因素是什么？毫无疑问是地段。
　　那么，如何看地段呢？
　　看一个地段不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在地段内市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。购房者可向各地规划部门（见附录二）咨询该地段未来的建设规划。
　　另外，还应该根据每个家庭成员生活、工作的实际需要（住宅周边环境情况、交通便捷度等）和家庭的发展需要（上班族的跳槽计划、下一代的教育问题等），尽量选择使每个家庭成员都适合的地段。一般来说，老年人应该选择环境幽雅、空气清新，特别是看病就医方便的地段；青年人应当选择上下班方便及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭就应选择靠近学校附近的区域，以便于小孩就近上学。
　　对地段的选择，还要关注以下几个方面：
　　轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显，选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。
　　未来商业周边楼盘增值潜力较大，购房者要查看未来周围能否形成较好的商业氛围，是否有较大型的超市、商场即将开业等。　电子书　分享网站

选房时看什么（2）
地段中是否有其他优质的稀缺资源，这对楼盘是否保值、增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的。
　　二看：交通
　　判断交通状况，可根据楼盘距购房者的工作地点、亲戚朋友居住地点的远近，以及前往商业中心、娱乐休闲场所耗费的时间长短而定，这些均会对今后的工作、生活产生较为深远地影响，因此所购房屋的外交通状况不可不察。
　　了解交通状况主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到单双号的限制等。
　　考察交通时，问11个问题
　　Q1。　公交车到小区吗？
　　Q2。　有多少条公共线路能够通到小区？
　　Q3。　除了公交车，小区附近还有其他交通工具，比如地铁、城铁吗？
　　Q4。　公交车与地铁、城铁的换乘方便吗？
　　Q5。　公交车、地铁、城铁等交通工具运行的早末班及间隔时间是怎样的？
　　Q6。　从住宅到公交车站、地铁站或城铁站要花多长时间？
　　Q7。　早晚高峰的时候路途堵车吗？
　　Q8。　小区到市中心有没有直达交通工具？
　　Q9。　上下班或小孩上学有没有直达车？
　　Q10。　“打的”方便吗？
　　Q11。　一旦发生紧急情况，出行方便吗？能应急吗？
　　不仅要了解当前的交通情况，还需要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划，了解规划不仅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。
　　三看：配套
　　居住区内配套公共建筑设施是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。
　　小区周边配套通常指的是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮、娱乐休闲等设施的配套情况。
　　小区内部基本配套设施主要指的是水、电、燃气、煤气、宽带等设施。
　　看配套，要防止几个误区：
　　配套越多、越高档越好。
　　追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。
　　配套越近越好。
　　买房子的时候，有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类：同样是商业配套，小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同；同样是休闲配套，电影院、歌剧院、娱乐城对楼盘的影响也不一样。因此，在买房时，一定要注意附近的配套设施对生活的影响，在生活方便的同时，还要希望那些配套设施对生活环境的影响越小越好。
　　不论您所选择的小区位于哪种区域，考察配套最重要的方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性！
　　四看：内交通
　　小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是看房中容易忽略的问题。
　　购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。

选房时看什么（3）
“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高，小区内的步行道兼有休闲功能。
　　对于没有采取人车分流的小区，购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”（防过境车流对小区的干扰）、停车位是否够用、费用多少、停车位的位置是否合理。
　　五看：　价格
　　买房子当然绝不是越便宜越好，关键是要看性能价格比，也就是说是否物有所值、价格合理。在开发商的定价策略中，成本构成只是基础，利润获取的最大化才是目标。因此，购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本，而是应从价格中看清楼盘的价值，以选择符合自己要求的房屋。
　　所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。
　　具体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，首先要读懂楼盘的价格，然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。
　　一般购房者接触较多的价格有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、最高价、清盘价……这几个房价出入很大，不弄明白会影响购房者的判断力。
　　开盘价：又叫起价