购房指南针-第25部分
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纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的。这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。在审理这类案件时法院会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。
纠纷七：因房屋质量引起的纠纷
由于卖房人交付的房屋存在质量问题，遭到购房者索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖房人故意隐瞒房屋质量瑕疵，应承担赔偿责任，如果卖房人已就房屋质量的问题明确告知购房者，则卖房人不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖房人在装修、使用过程中所造成，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖房人对此是知晓的，卖房人亦不承担瑕疵担保责任。但购房者可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
纠纷八：因“黑白合同”引起的纠纷
“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同价是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格符合双方的真实意愿。
乐居房博士Q&A
Q：购买二手房要交哪些税？
A：根据最新的二手房政策，对购房者来说，主要是契税、交易手续费和工本费。
（1）契税：个人首次购买90平方米及以下普通住宅的按销售金额的1％计征，90平方米以上的普通住宅按销售金额的％计算；非普通住宅按销售金额的3％计算。关于普通住宅的标准可咨询当地相关部门。
（2）交易手续费：3元/平米。
（3）工本费：85（产权证）＋85（他项权证）。
但是，在实际交易的过程中，卖方会把营业税、土地增值税、个人所得税转嫁给买方，所以购房者还是有必要了解这三类税最新的征收标准：
（1）营业税：2年之内的普通住宅按差额的％征收，非普通住宅按成交价的％征收；2年之外的普通住宅免征营业税，非普通住宅按差额的％征收。
（2）土地增值税：普通住宅免征；非普通住宅3年内按成交价的1％全额征收，3～5年减半征收，5年外免征。
（3）个人所得税：5年之内的住宅，如果不能提供原购发票，按成交价格的1％计算；如果能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。5年之外的，免征个人所得税。
在购买二手房前，购房者要及时咨询相关税率是否有所调整。
Q：我最近想换房，在看房过程中看中了一套三室一厅的二手房，中介说我定了心理价他就帮我去谈。为了表示诚意，我付了1万元意向金，签订了意向金协议。但我自住的房子还没出手，我现在担心自己的房子是否能卖掉，中介说会在这两个月内尽量帮我推。我担心没钱交房款，想退回意向金，但中介说卖家已接受，意向金就转为定金不能退了。是这样吗？
A：在法律上并没有“意向金”这个专有名词，根据其意思，结合合同的实际情况，应该属于定金或者订金，如果无法根据合同本身的内容确定其性质的，可参考交易习惯确定其含义，通常认为，未明确有担保意思表示的意向金，应理解为订金。
所以在购房的过程中，购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权就需要支付意向金即为订金，但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金才具有担保的性质，代表买卖双方认可对方，愿意达成一致的买卖关系，假如有一方违约必将承担违约责任。
一般来说，选择在中介公司介绍成交的购房者，首先会由中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋之后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后，中介公司约见卖房人进行房价及其他问题的确认，卖房人同意在买卖居间协议上签字确认，中介公司将意向金转交给卖房人，这时的意向金就转化为定金了。
与此同时，购房者需要注意，交付意向金一定要向中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存，以免中介公司的置业顾问有不道德的行为出现，造成不必要的麻烦。
Q：二手房佣金收取有什么学问吗？
A：二手房佣金的收费标准因地域差异各不相同，但一般都不超过总房款的3％。购房者可与中介公司协商，争取更多的佣金折扣。
更多请参见新浪乐居房博士：
http：//house。sina。/fangboshi/
找房子
据乐居工作室调查显示，七成以上的购房者在购房前会通过网络查询房屋信息，网络选取信息的快捷性、丰富性、及时性吸引着越来越多的购房者。那么如何利用网络这个手段来搜集更丰富的信息，能否达到与线下看房一样真切的效果等，是这章要解决的问题。接下来的内容将展示一种新的网上看房、选房方式，使购房者足不出户就完成对房屋的价格、周边环境、房型等的检索。有网络经验的人不妨尝试一下，或许能发现更多有价值的东西。
本章提要
● 找房子
● 看房子
● 聊房子
● 定房子
以下我们将以新浪乐居的网上购房来进行说明，网上购房一般流程为找房子—看房子—聊房子—定房子几个步骤。
进入新浪网后，在导航栏中找到房产频道，点击一下，就进入了中国知名的房地产网络平台新浪乐居。如果不确认自己一次就能完成所有的事情，那就收藏下新浪乐居的网络地址吧。下次再上网的时候，只要在浏览器的收藏夹中就能找到新浪乐居的网站地址。
一些平时上网不多的购房者可能刚一登录网站会有一种目不睱接的感觉。铺天盖地的信息，海量的内容，到哪里去找到自己想要的内容呢？即便是经常上网的购房者，因为对网站结构不太了解，也往往是得其门而不得其要。这里介绍一些小技巧：
上网第一步就是找到这个网站的导航，从导航中可以看到，这家网站到底提供哪方面的内容，是不是有想找的内容。有些门户网站因为提供的内容太多，往往会有大导航、小导航。在新浪乐居，大导航上就有房产、家居、生活；而在小导航上，在新浪乐居的房产首页导航中，就有新房、二手房、租房、别墅，等等。如果想买新房，就可以直接点击新房这个链接，进入相关页面中。
如果想更快、更直接地找到想要的内容，搜索是不可缺少的一个功能。一般对用户比较友好的网站，都会把搜索框放在很显要的位置，以便用户能方便地找到，而且，还会给用户提供各种各样条件的高级搜索功能。
在新浪乐居的搜索框中，可以在各个下拉框中选择您自己中意的城区，目标价位，要买房子的物业类型，等等；选完之后，直接点“搜索”就能搜索出自己的目标楼盘。当然，如果知道楼盘的名称，就可以在搜索框中，直接输入楼盘名称，然后点击“搜索”。
上网还有一个好处，就是能提供很多最新资讯和最新楼盘动态。一般而言，最重要的信息和楼盘动态（比如销售的优惠信息等），都会在网站首页体现出来，所以网站首页是需要花上一定时间去细细看看的。
工具箱：巧用搜索
新浪乐居的搜索，提供了很多特殊的功能。巧用这些功能，能够更方便、更快捷地找到中意的楼盘。
（1）模糊搜索
如果购房者只记得某个楼盘名字的一部分，那么，只要输入记得的这一部分，所有包含有这个部分的楼盘都会在搜索结果页中体现出来。比如购房者只记得“中关村”，那就输入“中关村”，所有包含这三个字的楼盘都会呈现出来。
（2） 条件搜索
新浪乐居的楼盘搜索，细化了常规的条件，比如在方位上，不仅有东南西北，还是东南、西南等。更为重要的是，还提供了购房者各种热门的条件搜索，比如楼盘性质（或者说楼盘最重要的卖点）、开盘时间、入住时间、建筑形式、轨道交通，等等。
（3） 搜索比较
搜索比较是新浪乐居提供给广大购房者的一个独特功能。也许搜索后，出现了很多楼盘，这时可以在网上用搜索比较功能进行楼盘的对比。然后对自己想要对比的楼盘进行勾选，比如第一个和第二个，在页面右边就会出现一个对比框，只要点一下楼盘对比，就能进行全面的对比。
（4） 搜索排名
有时候，搜索出来的楼盘有很多，可以通过搜索的排名功能进行正反两个方面排名。这样，不仅能很容易找到自己心理区间内的楼盘，也可以控制每个页面出现的楼盘数量，方便阅读。
看房子
找到自己目标的房子后，下面就是仔细研究这个楼盘的详情页了。当进入楼盘详情页后，会发现，所有想到的或者没有想到的，都已经呈现了。
第一步 看价格
楼盘详情页最上方的信息，一般都是购房者最关心的直接信息，比如在最关心的价格上，不仅可以看到均价、新浪乐居提供的折扣价，还能看到权威的周边区域的价格走势和成交走势，对这个楼盘的销售状况有更感性的认识。
第二步 看周边
在楼盘详情页中，购房者不仅可以看到规划图、效果图和交通图，还可以通过直观的楼盘地图，查看这个楼盘的周边各种配套设施信息。
直接勾选地图边上的周边楼盘、周边学校、周边医院、公交车站、周边餐饮、周边银行、加油站等信息，就可以在地图上非常直观地看到这个楼盘周边的所有信息，轻轻松松一键搞定。
第三步 看房型
当了解了这个楼盘的概括信息后，下面就要了解比较详细的信息了。在户型中，新浪乐居网站列出了这个楼盘所有户型信息，并用图形化的形式体现出来。购房者可以直观地去找寻自己喜欢的房型。另外，还可以从中看到各种关于这个楼盘的图片和样板间图片，以便进一步了解户型和周边景色。
如果觉得这样找房子，看房子还不直观，新浪乐居还为购房者创新了楼盘地图。
（1）智能楼盘搜索
通过拖动地图，购房者能方便地找到想买房的区域。通过使用“筛选搜索”；点击相应选项可直接搜索；通过“房以群分”分类搜索或“热门楼盘”；可以把所有楼盘同时在地图上标注出来，便于直观比较和统一查看。
（2）了解生活配套
生活导航，让
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