购房指南针-第24部分
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注意九：中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务；比如房屋评估价格高于市场价等。
购房者进行二手房交易的时候一定要选择诚信可靠的中介机构或房地产经纪人来操作。
注意十：合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。
选购二手房的要点（2）
二手房价格的评估
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。购房者通过评估知道所买房屋是否物有所值；卖房人通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢？据了解，目前，房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
对二手房来讲，评估时点原则是一个重要的原则，时点不同，价格肯定不同。
二手房合同签订
购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。
签合同时，九大事项写清楚
在签订二手房买卖合同时，以下九个事项不可或缺：
买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产
房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况
产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分
房屋总价款、付款方式、付款条件等
交房时间和条件
各种税费和其他费用的分摊方式
违约责任及违约金、免责等事宜
约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件，以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还；合同中止、终止或解除的条件，约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款
二手房买卖时，有三个重要的合同
第一个合同是中介委托合同。如果是通过中介买房，那么中介一般不会让购房者直接见卖房人，他们担心购房者会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让购房者跟他签一个居间合同。
第二个合同是房屋买卖合同。在这个合同中，购房者一定要写明房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于卖房人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各种条条框框都约订好了，也能避免纠纷。
第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，购房者，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行；还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，购房者的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司。这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。在这种情况下，对于购房者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
选购二手房的要点（3）
如何办理二手房贷款
由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般要收取手续费和担保费。另外购房者还需购买规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。买卖双方都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后3～5个工作日便可至银行签约，贷款将在房屋所在地房产交易中心出他项权证后3～5个工作日发放。如果是通过担保公司的，则银行在房管局过户后2～3个工作日就可以放款。
购房者拿着申请贷款时签署的借款合同、抵押合同、抵押物清单、抵押登记申请表，新办理的产权证、国有土地使用证、抵押评估报告，到房管局办理他项权证。在担保公司开具了放款通知书后，买卖双方带着各自的身份证和新办理的房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至卖房人的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。
二手房交易按揭贷款的基本操作流程
（1）确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
（2）查询公积金
与卖房人确定购房意向后，借款人提供公积金账号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
（3）签订房屋买卖合同
借款人与卖房人签订房屋买卖合同，由于各交易中心要求不同，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
（4）准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行的要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估，并且由按揭服务公司进行初步审核。
（5）签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
（6）办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押文件、收据通过按揭服务公司交贷款银行。
（7）办理产权证和抵押证明
借款人的产权证和他项权证办出后，按揭服务公司将借款人的产权证复印件和他项权利证明原件交银行。
（8）银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
二手房贷款所需资料
（1）申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份；
（2）申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份。如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明；
（3）原产权证1份；产权证中应注明是商品房或安居房；
（4）经由交易中心提供的所在地（市/区）房地产买卖合同2份；
（5）房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份；
（6）借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份；
（7）借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本，担保合同1份；
（8）借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金账号（或职工住房公积金结存单）每人各1份；
选购二手房的要点（4）
（9）借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份；
（10）申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）；
（11）如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份；
（12）已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）；
（13）企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）。
二手房买卖八种典型纠纷
纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷
购房者逾期支付房款时，卖房人除可以要求继续付款之外，还可以要求购房者支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金此外，卖房人还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。购房者要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定购房者用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或其他原因银行未能足额放贷的话，购房者仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖房人允许，而不能认为购房者可因此不需承担逾期付款的责任。
纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷
卖房人在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如购房者未按时付款，否则要对购房者承担违约责任。这时，购房者可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。
纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷
卖房人或购房者都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，购房者想毁约时主要采用不支付房款的方法，而卖房人则采用不办过户手续的方法。所以如果卖房人不办过户手续，购房者又对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖房人另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
纠纷四：要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金，等等。约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定的。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果购房者付了定金后，只是由中介公司或卖房人出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，购房者不想购买房屋，定金应当返还。
纠纷五：因中介行为引起的纠纷
比如，卖房人或购房者在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又比如，中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成买卖双方的纠纷时，买卖双方可追究中介公司的�
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