购房指南针-第21部分
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（2）招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，尽可能吸引众多优秀物业管理企业参与竞争。
（3）编制招标书，主要内容为所招标物业的基本情况：建筑面积、占地面积、房屋类型、数量、场地情况、公用设施等，物业管理内容，招标的相关说明等。
（4）对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选几家最佳的公司进行最终投标。
（5）在规定日期，将符合招投标的标书送到招标小组审查和评议，最终确定一家中标单位。
（6）招标小组与中标单位签订物业管理合同，待合同生效后，物业管理公司开始对物业进行管理。
业主委员会的角色
业主公约、业主大会、业主委员会概念
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。
业主大会是指在一个物业管理区域内的所有业主，在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立的组织。业主大会代表和维护物业管理区内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会实行表决制，每位业主根据自己拥有物业的建筑面积确定投票权。业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议依首次业主大会确定的议事规则中规定的期限定期召开；临时大会经20％以上本物业业主提议，即可召开临时物业大会。业主大会职责：
制定或修改业主公约和业主大会议事规则。
聘任或解雇物业管理公司。
决定专项维修基金的使用和再筹集，监督维修基金具体使用的实施情况。
选举、变更业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施、设备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规章制度。
根据法律、法规规定的其他职责。
业主大会选举设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主委员会的权利和义务
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2～3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5～15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50％，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。
业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：
（1）召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）审议年度管理工作计划、年度费用预算。
（5）监督公共建设、公共设施的合理使用。
（6）监督业主公约的实施；
（7）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的义务有：
（1）向业主大会报告工作。
（２）执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。
（３）贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作。
（４）接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。
（5）业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
业主委员会与物业管理公司的关系
业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，两者之间具有一定的法律关系和经济关系。
从法律关系上讲，业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的。
从经济关系上讲，物业管理企业提供物业管理服务是有偿的，在提供一定的服务的同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。
物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督；而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。
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乐居房博士Q&A
Q：在一个小区内，既有普通住宅又有高档住宅，应按照什么标准收费？
A：如果物业管理单位按普通居住小区服务内容、服务标准提供无法分开的公共性服务，如保洁、保安、各项费用统收、绿化等，高档住宅亦享受同样服务的，则按普通居住小区物业管理服务收费标准交纳；如果物业管理单位按高档住宅服务标准提供公共性服务，普通住宅同样享受的，则按高档住宅服务交费。为普通住宅和高档住宅分别提供的服务项目如楼体维修，普通住宅按普通住宅小区物业管理收费标准的规定交费，高档住宅的维修不执行此收费标准。
Q：物业管理企业何时开始收取物业管理费用？
A：物业管理公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定则除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。
Q：公共区域内的照明费用谁来负担？
A：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊收费。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳应分摊的能源费用。
Q：物业管理纠纷解决方法有哪些？
A：物业管理由于其活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，物业管理过程中的纠纷也往往是多种多样的，针对不同类型纠纷应采取不同的措施进行处理。一般而言，处理纠纷的方式大体可分为三个层次：
（１）纠纷双方协商解决。无论是业主之间还是业主与物业管理公司之间，或是业主与其他第三者之间的纠纷都可首先通过调解，协商以得到圆满解决。
（２）不能达到协商条件的，可通过物业管理协会或购房者协会协调解决，或是申请房屋所在地行政主管部门调解。
（３）对于一些严重的侵权行为，可直接向人民法院依法起诉。
（４）其他方式。如对于违反管理办法和业主公约等规定者或是拖欠或拒交各种应交费者，有些物业管理公司往往取消部分业主权利或给予罚交滞纳金处罚；而有些物业管理公司则采取停水、停电和停气的办法处理，这种方式虽然有时奏效，但与政府法规不符，应当慎用，如果想采用这种办法，则最好将有关条款写进业主公约，待业主签约认可后再付诸实施，或在委托合同中明确规定有关处罚条款。
Q：新房未入住，要不要交物管费？
A：针对这个问题，有专家指出：即使业主没有入住，但是仍然会有费用产生，如电梯的使用等。
根据前期物业服务合同第7条中的规定：“合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。”“购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向物管单位进行书面备案，物管单位应向业主按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”
Q：在小区内丢车，物管该不该赔？
A：具体来说，物管该不该赔偿丢失车辆的损失要看双方合同怎么约定。如果物管合同双方没有具体约定，一般车辆停放在有专人看管的收费停车库里，如有损坏或失窃，能证明物业公司未尽看管责任的，应该要求物业公司赔偿。除此之外，只要小区门卫在岗，保安按时巡视，物业公司就没有赔偿责任。如果双方有具体约定物业公司有车辆保管义务的，那么业主的车只要停放在小区内，物业都要负责。比如《南京市物业管理办法》第32条规定：“业主共用车库（位）的管理等事项由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。”
Q：小区广告收益应当归谁所有？
A：目前，利用物业的共用部位、共用设施设备作广告十分常见。应本着所有权决定收益权的原则，谁享有这些部位、设施的所有权，谁就能取得广告的收益。
一般情况下，小区公共部分属于业主共有，包括按照规划建设规定修建的公共建筑和共用设施等。由于物业公司本身并不享有小区公共场所的所有权，无权取得与广告相关的收益，其收益应归业主所有。至于对这些收益如何使用、支配，则是另一个问题。对此，我国《物业管理条例》第55条有明确规定：“利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主。”
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七大常见的房地产消费争议类型
商品房首先是商品，但又不同于一般的商品，在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识，购房者稍有疏忽，就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多，乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考，并告知购房者出现争议后应该如何解决。
本章提要
● 七大常见的房地产消费争议类型
● 解决房地产争议的途径
● 几种常见维权问题的处理
● 乐居房博士Q&A
购房合同相关争议
目前房地产交易已经普遍实行“格式合同”，但合同涉及的内容不可能面面俱到，开发商常利用“格式合同”的缺陷来减轻或免除自己应当承担的责任，发生纠纷后，购房者难以得到满意的答复。
房屋质量相关争议
房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题，主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝，墙面、下水管道及卫生间、厨房间漏水、渗水，精装修不符合规范、装修材质价高质次等。质量问题不仅在经济上给购房者造成损失，甚至直接涉及到购房者的人身、财产安全。
交房时间相关争议
通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间，并约定如有违约应如何处理。但在实践中，由于这样或那样的因素，迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房，购房者才发现有些违约责任的约定是不平等的。
广告宣传相关争议
开发商为吸引购房者，往往在广告宣传材�
![[快穿]男神指南作者:葱葱一撇封面](http://www.sntxt2.com/cover/noimg.jpg)
