购房指南针-第14部分
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Q：定下的房贷年限还能更改吗？
A：据个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师认为，根据银行的借款合同的条款，年限一般是不能再更改的，之前有过一种叫做同名转按揭的业务，不仅可以提高年限而且可以对按揭贷款再融资，但现在此种业务已被取消。不过，在不提高贷款金额的情况下，部分银行是可以办理加长年限的换按揭业务的。
Q： 请问用公积金买的房子能卖吗？怎么卖？
A： 个人房贷服务机构伟嘉安捷的理财师介绍了几种解决办法：
（1）如果自己有钱，把公积金贷款全部还清，然后进行买卖。买家进行商贷或公积金贷款申请程序。
（2）如果自己钱不够，买方的首付够还自己的公积金，找大型规范中介公司或知名贷款服务公司做担保，通过资金监管账户还清公积金后，再进行买卖。买家进行公积金贷款或是商业贷款申请程序。
（3）如果自己钱不够，买方的首付或其他钱也不够还自己的公积金，找大型规范中介公司或是知名贷款服务公司做垫资，然后找中间人担保，再进行买卖。买家进行公积金贷款或是商业贷款申请程序。
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当业主前请弄清楚该如何收房（1）
收房是购房者即将成为业主前的最后一道关卡，顺利完成收房，拿到钥匙，购房者就已经成为完全意义上的业主，从此拥有自己温馨的家。但这最后的验收阶段，购房者可千万不能马虎大意，否则，等来的也许不是美好的新一天的开始，而是纠缠在与开发商或物业的纷争中。所以，准业主们，睁大双眼，打起精神，跟随乐居工作室一起，体验一次完整的收房之旅。
本章提要
● 当业主前请弄清楚该如何收房
● 明明白白缴纳收房过程中的各类费用
● 收房过程中所需文件汇总
● 房屋验收全攻略
● 如何办理产权证
● 乐居房博士Q&A
房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。因为只有购房者最终签署了入住交接单，才能成为完全意义上的业主，开始美好的生活的新一天。
收房第一步：关注收房通知
购房者一般可以通过以下三种途径了解收房的事宜：
第一，开发商以挂号信的形式进行书面通知。
按照之前留下的联系地址，购房者会收到开发商寄来的挂号信。挂号信内一般包括收房通知书、当日收房流程图、收费通知单等文件。购房者应仔细查看收房通知书内容，准备好相应的材料，牢记收房时间，按时去收房。
第二，售楼人员电话口头通知。
在没收到书面通知之前，如果购房者着急了解情况，可以直接打电话向售楼员咨询情况，如询问收房时间、面积是否有变、需要交纳的费用等。
第三，开发商在报纸或网络上发布收房信息。
有些开发商会提前将收房信息刊登在当地报纸或房产类网站上。因此，在临近收房期间，购房者应该多注意当地报纸新闻或房产网络上的信息。
临近收房日期时，一定要勤问、勤关注！
收房第二步：准备收房所需提供的业主材料
购房者应在收房通知单上注明的时间内（通常是30天左右），带齐收房当天所需的文件资料，包括收房通知书、业主身份证复印件、已交房款收据等单据、购房合同等，到开发商指定地点（一般是楼盘现场）办理收房入住手续。
很多购房者以为收房日期不是特别重要，也没什么可准备的，反正钱都交了，到时候拿钥匙入住就可以了。其实，如果购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际交付了房屋。因此，购房者自己就必须从收房通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任以及税费。大家应重视收房通知书，积极准备收房材料，按照要求履行收房验房的权利和义务。
收房第三步：审核开发商必须提供的材料
购房者在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表，有了这“两书、一表”，才能说明该房屋经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。
一旦签了入住交接单或类似文件，就视为对房屋质量的认可。因此，收房前千万记住要求开发商出示“两书、一表”，确定该房屋已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件齐全了，才能签署入住单。但时下不少开发商交房时，大多未能出具完整的文件，若确实急于收房，在验收过住宅质量保证书以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。txt电子书分享平台
当业主前请弄清楚该如何收房（2）
收房第四步：争取先验房后收房
购房者当然希望按照先验房再缴费、办理入住手续的正常程序进行收房，但能先验房后办手续的并不多。通常的做法是让购房者先在收房文件上签字，再发批条，然后到物业管理处去拿钥匙。因为购房者已经在相关验收文件上签了字，待进入房间后发现问题时，与开发商争执起来也会软弱无力。也许一些负责任的开发商会积极地对提出的问题进行善后解决，但也可能遇到一些开发商不解决问题而一拖再拖，让购房者劳心劳力。为了避免这种事情发生，乐居工作室提出几个妙招，让购房者能够更加稳妥地实施验房活动。
购房者可以事先在购房合同中特别约定先验房后收房。如果购房合同中没有明确约定，则可采取在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，表明购房者在签署文件时并没有对房屋进行认可，以便于今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。
购房者可以在房子盖好后上锁前去看，细节问题虽然不明显，但主要毛病已经能看个*不离十了。
购房者可以跟开发商交涉组织集体看房，这样通过集体验房的形式，可以保障购房者的利益。如果有共性的问题，可以与开发商交涉集中解决。
收房第五步：综合验收，对自己的家负责
在收房当日，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。这些证书主要有：
建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证明书
房屋质量合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书
建筑工程竣工备案表（看其上有没有当地建设委员会同意备案的章）
商品房面积测绘报告（盖测绘队公章）
住户验房交接表
楼宇验收记录表
管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）
……
验房具体内容主要包括：
检查所交付的房屋是不是所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；
房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异；
检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝；
仔细检查地面有无空壳开裂情况；
水、电、煤畅通情况和能否正常使用；
打开龙头查漏、堵；
用万用表测量各个强、弱电是否畅通；
验收下水情况。
在验收过程中如果购房者发现有问题的地方，一定要在验楼单上详细注明，并同开发商或物业人员确定解决方案和解决日期，一般情况是15日内解决。如果房屋问题较大，确实不能当时收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章，以明确责任。
在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？那倒不一定。因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致，二是开发商擅自变更规划设计，三是面积误差绝对值超过3％，四是商品房确属主体结构不合格。
只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。
当业主前请弄清楚该如何收房（3）
面积误差核算方法
根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。
如果当时签订的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款。
面积误差绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。
封闭阳台建筑面积按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网的不能按封闭式阳台计算面积。
收房第六步：签署入住交接单，成为真正的业主
办理入住手续的主要步骤为：
换发票、交纳各项相关费用。
填写住户档案表、入住协议、消防责任书等表格。
收房后的其他注意事项：
物业：这一阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。
水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音，显示剩余水量为后，说明水表已读出水卡，然后去买水才有效。
电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。
购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中也能够更加舒心。
商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
屋面、外墙面的防水�
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