中国房地产大萧条还有多远-第4部分
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中国房地产的弱复苏
“在世界经济迷茫中，中国房地产仍将倔强前行。金融危机灰烬后，中国房地产亦可烧结舍利子。这是我最近两月潜心研究的新结果。”我于2011年9月7日在腾讯微博上如是说，到如今，事实已经证明如此。
回顾2012年中国房地产业的整体状况，参考一些材料，我们可以知道：上半年成交量回暖显著。一季度主要受益于开发商以价换量，刚需释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。从7~8月的情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半年成交量将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。对房价涨跌的逐步显现结果的预判，很大程度上让消费者理性判断了中央政府对楼市调控政策的预期。
我们且不管所谓的官方和民间数据，我从日常实践和圈内朋友的交流中感知，从微观层面看，8~9月各地楼市的房地产销售已经超出市场预期，房价已基本全线回暖。而且，更重要的是，无论出于客观压力还是主观预期，行业的投资形势发生改观，开发企业的投资意愿开始增强，主要原因是7~8月行业销售持续好于之前市场预期，从行业各环节来看，销售、投资、现金全面打通，行业已现确定性复苏。
2012年以来，市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上，因为房地产投资意愿急剧低落。“金九银十”虽然不会再像前些年那么狂放，但因房价大幅下跌的可能性已不再存在，房价大跌预期的落空，将促使刚需和改善性客户集体入市，“金九银十”成为一个确定性的回暖季已无疑义，由此，房地产行业从低潮期的“去库存”爬行到景气再上升期的“再生产”基本也已无疑义。
2012年9月14日凌晨，美联储在结束货币政策会后宣布，启动第三轮量化宽松政策（QE3）：将每个月向美国经济注入400亿美元，0~025％的超低利率期限延长到2015年年中。
虽然，我们不能说美元一量化宽松，中国房价就大涨，但地球是平的，QE3对于中国最大的挑战在于通胀卷土重来，因为美元指数下滑可能导致国际大宗商品价格上涨，传导到中国市场，可以预见的输入型通胀将压缩降息等货币宽松和财政刺激政策空间，通胀上升将在更大程度上制约中国央行未来货币政策的灵活性。
美国此轮量化宽松以抵押贷款支持债券为目标，对房地产市场和金融体系的刺激意义更大。在流动性重启的过程中，资源性行业和高周期性行业在短期内应该有较强的走势，这也是一件并无疑义的事情，政府要实现稳增长与降房价两个并行相悖的目标无疑更加困难，而在无法并行的情况下，允许房价适当上行是不得不做的选择，房价上行即意味着行业景气度再度复苏。
再者，我们试着分析新一届政府执政后，在外需继续低迷、内需并未完全蓬勃的情况下，新一届领导班子将以什么来作为经济振兴的启动点和过渡面？据我仔细研读李克强总理发表在《求是》杂志的关于推进城镇化发展的系列文章后的心得，以及这几年在城镇策划投资的实践过程中，所遇到的地方省级最高领导对城镇化所给予的高度重视程度来看，我认为城镇化（主要指三线城市、四线乃至五线城镇的开发）将成为中国未来五年的经济增长点，并同时成为实现中国经济结构转型的平稳过渡基础面。而城镇化虽然意味着中国房地产业最后的春天，但对中国房地产业的全面复苏所起的支持作用是毋庸置疑的。
虽然我说：中国房地产业全面复苏已无疑义，而目前多数开发商正在加大新开工力度也逐步印证着这个判断。但这些新开工项目仍然是原来的存量土地，从土地市场方面观察，上半年土地供应减少、土地市场冷清是不争的事实，即使下半年土地市场环比、同比出现改善是大概率事件，开发商拿地仍然变得非常谨慎。
因此，我认为目前房地产业的全面复苏确定无疑，但这个全面复苏的力度仍然只是“弱复苏”。如果从更长远点来进行战略考量，考虑到中国人口老龄化变局和房产存量的巨大隐性空置，我们说这次房地产业的全面复苏仍然只是房地产大潮东流的七彩回澜而已。
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新型城镇化将吹旺楼市吹暗房价
城镇化是中国现代化进程中的大战略。
中共中央十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。
城镇化仍然是推动中国未来经济增长的主要动力。李克强总理曾多次撰文及在公开场合表示新型的城镇化将会是中国未来经济发展的动力。我们知道李克强总理的北大博士论文是以城镇化为题，而原以城镇化为主导目标的“十二五”计划的起草事实上也在中央的全盘统筹下由其负责协调起草工作。因此，这不仅体现了中央在城镇化政策决策执行上的传承，也意味着未来数年中国的整体经济政策将不会出现重大变化。
城镇化的持续推进，意味着中国的固定资产投资仍将保持在较高的水平上。这样的政策并不意味着中国仍将忽视消费，恰恰相反，保持投资增速，事实上是在一定经济发展速度的基础上，推动经济转型的发生，以保证经济的平稳转型。当然在本书中，我并不是想就城镇化与经济稳定与经济增长的关系过多着笔，而是想就新型城镇化政策与未来房地产市场趋势的关联谈几点独立的看法。&米&花&书&库& ；http：//www。7mihua。com
本书选择如此标题，绝对不是笔误，也绝对不是自相矛盾，更不是为哗众取宠，而是非常形象地传达出了城镇化将带来的房地产市场的奇妙趋势变动。
从概念上讲，按照75％的城镇化率计算，意味着中国城镇化率还有25％的提升空间，将会有3亿多农民进城。这是中国最大的内需。十八大报告提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”
因此未来几年经济工作的主要任务之一仍然是积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。
也因此，未来几年仍然是要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。
配合城镇化的，未来几年在房地产领域，经济工作的主要任务仍然是，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
我一直以来从事城镇化的研究，我认为：当前中国，城镇化的提法比城市化的提法更有意蕴，无论从城市良性化发展的需要、战争防范的需要，以及资源最优利用阈值限度的需要等各方面因素来看，超大型城市并不是最好的城市化之路，也不符合中国现状和未来的发展。因此要走有中国特色的新型城镇化之路，以中小城镇吸纳消化该城镇辐射的农村人口从而形成以中小城镇为主体的蛛网型城市化格局，才是中国城镇化的最优选择。
基于这种选择，把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，三四线城市是城镇化的第一站。推进城镇化的国策将渐次吹散中国广大的三四线城市楼市的冬天阴霾，这是毋庸置疑的。
同时，新型城镇化将城镇化与工业化和农业现代化紧密相连，也为房地产的需求注入了持续和强劲的动力。推进城镇化的国策将迅速吹绿中国广大的三四线城市的楼市春天，这也是毋庸置疑的。
但是吹旺楼市，并不表示必然就会继续吹大房价泡沫。城镇化促推未来房地产业的发展实际将围绕三个主基调：一是解决农村迈向城镇化的第一站；二是加大普通商品房供给，支持自住和改善性需求；三是必须解决农村转移人口的落户，就要加大保障房的建设。这三点的实现都将摊薄全国的总体房价，而同时政策与舆论在未来数年对大城市房价泡沫化管理仍将是坚定不移的，从而出现吹暗房价的结果——稳定和平抑全国总体房价。
因此，我们说，2012年后的房地产仍将会是继续繁荣的，其主要特征是以三四线城市的楼市繁荣为代表，对大城市的高房价会通过财政政策、货币政策和税收政策予以抑制，从而全国的房价会总体平抑。相对2012年，未来的房地产需求仍会有一定幅度的上升，销售面积仍会有一定幅度的增长；而房价水平，我们相信政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施，预计全国总体房价仅仅只会是温和上涨。
吹旺楼市同时吹暗房价是一个从中央到地方的皆大欢喜的结局。我们还可以将关注楼市的眼角余光瞟一下：在推进城镇化的进程中，城乡一体化也被重点突出，这意味着中国不仅在城镇化进程中需要增加投资，也将通过城镇化来实现城乡结合，来推进城镇和乡村的协调发展。五线城镇的房地产也是值得关注的。
