走向-后奥运时代的中国经济-第14部分
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虽然目前楼市处于迷靡阶段，但或许是入市挑选的好时机。因为供不应求的基本市场格局并没有得到根本的转变。目前房地产市场的低靡状况可能要持续一段时期，但如果从整个后奥运时代来看，从土地供应量，土地开发率、供求结构和住房保障几方面来分析，房地产市场整体上供求失衡的矛盾没有得到彻底的缓解。剔除投机和投资的因素，需求仍然会是十分的旺盛的。
面对成交量下滑，开发商对于风险的准备比以前更为充分。随着国家宏观调控效果的显现和房地产企业的发展壮大，抵御风险能力不像以前那样弱了。以前，可能一场风暴就能把一个房地产企业卷走，现在这种情况很少了。说明房企抵御风险的能力增强了，房地产市场比以前更为健康了。
有人针对奥运前的物价风趣地说，“即使跑得过刘翔，但跑不过通胀”。这句话很形象地表现了老百姓在通胀压力下，对自己辛辛苦苦创下的财富无法保值的担忧。通俗地来描述通货膨胀，那就是纸币越来越不值钱，而东西越来越贵。我们能做的就是尽早把钱花出去，换成会涨价的东西。这或许就是人们所说的财富保值吧。从现实情况来看，投资不动产的确是保值的一个有效手段，住房不仅仅可以居住、出租，而且更可以升值。
市场上的购房者可以分为两类：第一类就是自住型的购房者。无论房价涨跌都必须要买。对于这类购房者，目前房价松动无疑是一个购房良机。这类购房者可以问一下自己：自己是不是有这个能力？是不是必须要买？如果决定要买，就要采取策略获得最大收益。如果是以小换大，就要考虑二手房市场和新房市场的主要形势是怎样的。
第二类是房产投资者。他们购房是一种风险投资。特别是在房价迷雾重重的情形之下，观望气氛浓烈，对于他们来说是一个考验。我认为，首先要摆正心态，还想象以前那样，日进斗金，是不可能的。
总之，任何事情都要考虑两个方面，都要根据自己的实际情况，因人而喻、因时而喻地调整理财策略。
2。 房价永远是昨天最便宜
房价永远是昨天最便宜，这是从一个趋势来说的。无论是在经济飞速发展的中国，还是在生活极度富裕的发达国家，情况同样如此。虽然此次次贷危机造成了美国房价暂时性下跌，从一个较长的周期来看，美国的房价还会持续回升。
在海外，许许多多华人移民是一座城市买房的积极分子。只要生活安定，对该城市有一定的熟悉度了，只要手头有一定购房的现金，买房是华人第一头等大事。
很多人都在等，何时才是买房的最佳时机。对于这个问题我们可以从历史的眼光去看。过去的十多年来无论是国内与国外房价一直在涨，只是有的年代涨得多、有的年代涨得少而已。在中国2004~2007年，是房产狂涨的时代。虽然这个时代也许一去不复返了。但是中国地少人多，这是个不争的实事。管理层要保住18亿亩土地红线，充分保护土地可利用资源。于是乎，土地依然是稀缺的。
既然土地是不可复制的资源。我们买房还是按照自己的需求而言，在有一定经济能力时就应该尽早买，不然价格还是依照市场规律不断在涨。你也许不断踏空，永远在后悔，为何没有在当初尽早买房呢。
中国的房价保持稳中有升的局面，其中不可忽略的一点是我们国人的传统思想观念。中国人有许多美德，勤俭节约，持家过日。既养儿养女，也要养房。大部分人认为，家里有房心中不慌。
中国大多数人对房屋有刚性需求，还有不少人是先富起来的。对于住房的要求较高，20世纪90年代早期商品房对于他们已是需要改善了，于是改善型需求会是奥运后的购房的新潮儿。
九、 房地产是否依然是最好的投资（2）
在这些人群中除了自住外，更有在一线大城市，为子女提早准备房子，以备将来上大学之用。在风景秀丽的地方提早买些度假房，以备养老之用。这就是国人的习俗。所以房价攀升不完全是投机行为造成的，而是与我们国情与文化有密不可分的渊源。
我们国家已在政策面上做了一系列的调控手段，如期房限转、提高首付比例、调高房屋转让税收和一系列的加息，其目的就是为了打压日益高涨的房价，从而来抑制消费需求。但从效果来看并没有真正解决房地产这个牵涉到国计民生的大问题。做好社会保障制度，向西方国家那样使得老有所居，这是社会保障系统所要急于解决的问题。
还是回到开头这句话，房价永远是昨天最便宜，要买房还是要趁早。不过，请注意，这里仅仅就一般趋势来说的，房价永远是昨天最便宜，也可以理解为是一种形象的口号，实质性的意义在于住房相对于其他理财产品来说，是相对保值的。
3。 上海现在与将来都不怕房价跌
楼市回暖的动能是什么呢？也就是说，顶住拐点的最中坚的力量在哪里？我认为是城市的商业圈以及城市的核心地带。这里的房价能够经受风雨涤荡却岿然不动。长江三角洲作为全国楼市回暖最坚挺的区域，是因为这里汇集全国的购买力，是全国吸金纳银的最集中区域。而上海作为这个区域的核心，一直被业内人士看作是全国房价的风向标，支持这个风向标的核心动能在于内环房价的坚挺。
上海这座富有魅力的不夜城，是中国也是世界骄傲。她散发着浓郁的芬芳。每年全国各地的年轻人都想来上海寻梦，成功企业都想来上海占一席之地，设立总部与营销中心。于是乎上海的房子，特别是市区的房子更是五湖四海、海内海外人士追逐的对象。
说内环房子保持坚挺是有数据可以作为支撑的。从上海易居房地产研究院的统计数据看，从2007年1月至北京奥运，上海内环房屋的成交均价一直处于稳步上升的态势。2007年1月内环房屋的成交均价为17，180元/平方米，到2008年3月份，这一价格已涨至26，000元/平方米左右，一年多的涨幅接近10，000元/平方米。不仅数据如此，实际生活中，在上海内环买到一栋房子是很多人的梦想。市中心的商铺更是稀缺，在这里安家经商，其价值增值速度令人惊叹。
许多朋友都不怕市中心房价涨跌，就怕没有房源。我们来具体解析一下内环房价坚挺的具体动能：
第一，上海作为世界性的大城市，随着经济地位的提高，其价值增值空间已经大大提高，甚至会出现比世界一些大城市更加高的房价。购买力来自于五洲，特别是随着人民币升值已成定局，国际资本无不虎视眈眈。抢滩中国升值幅度最大房地产领域是这些大鳄的梦想。就算不是投机，老外在上海工作几年后就喜欢留在上海。上海海纳百川，海派文化丰富，夜生活热闹，生活质量高。我的几个外国朋友，在上海工作几年后都已在上海市区拥有了一套自己的房子。
第二，上海作为全国经济的排头兵，一向是资本、人才汇集的地方。而上海的土地毕竟是有限的，但是涌进上海的资本、人才却是源源不断的。人气带来了财富，在市中心拥有一套商铺、甚至是租到一个商铺，都会给自己带来巨额财富。而在市中心拥有一套住房，租金高、机会多、交通畅达，最关键的是随着城市化进程的不断提高，不动产的升值更迅速。在现实中，很多外地中产阶级以购买上海市区房子为荣，一方面作为投资，另一方面以备孩子读大学，将来在上海工作。
外地有产阶层首选投资房是上海，其次是京城。我的两位北京的朋友每次到北京去，他们的太太总是不停嘀咕他们的丈夫，不在上海买房子，你这辈子就不算成功。北京人不喜欢京城的气候与生活氛围，反而喜欢上海，怎么不让上海的房子稀缺呢？
第三，上海缺的不是资金，而是土地。随着土地资源转化为财富的程度越来越高，房价上涨的空间也就越来越大。土地的缺少是最要命的，巧妇难做无米之炊，而紧缩的货币政策下的资金链的短缺倒还在其次，上海的市中心的房子卖一套少一套。奥运前后，上海房屋成交量遭遇寒流的最直接原因，就是房源不好，而不是基本面出现了特大问题，或者是供求关系得到根本逆转。笔者认为，土地资源转化为财富的程度的确是影响一个城市地价和房价的因素。一位笔友和我说，为什么你们上海的房价贵，我们乡下的房价就很难抬上来呢？一个最主要的原因是你们上海的土地资源转化为财富的层次高，我们乡下纵有良田千亩，土地资源转化为财富的不过是小麦。一个国家资源转化财富的程度越高，这个国家的经济越发达，比如，英国、日本；反之，有资源不转化，顶多是潜力巨大，比如印度、俄罗斯。
九、 房地产是否依然是最好的投资（3）
这些分析得到了一些研究数据的支持：相关数据显示，2008年到2010年，上海商品房竣工规模依次为2，800万平方米、2，600万平方米和2，700万平方米，而根据上海每年约3，300万平方米的新建商品房销售规模预测，未来3年上海新建商品房将仍然处于严重短缺态势。
内环作为上海房价的坚挺的核心地带，它的变动直接影响上海房价的变动。而上海又作为全国房价的风向标，整个中国楼市回暖的动能依然强悍。随着上海内环房源的推出，发动机开始启动，上海楼市将在一个漫长的盘整后开始启动。
4。 五年内自住型买房越早越好
有不少朋友问我，现在是不是买房最好时期。这是购房者最关心的问题，就像股民希望股评家推荐一只能稳赚的股票一样。但是，这样的事情就是巴菲特的都不能做到，何况一般的股评家呢？同样，我也不能告诉朋友哪套房子值得购买。我只能告诉大家一个大势。如果从现在起的5年内，你必需买房自住的话，越早买越好。
目前房地产市场处于一个相对寒冬期，房价有所震荡。特别是个别城市、个别区域表现更甚。这样的现状可能会在2008～2009年，在广度上和深度上持续地扩大。但是，以5年一个时间段来看，从土地供应量，土地开发率、供求结构和住房保障几方面来分析，房地产市场整体供求失衡的矛盾没有得到彻底的缓解，剔除投机和投资的因素，需求仍然会是十分的旺盛的。
从土地供应量和土地开发率来看，国家为了稳定18亿亩土地的红线，一直是采用紧缩政策。国家的土地供应量是负增长。相对于2006年，土地开发率负增长25％，按照土地形成楼盘的滞后一年的原理，2008年的楼盘供应量也处于一个负增长。面对与日俱增的年轻人进入社会形成的需求，供求失衡只能是越来越大。
从保障性住房来看，2004年以来，国家的经济适用房、两限房和廉租房占有率不及整个市场的6％。虽然今年政府会加大保障房的建设，但目前所看到的是还仅仅处在一个政策层面上，要想形成有效市场机制，并使制度的完整化还需要一个时间上的跨度。对于想近期买房的网友来说，首先你要根据自己所在的地区、依照保障性住房的基本门槛条件来对自己是否有资格享受这类房屋进行自我评定。可以这么说，大多数人对保�
