任我评说-第3部分
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不到一周的时间，建设部做出了快速的反应，对央行的错误建议给予了坚决的回击，并明确地指出，不采纳央行的建议，继续执行现有政策。
交易方式是经济制度的特征（经济制度决定交易方式）。
商品交易的方式主要由两个因素决定：一是供求关系，或者说生产力发展的程度；二是经济制度，或者说是交易的背景环境。前者指没有一定的生产能力及对应的供求关系就不会产生交易行为，后者指没有某种交易的必要条件就无法进行某种方式的交易活动。整个社会的发展恰恰就是交易方式变化的历史。
自给自足的小农经济社会，没有货币、市场和交易行为，人们必须立足于自我生产以满足各种需求，最多是在家庭内部或组织内部进行分工。落后的生产方式决定着自给自足的经济制度，包括中国曾出现过的人民公社和大食堂。
当社会分工在一个局部内难以完成时，就在更大的区域内形成了生产与需求的交换。由于没有可以用于衡量等值的货币，交易首先按需求的程度和劳动产品的工作生产时间进行实物间的交换，包括劳动报酬的分配等都是以实物为基础。这种实物经济和分配方式不但在战争年代出现过，并一直延续到中国住房的实物分配，这种实物经济的落后交易方式严重制约着生产力的发展和经济的活跃程度，流通只是社会经济发展的附属品。
计划经济则是按人口生存和战争（维护政权）的需求，统一分配可动用的财力与资源，以满足基本需求的生产，再根据供给总量不足的生产能力，用平均分配的方式去限制和维持需求。货币必须随着票证而生效，成为特殊市场准入的附属品。秦始皇统一六国之后，首先要做的是货币的统一，让市场的交易成本与障碍降低，货币成为自由交易的基本与唯一条件。而在改革开放之后，中国的货币价值观才体现出来，才随着各种票证的取消而恢复了特定的功能。
信用经济则是在货币化的基础上实现的，金融的作用也是在货币信用基础上实现的，中国早期的票号就是这种信用经济的体现。有了信用的制度保障，才会超越一手交钱一手交货的实物经济，出现契约式的预期交易，才开始有了中国的资本市场，出现了期货交易、银行的存贷卡和借贷卡，也包括债券、信托、保险、网上交易等一系列以契约、信用为基础的经济活动和交易方式。中国经济也才因此能进入国际市场，用国际认可的交易方式融入世界经济。
央行的报告提出了从期房的预售退回到一手交钱一手交货的现房交易过程，表面看这是产品交易方式的改变，实质上则是社会经济制度的倒退，是取消契约和信用作为交易手段的市场产品销售的办法，是为防止银行风险而让历史倒退到一个落后的经济制度的建议。
中国是否因为股票市场的制度问题而取消资本市场呢？民航是否因为已售出机票的航班取消而中止机票的预售呢？中国是否因为出了中航油新加坡公司的问题就不再参加世界经济的期货交易呢？中国是否因为银行卡出现了各种问题就取消信用卡制度呢？
不管有没有预售制度，中国最终都可能实现现房预售，但前提必须是解决了供不应求的矛盾。现在相对较差的房子就在现房销售，这与是否从法律上取消期房预售制度无关。但如果从法律上规定不得用预售的方式进行交易，则是经济制度的倒退，是取消用契约与信用制度进行交易的一种建议。
商品在什么阶段销售本来是市场的事，任何预期的契约都同样会有契约的不完整性而带来的风险，但不能因为有风险而因噎废食。政府要管的是特殊产品的销售要具备一定的条件（如产品的生产能力、产品的技术标准等），并用法律保证契约的执行，或者说保证产品能如约完成并交付。银行信贷是一种债权、债务的关系，并非是交易的必要条件，就像有的开发商和消费者并不需要银行的贷款，他们全部的交易活动、交易方式和交易时间与银行的信贷业务无关，自然也就不存在银行风险的问题。
波音飞机不可能像电视一样放在柜台上现货交易，住房也同样会有预售制度，买不买是消费者的选择。政府要用制度和法律对交易各方进行约束，包括风险的承担。当社会经济制度发达或完善时，更多出现的不是实物经济，而是预期交易。预期交易才能以最小的投入实现最大的产出，并回避市场中更大的供求风险。
（2005年8月25日）
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暴利的解读（1）
房地产业在国民经济发展中发挥了支柱型产业的巨大作用，并在城市建设与城镇居民住房条件改善中发挥了巨大作用，但房地产业却被部分媒体和公众认为是暴利行业，成为被丑化的洪水猛兽。
没有人会否认房地产是高资金量、高风险与相对高回报的行业，但更多的人仅仅看到了房地产的高回报，而未看到其中的高风险，因此高回报就演变成在社会上引起巨大争议的暴利。社会人士所看到的仅是企业在市场上获得的高回报，并不知道这些成功是建立在残酷竞争中大量失败企业的基础上。当扣除所有的失败与亏损之后，大约任何一个行业也就都成了暴利行业了。
一、政策变化是最大的风险
房地产的高风险来源于政府的政策变化，1988年的全国楼堂馆所停缓建工作，让相当一批企业在强制性的命令面前倒闭。由于当时的企业几乎全部都是国有企业，因此并不为社会所重视。1992年之前，计划经济的价格管理并没有让房地产成为暴利行业。
1992年，小平同志的“南巡讲话”掀起了地产高潮，土地出让制度、市场化价格管理、准入门槛的开放给地产行业带来了生机，因此有大量的企业进入了地产行业并获得了暴利。但这种击鼓传花的做法并没有维持多久，1993年6月23日的调控让大批企业走入困境，海南等几个省市相继出现大批的烂尾楼和烂尾地。不管这一轮调控最终是软着陆还是硬着陆，在房地产开发的统计年鉴之中，最终的结果是导致1996~1997年全行业的亏损。
国家自2003年开始对地产行业的调控，关紧了土地与信贷的闸门，从对供给的限制到对消费的限制，从信贷到税收，至今尚未完结。也许我们还未能给这次调控一个明确的结论，但我们可以预见的是，必然会有大量的企业亏损与倒闭。
表2…1 中国房地产企业的寿命
年份 1986年 1995年 1997年 2001年 2003年
企业数 1704 33482 21175 51901 37123
从表2…1中可以看出，1995~1997年，中国房地产企业减少了12 307家，占36％，2001~2003年减少了14 778家，占％。
另有数据显示，1995~2003年，中国房地产企业的平均寿命为年，超过20年的企业屈指可数。
二、政策支持形成了高回报
1998年住房制度改革和银行信贷政策给房地产发展注入了活力，促进了房地产业的高速发展。因此在1999年之后，房地产业的利润出现了连续五年的高增长，大量的企业扭亏为盈，部分企业获得了“暴利”。
暴利来源于：（1）被全社会所憎恶的权钱交易，企业利用某些官员的权力低价取得土地，将权力转化成暴利；（2）在强制性招拍挂制度的高土地价格拉动下，非低价的划拨土地和相对低价的招拍挂土地产生了额外的利润；（3）由于调控政策限制了土地供给而加剧了供求矛盾，带来了房价上升的超额利润；（4）企业预见性地对土地进行储备使土地升值，政府大量市政基础设施的投入形成超额利润；（5）早期借用银行资本形成的超额利润。
这些特殊的收益都与政府的政策变化有关，当然优秀企业的特殊产品创造的额外利润则不是政策给的。然而少数企业、少数项目的暴利并没有改变全行业的利润情况，也没有使全行业成为暴利行业。原因在于，并不是全行业都分享了政策带来的额外红利，也不是全行业都成熟地同步发展。当好的企业借助好的政策高速发展时，有些企业才刚刚进入，尚未发展又遇到调控，有些企业由于自身的资金能力，仅仅借好的政策翻了身、扭亏为盈（见表2…2）。
表2…2 房地产行业利润
行业利润率（％） 自有资金回报率（％） 单个企业利润（万元）
1997
1998 …2
1999
2000
2001
2002
2003
三、领先者获得多数利润
全国有几万家房地产企业，但产业的集中度却很低，远远低于大多数行业，并形成了大投资、大产量、小企业的现象，行业中佼佼者则是少数。
从图2…1可以看出，汽车行业的前几名获取了行业80％以上的利润，彩电行业的前几名获得了50％的利润，产业集中度较高的行业都是如此。房地产同样是在全国或地区领先的行业，在局部范围内市场占有率和市场份额较高的企业获取了最大比例的利润，而其他多数企业则在竞争剩余的少数利润。2003年，一、二级房地产开发企业占企业总数的10％，但利润贡献份额占59％，投资份额占28％，劳动力安置份额占20％。txt电子书分享平台
暴利的解读（2）
图2…1不同产业领先企业在同行业中所占的利润比例
如果拿任何行业的前几名做代表来掩盖行业中的劣势群体，那么可以说任何行业都是暴利行业，包括最常见的餐饮业也是如此。但有多少人认为餐饮业会是个暴利行业呢？少数企业、少数项目的暴利并不能代表全行业的情况，尤其当将这个行业中因高风险而造成的倒闭与亏损合并计算时就更是如此了。
没有人会否认少数企业的暴利，但并不能因此而说明全行业的情况。反之，为什么其他行业未出现大量的个人巨富？也许更多行业中的领先企业都是国有或国有控股企业，因而不会出现个人巨富，而房地产行业虽然国有企业数量较低，非公经济比例较高，市场份额低，但营业绝对值大。尤其是与其他产品不同的是，房地产将土地资源的价格并于产品之中，形成了低利润率，利润的绝对值加大，从而产生较高的累积效应。
四、盈利与亏损并行
当我解读暴利时，一定会有更多的人会说我在自我解嘲，这是因为很多人并不知道华远也会亏损。
华远被社会认为是房地产行业的佼佼者。确实，华远房地产在1993年成功进行股份制改造，1994年成功进行全国首家股份制地产公司的合资，1996年借桥在香港上市，1997年境外发行亿美元可换股债券，1998年时总股本为13亿，总资产超过80亿……这些数据表明，华远大约已成为全行业的第一了。
但在1998年住房货币化改革和北京市实物拆迁转为货币拆迁的过程中，华远不但税后利润从3亿多下降到6 600万，甚至在1999~2000年连续两年出现巨额亏损（见表2…3）。当然这与政策的变化有关，政策的改变使华远面对集团消费的产品在向市场化消费的产品转移时出现了青黄不接，华远也因此积压了近30万平方米的拆迁房，而这些拆迁房大多是在我们无利润或亏损的情况下消化的。由于拆迁房的资金占压，新拆迁又要输�
