全面购房指导-第21部分
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1。关于门
（1）门的开启关闭是否顺畅？
（2）门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
（3）门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
（4）大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
2。关于窗
（5）窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
（6）开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
（7）窗户玻璃是否完好？
（8）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
3。关于地板
（9）地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
（10）地板间隙是否太大？
（11）木地板有无大片黑色水渍？
（12）地脚线接口是否妥当，有无松动？
（13）地面是否有裂缝现象？
4。关于内墙和顶部
（14）顶部（和地面）是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属于质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45°斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
（15）看内墙和顶部是否有麻点。这种麻点专业称〃石灰爆点〃，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，麻点的存在对将来室内装演会带来很大的影响。
（16）顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么绝不能忘记观察一下顶层是否有渗漏的情况。
（17）特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
第53节：第五章 收房入住（7）
（18）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
（19）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？
（20）墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？
5。关于厨厕
（21）厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，只要放一点水，仔细观察，一试便知。
（22）坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
（23）浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
（24）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
（25）砖缝有无渗水现象？
（26）查看卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏？卫生间管道与顶部的接缝是否渗漏？
（27）水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？
（28）卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
（29）出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
（30）查看您家楼上、楼下及左右邻居家是否有漏水现象？
6。其他
（31）厨框框身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
（32）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。3O％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
（33）查看供水管的材质，国家明文规定禁止用镀锌管做住宅供水管。
（34）试煤气热水器开关是否妥当？
（35）居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
（36）自来水水质怎么样？
第54节：第六章 买卖二手房（1）
第六章 买卖二手房一、二手房的优点目前市场上高居不下的房价，让普通老百姓尤其是年轻购房者望而却步，所以，二手房成了越来越多人的选择。随着人们购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。一次置业对于人的一生来说可能性很小，很多人的一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房更便宜的二手房也是很好的居住和投资方式。二手房具有哪些优点呢？
1。户型适中，总价低从市场上看，中小户型的二手房最受青睐，总价低是最大优势。据房产专家分析60～80平方米的住房是最适合三口之家居住的，居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。
2。地理位置好二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设，住宅小区交通方便，可以满足人们多方面的需求，如地理位置，及子女受教育的需求等。
3。配套设施齐全二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女入学等配套设施及服务尚不完善，社区配套设施的完备仍然要有待时日。
4。可选择的机会更多在同一地段的二手房房型不尽相同，对于购买者来说，选择的机会比较多。由于二手房的建筑年代不同，户型也有所不同，所以在同一地段分布着许多类型的二手房供购房者选择。
5。物业费低廉二手房有一部分为已购公房，居住者享受的是单位的福利待遇，房主在居住时基本无物业费。但是小区的物业管理已到位，这些二手房新的业主入住后，即使交物业费，收费的标准也是很低的，与一手商品房比较要相对低很多。
6。现房交易市场中交易的二手房均为现房，房屋的外观、结构、内部格局及各种设施都一目了然，房屋建筑面积是实实在在的，没有期房面积不准确的纠纷，物业等各种硬件可以考察；而新的商品房的物业也是新生的购房者对它没有充分的认识和了解，入住后会有很多麻烦，更有甚者会产生〃流血事件〃。二手房物业已经营多年，自己考察考察就可以了。另外二手房周边的配套设施、地理环境、交通等都已成型，买主买得明白，买得放心，买得踏实；而期房周边的环境与配套还在规划中，现实与规划总是有差距的。
7。产权过户及时上市买卖的二手房，房主都已经取得了产权证，只等买主选好了房子，签订房屋买卖合同后，就可办理产权变更、过户手续。
8。投资少、回报率高贷款购买二手房，然后出租，以租还贷是越来越多的有投资意识人的选择真正做到了〃以楼养楼〃。
二、二手房交易程序第一种，二手房买卖双方多为个人，且素不相识，买方怕先交了钱过不了户，卖方怕先过了户钱到不了手，双方迟迟不敢签合同。
下面是比较规范的二手房中介交易程序。
买卖双方委托同一家中介以居间中保、设立专门的银行监管账户的形式保证钱证交接、前期交易、促成服务程序。
以知名的房地产中介公司中联众房进行二手房的交易程序为例进行说明：1。买方交易流程■买方签约所需证件一、 买受方（个人）1。全部买受人的身份证原件，买受方未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件，货款需担保证明；买受人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。
2。买受方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。
3。印章。
二、 买受方（公司）1。营业执照复印件（加盖公司公章）。
2。法定代表人证明（加盖公司公章）。
3。法定代表人身份证复印件。
4。若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。
5。公司公章。
三、签合同当天买方需提供的相关资料■2。卖方交易流程■卖方签约所需证件一、 出售方（个人）1。全部产权人的身份证原件，产权人未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件以及法定担保人身份证；产权人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。
2。非北京市户口提供北京市暂住证。
3。产权证原件。
4。出售方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。
二、 出售方（公司）1。营业执照复印件（加盖公司公章）。
2。企业代码证复印件（加盖公司公章）。
3。公司章程复印件（加盖公司公章）。
4。法定代表人证明（加盖公司公章）。
5。法定代表人身份证复印件。
6。董事会决议书原件或上级主管部门决定书原件。
7。若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。
8。公司公章。
三、签合同当天卖方需提供的相关资料（个人）■三、 二手房交易买卖双方应缴纳的税费有哪几种1、中联众房各项服务费收费标准■注：以上业务涉及产权过户籍抵押登记环节，须通知经纪公司办理相关手续。
2、买方须支付相关税费■■3、卖方须支付的相关税费■四、房屋的成新度是如何确定的房屋的成新度，即房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。
依据《房屋完损等级评定标准》的规定，房屋的完损等级根据房屋结构、装修和设备三个组成部分各个项目的完好、损害程度划分为下列五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。这五类房屋的情况简述如下：
第55节：第六章 买卖二手房（2）
1。完好房
结构完整、构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和设备完整，无损坏；虽然存在一定的陈旧现象或个别构件在允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上入住。
2。基本完好房
结构构件完好，基本牢固，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板漏局部渗漏，装修设备的个别部位或部件上进行修补和涂抹等修缮即可恢复使用功能的房屋。
3。一般损坏房
一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化、强度不足、屋面或板缝局部漏雨、部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修的房屋。
4。严重损坏房
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和
