全面购房指导-第17部分

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　　（6）发放住房贷款。
　　（7）偿还政策性个人住房担保委托贷款（公积金贷款）和商业性个人住房担保贷款本息。
　　5。贷款担保
　　（1）提供产权房作抵押。
　　（2）提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。
　　（3）提供符合银行要求的保证人作第三方保证。
　　五、房贷新品种
　　随着央行贷款利率的不断调高，〃按揭一族〃的神经越来越紧张。因为利率上调，就意味着自己的腰带需要比以前勒得更紧！在此情况下，不同银行开始纷纷推出各种不同的新型住房贷款。
　　1。固定利率住房贷款
　　固定利率住房贷款就是指银行与贷款人在签订贷款合同时，约定一个双方都认可的利率，贷款人在贷款期限内，所贷金额的利率不随央行的基准利率或市场利率的调整而变化，贷款人可以按照贷款时约定的利率偿还全部贷款。
　　目前光大银行推出的固定利率房贷分为5年以下和5年以上10年以下两种，5年以下年利率为5。94％；5年以上10年以下年利率为6。18％两种。
　　招商银行推出的结构性固定利率住房贷款分段执行不同的利率标准，如果选择5年房贷，贷款的前2年执行一个利率，后3年执行另一个利率。3年房贷的利率为5。91％；5年房贷的利率为6。03％；10年房贷的利率为6。39％。
　　坦率地说，这种固定利率要比目前执行的房贷利率高一些，除非央行继续升息，否则，购房者选择固定利率就不会省钱。
　　2。直客式房贷
　　直客式房贷也叫〃超前按揭〃，就是个人在缴纳一定比例的首期款后，再找银行办理贷款（贷款额度、期限、还款方式等由银行根据申请者的需求决定）。这种贷款方式不需要开发商担保（开发商不用交保证金），购房者能够直接获得银行贷款，这不但可以享受到一次付清房款的优惠（通常为3％～6％）还能节省工本费、公证费等支出，但是，只有国家公务员、医疗、教育、新闻出版等事业单位的正式职员才允许申请，一般人是申请不到的。
　　3。双周供房贷
　　双周供是由深圳发展银行推出的，是指还款由每月一次改为每两周还款一次，每次的还款额也改为原月供还款额的一半。这样既不增加月支付压力，又能缩短房屋按揭贷款的还款期，更能减轻利息负担，只不过这种还贷方式对贷款人的资金实力有较高要求。
　　4。接力贷款
　　接力贷款是由农业银行推出的，是指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，其家人（父母双方或一方）与其共同作为贷款人，共同承担购买住房的贷款的偿还责任。
　　5。宽限期还贷
　　宽限期还款是由上海银行推出，指购房者在办理个入住房贷款时，与银行签订一项特殊的条款：个入住房贷款发放后，在一定的时期内，贷款人每月只需要支付利息，贷款本金可以暂不归还，等到宽限期结束后，贷款人才开始以约定的方式偿还贷款金额的本息。这种还款方式可以减轻购房者最初的还款压力，但贷款人需要多支付一年的利息。
　　6。无障碍提前还款
　　无障碍提前还款是由民生银行提出的，是指购房者在民生银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，而且，还款金额只要在第一期的还款金额以上即可，在接到购房者的提前还款申请之后，银行会在5个工作日之内办理完成客户提前还款的手续，主要是不收取违约金。
　　7。可转换房贷
　　可转换房贷由光大银行推出，指购房者的贷款可以在固定利率与浮动利率之间相互转换，能够使借款人更灵活地规避利率波动风险。而且，在浮动利率转换为固定利率的时候不收取任何违约金和手续费；固定利率转换为浮动利率时，贷款五年以下者需要交纳一定的违约金；贷款五年以上者不需要交纳违约金。
　　第43节：第四章　办理购房贷款程序（8）
　　8。贷活两便房贷
　　贷活两便房贷由中国银行推出，房贷人可以将月供扣款账户申请为〃房贷理财账户〃，此后只要有钱就可以存入该账户，当存款余额达到一定的金额后，超出的部分将被视作提前还贷，可以达到减少房贷利息支出的目的。同时，账户本身还具有活期账户的所有功能，客户可以随时支取其中的资金用干其他投资，比如：股票、基金等。
　　〃贷活两便〃可以按天计算提前还款应该减少的利息，比如贷款人申请40万元房贷，使用〃贷活两便〃业务后，如果该账户上有30万元的闲置资金，银行就会按照相应比例将11万元作为提前还贷资金，剩余19万元按照活期存款计息。
　　9。个贷通房贷
　　个贷通房贷是由建设银行推出的，具有〃房产一次抵押，贷款循环使用〃的功能，只要是建设银行的个人贷款客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户就能拥有相应的授信额度，在授信期限内享受自己需要即可贷款的一站式融资服务。比如购房者的房贷款为64万元，期限为30年，当这处房产升值后，经评估，最高授信额度为100万元，此时如果购房者需要融资，在按时还贷的情况下，不需要再次办理贷款审批手续，就可在最高授信额度范围内多次获得贷款。
　　10。转按揭
　　转按揭是指借款人在住房贷款的还款期内，在贷款银行的许可下可以出售抵押物，由房屋的购买者继续偿还出售人所欠下的贷款。也就是说，在按揭中的房屋可以进行买卖，只需要房屋的购房者继续偿还出卖方的按揭房款即可。
　　但是，在转按揭的操作过程中，由于房屋仍在按揭中，无法进行二次抵押，第二笔贷款就需要先发放，用来还清业主的贷款，然后在解除抵押并取得房产证后才能办理房屋产权的过户手续，因此，转按揭的手续比较繁琐，如果业主想要办理这种业务，最好选择正规的大型房屋中介，以免出现意想不到的各种风险。
　　11。等额递增房贷
　　根据银行的许可，每过一段时间，购房者的月还款金额可以增加一部分，可以增加几十，也可以增加几百，但是以后的月还款金额只能是递增。比如购房者采用每半年递增25元的等额递增还款法，1～6月的月还款额为1667元；7～12月的月还款额为1692元；13～18月的月还款额为1717元……
　　六、本金还款和本息还款有何不同
　　现在，多数购房人采用贷款买房的形式置业，其中的绝大多数都选择或只知道〃等额本息还款法〃，也就是每月的还款金额固定不变。却不知道还有一部分按揭购房人采用另一种还款方式等额本金还款，而且两种还款方式导致贷款人支付的费用是不一样的。
　　1。等额本息还款
　　等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息，初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加），贷款人每月的还款金额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，便于家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
　　2。等额本金还款
　　等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息（本金保持不变、利息逐步递减，提前还贷，不仅归还的本金多，利息也少），因此，贷款人每月的还款金额不固定。由于初期的贷款额高，支付的利息较多，所以还款金额也较高，但随着时间的递减，每月的还款额也会递减。这种方式的好处是因初期偿还较大款项而减少利息支出，适合还款能力强的家庭。
　　张先生和王女士在同一小区购买了相同面积的住宅，二人分别向银行申请了个人住房贷款，贷款金额都是20万元，期限也都是20年。由于两人没有同时办理贷款手续，而且王女士事先了解了一下贷款方面的知识，所以她选择的是等额本金还款法。而张先生则选择了等额本息还款法。
　　当两人入住成为邻居之后，在一次的闲聊中，他们分别说起来自己贷款的事情，并且计算了一下，看谁的贷款方式更省钱。这一算不要紧，当时把张先生吓了一跳，原来，张先生期满后的还款总额（本金和利息）为367547。56元，利息为167547。56元；而王女士的还款总额为337370元，利息为137370元，张先生要比王女士多付30177。56元的利息。当然，张先生从开始还款到最后一次还款，月还款金额都是1531。4482元，而王女士的第一次月还款金额要比张先生高200多元，以后每月递减4元左右，这表明王女士的最初还款压力较大。
　　第44节：第四章　办理购房贷款程序（9）
　　从以上比较中可以看出，等额本金还款和等额本息还款有几个不同点：
　　（1）支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，〃等额本息还款法〃的利息总额高于〃等额本金还款法〃。
　　（2）还款前期的压力不一样。〃等额本息还款法〃的月还款金额数相同，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；而〃等额本金还款法〃的月还款本金不变，但利息由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大很多。
　　（3）还款前两年的利息、本金比例不一样。〃等额本息还款法〃前几年还款总额中利息占较大比例；〃等额本金还款法〃的本金平摊到每一次。
　　（4）提前还款的次数不一样。〃等额本金还款法〃允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也不用交纳提前还款的违约金，也就是说，只要贷款人有钱，可以随时提前还贷；而〃等额本息还款法〃的借款合同条款中对此没有明确规定。
　　3。提前还贷，哪种还款方式更省钱
　　银行的内部人士称，想要提前还款，应该尽量减少本金，缩短贷款期限。从目前较为常用的两种还款方式（等额本息还款法和等额本金还款法）来看，采用等额本息还款法，贷款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息，这种方式在偿还的初期利息支出较多，本金相对较少，随着还贷时间的增多，每月的利息支出逐步减少，归还的本金逐步增多。采用等额本金还款法，贷款人每月偿还同等额度的贷款本金，利息随本金的递减而递减。
　　举例说明：假设向银行贷款10万元，10年的贷款期，利率为6。84％，如果在5年内还清贷款，按等额本息还款法计算，将支付利息18354。78元；若按照等额本金还款法计算，在5年内还清贷款需支付17385元利息，两者相差969。78元。按10年计算，等额本息还款法须支付利息38342。65元，等额本金还款法需支付利息34485元，两者相差3857。65元。
　　由此可以得知，在贷款时间、金额、利率相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如果打算提前还款，贷款时最好选择等额本金还款法。
　　七、房屋贷款〃七要七不要〃
　　七要：
　　（1）申请贷款额度要量力而行
　　在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自已的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨