全面购房指导-第11部分
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还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。
第27节：第三章 签订购房合同（1）
第三章 签订购房合同
一、明明白白网上签约购房
近年来，全国一些大城市相继开通了网上购房流程。让那些原本处于弱势地位、〃信息不对称〃的购房者能够通过网上公示了解到开发企业及项目的具体情况。消费者在购房前先要登录网站查询所购楼盘相关信息，购房时一定要与卖方在网上完成认购书签约、预售合同签约的程序，一旦发现开发企业有违规行为，可向当地建委相关部门进行投诉，情况一经核实，将对违规开发企业的行为在网上信用系统中公示。
以北京市为例，2005年3月15日起，实行《北京市商品房预售买卖合同》网上签约和网上公示。2006年1月1日，北京市又正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，那么网上签约的主要流程是怎样的呢？
1。预售房信息使上网买房人得到五大实惠
预售房信息上网是政府为净化房地产市场所做的大好事。政府的新举措能让老百姓得到什么实惠，我们在此将预售房信息上网的好处一一列出。
（1）防止一房两卖
［案例］2004年底已经在××园小区住了快两年的李老太突然发现，自己住房的真正主人竟然是一位名叫××的陌生人，××已经将房子抵押给银行，银行随时可能收回房子，李老太一家随时可能无家可归。位于××园小区有38位业主与李老太一样，遭遇到开发商一房两卖的情况，眼看每家几十万、上百万元的投资打了水漂。由于开发商换了法人，原法人〃一房两卖〃的事情才逐渐暴露出来。随后部分业主将开发商告到了法院，要求双倍赔偿。但是法院判决后却发现开发商已经背了一屁股账，法院判决很难执行。
这种情况的发生就是因为开发商的销售行为不透明，消费者无法得知房屋的真实销售状况，致使让不法商家钻了法律的空子。
目前，在北京地区实现商品房网上签约后，预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证后，通过北京建设网（bjjs。gov）和北京市房地产交易管理网（bjfdc。gov）要向社会公布预售商品房的楼盘表信息。2005年3月15日起，商品房购房合同都将与市建委联机打印，开发商与一方购房人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同的（即一房多卖），购房合同将无法联机打印。
交易管理系统为每个预售项目建立了楼盘表。楼盘表是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面积、户型、层数、用途）而形成的一个二维变化的直观表格。如果一套住房已经预订或签约，在楼盘表中将以专门颜色标出，购房人上网即可直观看出。
（2）防止买到抵押房
＇案例＇2004年底，位于北京西三环附近的某商铺项目聚集400名业主集体向开发商讨要承诺租金，同时很多人表示购买铺位一年后仍拿不到房产证。在业主要求下，开发商承认项目前期有从银行贷款，并将地上二层、三层、夹层及地下一层、二层、咖啡厅做了抵押。因此买了这些楼层铺位的业主在开发商还清贷款之前是不可能拿到房产证的。
据了解，在以前个别楼盘项目中，还有开发商将法院的查封房拿出来卖，有的还拿业主的房再做一次抵押。
实现网上签约后，商品房已被联机签约或已预售登记或被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的，商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续。
（3）防止买到假使用权房
［案例］草桥地区的XX园小区发生一起17户使用权购买者被骗，这17户面临钱房两空的绝境。据介绍，这些业主听信不法房屋中介公司介绍，XX园有〃永久使用权〃住房，一次性付款31万元后取得与以前住公房一模一样的房本。然而入住2个月后，银行敲门催债。后来得知，原来开发商所售项目属于商品房，在卖了一次产权后，又以〃永久使用权〃名义再卖了一次。
预售项目在官方网站要及时向社会公布商品房预售许可证的相关信息，包括：房地产开发企业名称；预售许可证编号、发证机关和发证日期；预售商品房的项目名称、坐落位置、批准预售部位、面积；预售商品房的建设工程规划许可证编号；土地用途和使用期限。
由于使用权房为房管局或单位所有，属于公房，所以如果购房人在网上发现该房属于商品房，那么所谓的〃使用权房〃就不攻自破。同样，如果一户型已经卖出，在楼盘表中会以专门颜色标出，购房人因此不会上当。
（4）防止买到无预售证房
［案例］2005年初，南四环外的XX家园业主发现，由于代理商消失，一些业主的购房款不翼而飞。经调查发现问题症结就在预售许可证上。业主很多是买了项目中还没有办下预售证的楼座。业主被告知开发商还未办下预售证，只能签内部认购书，并交付定金和房款给代理商，然而正式合同迟迟签不了，这部分钱也被代理商截留。
根据有关规定，开发商对其在网络系统上提供信息的真实性、准确性负责。对开发商存在违规行为并经查实的，市建委可在开发企业信用系统上进行公示：这包括未取得预售许可证，就擅自收取预付款性质的费用，并发布预售广告、参加房地产交易展示活动的情况。
购房人如发现有开发商在没有预售证的情况下收取费用甚至卖房的行为，第一可向市建委投诉，市建委执法大队经查实后将对开发商予以处罚；第二购房人要提高警惕，购买符合预售条件的房地产项目。
（5）防止买到非商品房
［案例］张先生在2005年买了郊区某酒店公寓56平方米的一个房间后却发现开发商在没有预售许可证的情况下，竟然能办下房产证。然而这些房产证由于违规操作很可能会被撤销，这让业主承担了很大的风险。经调查发现，该酒店公寓没有预售许可证，是经北京市政府批准的自建酒店商业项目，虽然这种自建项目也可出售，但它不属于商品房开发范围，不能当作商品房对社会公开销售。
第28节：第三章 签订购房合同（2）
开发商可申请部分房屋作为企业自留用房。自留用房在取得房屋所有权证后方可销售。购房人可上网调查开发商是否有预售许可证，这样可避免以后的麻烦。而如果将自留用房用于售卖的则必须在取得房屋产权证后才能进行。
2。期房网上签约主要流程
以北京地区为例，一般网上签约购房主要由以下几个步骤组成：上网查信息现场了解网上签订商品房认购书网上签订商品房预售合同。
第一步：首先登录北京建设网（bjjs。gov）和北京市房地产交易管理网（bjfdc。gov）查看网上公示栏目，通过三大公示功能（预售信息公示、预售商品房的楼盘信息公示、开发企业信用系统公示）查询楼盘信息，验证其为可售房源，之后到售楼处与开发商洽谈。
开发商必须公布的信息共包括四大类内容。
（1）商品房预售许可证的相关信息。包括：房地产开发企业名称、预售许可证编号、发证机关和发证日期，预售商品房项目名称、坐落位置、批准预售部位、面积；预售商品房的建设工程规划许可证编号；土地用途和使用期限以及基准价格（经济适用房）。
（2）预售商品房的楼盘表信息。包括楼栋的建筑结构、层数、建筑面积、分摊情况、竣工日期等；每〃套〃住宅的房号、用途、户型、建筑面积、套内建筑面积等；商业、办公等房屋的最小销售〃单元〃房号、用途、建筑面积等。
（3）楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识。
（4）商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已签约合同的成交均价。
另据了解，在公布房产信息的同时，对于开发企业的一些违规行为将在企业信用系统公示。
（1）未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用、发布预售广告、参加房地产交易展示活动的；
（2）预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房的；
（3）预售商品房时，未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑面积的分摊情况的；
（4）商品房预售合同网上签约后，未在规定期限内按规定程序进行预售登记的；
（5）开发企业与一方买受人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同的（即一房多售）；
（6）预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人的；
（7）开发企业将已预售商品房又抵押的；
（8）预售商品住宅未按套内建筑面积计价的。
第二步：现场了解
购房者到销售现场向售楼人员了解意向房屋的相关情况，洽谈、确认合同相关内容。
第三步：对所要购买的商品房进行网上签订商品房认购书，购房人也可不认购而直接上网签购房合同。
房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款，经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书的编号，开发商从网上打印认购书，同时联机备案，管理系统将及时标明这套商品房已经预订，双方自签订认购书之日起7天内签订预售合同，超过7天没有签订预售合同的，房屋公示信息就会恢复这套房未预订且未预售。另外，经济适用房签订认购书的，要在30天内按有关规定进行资格审核，符合购买条件的，通过系统办理预售合同网上签约。
■ 房博士提示：
认购书网上备案后，签订商品房预售合同时，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人变为认购人，在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员，不视为合同主体变更。
经济适用住房签订认购书的，须在30日内按规定进行资格审核，符合购买条件的，及时办理网上签约手续。
第四步：网上签订商品房预售合同
购房者与开发商可以�
