越南"危机"-第3部分
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热，做出不理智的选择。
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通货膨胀的煎熬
都是通货膨胀给闹的，通货膨胀的确会让人过不上安心日子，睡不了踏实觉。随着物价的快速上涨，很多越南人的感觉是，说不上怎么回事儿，就丢失了点什么。原来辛苦多年的积蓄眼瞅着缩水，收入赶不上物价让很多人心里发毛。尽管已经是闷热夏季的傍晚，但首都河内的西湖湖畔，很多游客仍留连忘返。街头巷尾的小茶摊上，坐满了客人。宁静的市容和河内市民淡然的表情上，还看不出这个国家有任何“经济危机”的迹象。但是实际上，每个月都在高速飞涨的物价使每个人的心里都沉甸甸地，让这些普通的河内市民的生活面临更多的沉重和压力。购买黄金，把积蓄换成硬通货，想法开辟第二职业，要求增加工资于是变成了许多越南人忙碌的大事。
阮明明是河内本地人，她和老公一起抚养两个孩子，今年以来阮明明已经在同时做两份工作，她和丈夫的月收入加起来有900万盾，但这只相当于人民币3900元。他们只能暂时挤在丈夫的父母家中，为的是省下租房的费用，应付一天天不断上涨的日用消费品的花费。
即便这样，阮明明一家每个月的固定开销也达到600万盾，为了未来，他们每个月得存下200万盾，河内高昂的房屋价格和高企的房屋贷款利率使得他们一家还不敢打算购买自己的房屋。阮明明做梦都在盘算自己的住房梦，如果要买房的话，一平方米要1500万盾。按照现在的每月节余，需要足足存50年才能买得起房。
阮明明的老公，四十不惑，最近越来越关心国家大事，每天的电视新闻是他必看的节目，特别是关于房地产的信息，这天的头条新闻是公布越南国家统计总局的统计数据，根据统计，2007年前11个月国外直接投资FDI有85％投向于越南的房地产领域。而当日河内报纸也披露了一个数字，投在越南的直接投资和海外汇款当中，起码有50亿美元是进入了房地产开发领域。
作为普通民众，阮明明的老公不是非常清楚这些“宏观异常”的数据，但他隐约感觉到这对他们未来的住房梦，恐怕不是太好的消息。
为了给经济降温，越南国家银行已经连续加息，一年期的越南盾的存款利率已经达到16％，但是因为5月份的通货膨胀率已经超过了25％，所以实际利率仍是负的。在银行里，有相当多的人，都在办理美元存款，而越南盾业务则稍有点冷清。
事实上，高利率也开始冲击湄公河当地的主要产业渔业。湄公河三角洲的农民们每年都养殖大量的鲇鱼。而现在有高达17000吨的鱼产品没有办法销售出去，原因是，当地的水产品收购公司，已经没有钱可以去收购这些产品了。 传统上他们可以向银行贷款，但是现在高达18％的贷款利息，会让他们亏本。水产品收购公司因为资金不足，所以仅仅从渔民手上收购了一少部分鱼，但是渔民手上还有大量的鱼，销售不出去。而且水产品公司每公斤收购价格仅有142万盾，但是渔民们的养殖成本就高达15万盾。为了解决这个问题，越南农业银行以优惠利率向越南各省主要的水产品公司贷款1万亿盾的资金，但是对于小型的水产品公司来说，他们还是不可能拿到这种贷款。越南全国有大量这样的小水产品公司，如果没法按时把鱼收上来，对于越南的渔业和渔业出口来说，会是一个很大的打击。
而银行里黄金储蓄则开始非常红火。为了让自己手上的储蓄不进一步缩水，越来越多的越南人开始大量购买黄金。据越南黄金协会的数字，整个黄金储蓄已经增加了150万两黄金。据世界银行6月6日的报告，仅在2008年的前5个月，越南已经进口了18亿美元，60吨的黄金，居世界首位。
高通货膨胀下，越来越多的越南人身兼数职忙挣外快，力图使自己的购买力不降低。中国在越南的一些企业已经给员工加薪10％。但对一般的越南百姓来说，加薪却仍然是个梦。河内的一位出租车司机无奈地说，目前无论是公司还是政府都没有要涨薪的计划，他们的收入很多来自于小费的收入，不过目前还没有到旅游的旺季，希望在旅游旺季的时候能挣到更多的小费。
面对经济的过热增长，越南国家银行最初并没有采取有效的货币紧缩措施， 越南国家银行虽然也曾发行央行票据为国际资本流入免疫，但是力度远远不够， 使得货币供应过快增长，在2007 年6月其货币存量同比增速高达501％。而国内通货膨胀愈演愈烈，于2007 年底PPI同比增幅达到1095％，在2007 年11月CPI同比增幅突破10％之后仅5 个月就突破了20％，5 月份更是高达252％，其实际利率水平已经跌至…14％。面对国内的高通胀，越南政府一改2007 年前半年使用的弱化越南盾以激励出口的政策，在CPI 突破85％的9 月开始转为允许越南盾升值以期降低所谓“输入型通胀”政策。
通货膨胀是经济气候的过热现象。在一个正在经历严重通货膨胀的国家里，普通人不管怎么折腾，其实都无法摆脱通货膨胀的梦魇。黄金美元等所谓的硬通货实际上并不能做到财富在通货膨胀情况下的保值增值，囤积黄金美元是否真的能减少通货膨胀的损失，其实也没有可靠的证据来证实，人们在通货膨胀下之所以这样做，很大程度上只起到了解心疑的作用。……。
股市“过山车”
有人说，在通货膨胀下，能让自己的财富保值增值的手段只有两条，其一是股票，其二是房地产。如果股市始终是大牛市，这话当然不错，可是，股市一旦发生剧烈震荡，情况就要两说了。
……。（详细内容请见原书，支持正版打击盗版）
房地产真是最好投资吗？
在经济快速增长的过程中，房地产价格快速上涨似乎是一种必然的趋势。因为土地毕竟是不可再生的稀缺资源。所以，大大小小的房地产投资者，都把买房置地作为保持财富的最后一道防线。其实，凡事都有一个度。当房地产已经达到天价之后，就成了击鼓传花的游戏。当鼓声停止的时候，房子也照样会缩水。房价跳水后，被套牢的投资人，比股票被套还难受。
越南建设部2008 年4 月初称胡志明市及河内市房地产价格已较最高点下跌15％～20％，2008年以来，越南大、中城市的房地产价格平均下跌达50％以上。这一幅度甚至超过了次贷危机后，美国房地产价格的年度同比下降幅度。
从越南房地产市场上看，如胡志明市楼价2007 年一年上涨超过50％，住宅均价上升至600 美元/平方米，黄金地段的价格达到每平方米3000 美元以上的天价，房租达到1000～2000 美元/月，超过很多发达国家的水平，而越南人均GDP 仅为835 美元，胡志明市的居民月人均收入不到2000 元人民币。
近年来，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。高企的楼价和租金主要是由新进入的外国人和资金支撑着。越南吸引的直接投资（FDI）很大一部分投向了房地产市场，2007 年下半年兴建出租用写字楼利用的FDI 占整个FDI 的比例快速提高，2008 年3 月这一比例已经超过50％。越南的房地产市场泡沫化明显。
1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施了包括住房制度在内的系列改革。越南政府借鉴国外经验，在河内、胡志明市试行住房商品化和土地产权化，逐步取消福利房制度，允许房地产企业购地开发商品房，从而拉开了住房制度改革的序幕。
改革以来，越南房地产几度出现较大起伏。1994～2002年，由于政府陆续出台一系列规划，如经济社会发展规划、行业发展规划、交通运输规划、城镇基础设施规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年后，越南房地产一度趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮也得到缓解。
不过，越南各省市房价悬殊，甚至同一城市不同地段房价差别也可能很大。以河内为例，老商业区部分路段房价高达4800美元/平方米，而河内下辖朔山县房价仅为80 美元/平方米，两者相差甚远。
2005年河内和胡志明市中高档住宅售价高达1200～1800美元/平方米，一般公寓售价则为400～600美元/平方米。面对房价上涨的诱惑，部分高收入者转向购房投资，使资金保值增值。这也推高了中高档住宅的价格。
因此，越房地产开发以中高档住宅小区和公寓楼为主，面向企业领导、商人、律师等中高收入阶层。相对而言，廉租房、分期付款房、低价位房数量不多，楼盘单一，可选空间有限。越南政府将河内、胡志明市等作为试点省市，开发中低价位住宅，由银行提供50～60％的贷款。住宅建成后主要面向公务员、企业员工、军人、外来人口等中低收入阶层。
然而， 越南房地产以自发性的地下交易为主，通过大大小小中介机构进行，交易凭证也五花八门，交易方式存在许多漏洞，得不到法律有效保护。地下交易盛行的原因，是交易者希望逃避征税。与中介相比，合法交易中心数量有限，区域分布不合理，而且手续繁杂，房屋评估、登记注册、法律咨询等服务短缺，难以满足交易需要。此外，各级政府不公开土地规划、房地产投资规划和项目等信息，也给少数人猎取进行投机谋利，扰乱市场秩序留下可乘之机。
越南大部分房地产企业规模小，自有资金不足，融资渠道窄，过多依赖银行贷款。房地产业缺乏多层次融资支持。银行出于风险考虑，严格控制放贷。这些都为国外资金参与开发房地产创造了条件，但外资主要投资于写字楼、酒店等资金回笼较快的项目，对居民住宅建设投资不多。
据越南公布的统计，近两年河内和胡志明市A类、B类写字楼出租率高达95～100％，出租对象主要是外资企业和金融机构，需求仍在不断增加。至今，越政府已多次组织召开大型国际会议，如亚欧首脑会议、APEC系列会议、东盟首脑会、中国—东盟首脑会等，各国代表团频繁来越。各国游客也热衷来越旅游，每年来越国外游客达350万人次，星级酒店长期供不应求，4～5星级酒店入住率高达85～90％。据越南研究部门估计，到2010年河内和胡志明市仍各需4～5星级酒店客房约7000套。
为鼓励外商投资于房地产，尤其是商品房住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50％的租费。关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10％；在贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为15％；在其它地区投资的商品住�
