中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨-第27部分
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在项目可行性研究中，结论的可靠性取决于各因素的预测值与未来的实际值相比的可能误差范围。如果误差小，则其分析结论有助于投资者作出较为正确的决策；否则将会使投资遭受巨大损失。当投资项目的盈利从较高水平降到临界状态，甚至从合格项目变为不合格项目时，则需要对项目进行风险分析。敏感性分析是实际工作中较为常用的分析方法之一。敏感性分析一般分为五个步骤：一是根据经验判断找出可能对投资项目影响程度较大的风险因素；二是判断各风险因素的可能变动域；三是根据各风险因素的变动值调整原方案的净资金流量，并重新计算项目的净现值和内部收益率；四是根据净现值和内部收益率的变化幅度，分析确定项目敏感性因素，计算各敏感性因素的敏感度；五是根据敏感性因素及其敏感度，提出应变措施。
在房地产投资信托业务中，虽然风险具有很大的随机性和偶然性，但也具有一定的可控性。房地产信托业务的风险控制正是以此为出发点。信托投资公司在对房地产投资信托项目进行风险控制时可以采取以下主要手段。
（1）比例控制。信托投资公司在进行投资时，应使固定资产投资额与自有资金保持一定比例，限制超负荷进行固定资产投资。
（2）单项投资最高限额控制。在业务经营过程中，信托机构如果把资金集中投放到某一个房地产项目中，其面临的潜在风险就比较大。因此，信托投资公司应按照投资分散原则，尽量分散投资资金，并结合自身的资产负债状况，制定单项投资最高限额，从而将各类资产在总资产中所占比例控制在一定幅度以内。这样，各类资产盈亏的波动就可在一定程度上相互抵消。
（3）投资回报率控制。即信托投资公司应将资金投向具有较高经济效益、保持较高投资回报率，即使出现某些风险仍能盈利的项目。
（4）准备金控制。虽然信托投资公司对投资风险可以采取各种措施进行控制，但风险损失仍有可能发生。因此，信托机构要提留坏账准备金，以增强风险损失的承受能力。
3。 适当实行风险规避
风险规避是指房地产投资信托基金通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。风险规避是指对那些风险较大的投资项目，采取放弃原则；或是对某一项目风险较大而获利很高的投资方案，采取放弃的原则。风险规避在有效地防止了投资风险损失的同时，也放弃了获利的可能。因而，风险规避是一种消极的风险防范策略。但这是一种相对最为彻底的处理手段，是一种完全自给自足型的风险管理技术，有效的回避措施可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给基金造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，因为这些措施只能起到降低损失的发生概率或减轻损失的严重程度或在损失发生后予以一定补偿的作用。一般来说，只有在风险程度特别高，或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险规避策略。
风险规避虽然在一定程度上有效地消除风险源，但它的应用却有着很大的局限性。
（1）风险规避只有在投资者对风险事件的存在与发生、对损失严重性完全确定时才有意义，然而基金管理人不可能对房地产投资中所有的风险都能进行准确的识别和衡量。
（2）采用风险规避能使公司遭受损失的可能性降为零，却同时也使获利的可能性降为零。因此，这是一种消极的方法，一般被保守型投资基金采用。
（3）并不是所有的风险都能够通过回避来进行处理的。例如，房地产开发过程中潜在的各种经济风险、市场风险和自然风险是难以回避的。
（4）房地产投资风险是无处不在的。有时避开了某一种风险却有可能导致另两种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，防不胜防。
一般来说，只有在某些迫不得已的情况下，才采用风险规避。例如，某种特定风险所带来的损失频率相当高和损失相当大；或是在处理风险时，应用其他所有风险管理对策所需要的成本相当大，甚至超过了其产生的收益值。
4。 强化法律观念，坚持规范经营，杜绝违规风险
目前许多信托机构开展的房地产信托业务都是依据《信托法》和中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法规对信托投资公司的经营都制定有相应的行为规范，并明确规定了信托投资公司的禁止行为。如果信托投资公司违反了这些法规的规定，就要受到不同程度的处罚，招致相应的损失。因此，为了避免违规风险，信托机构在业务经营过程中，首先必须在思想上树立守法意识，强化法律观念，自觉抵制一切违法违规现象。其次，在现实经营中要坚持规范经营，按照两个《办法》的规定严格约束自己的行为。在市场化发展模式下，规范经营是信托投资公司的必然选择，也是信托业监管的重要内容。《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》对信托投资公司都有明确的限制性规定，在信息披露、内部控制、主要管理者负责制等方面也都有原则性规定，这些规定指出了信托投资公司规范经营的基本要求。信托投资公司应当结合自身特点和房地产投资信托业务需要将这些要求细化为操作性规范，监管部门也应制定一系列的制度办法，规范信托投资公司开展房地产投资信托的经营行为，以便最大限度地避免信托投资公司的违规风险。
5。 加强人才培养
从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术，其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资信托，必须拥有一批具有战略投资眼光、精投资银行业务、懂财务通法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有比较全面的把握能力。由于房地产投资信托在我国的发展还处于起步阶段，专业投资经理在我国非常缺乏，所以精通房地产投资信托的复合型人才在我国更是少之又少。而优秀的投资经理人才对于房地产投资信托的发展又起着关键的作用，如美国产业投资基金在20世纪70年代以前没有得到充分的发展，与其没能够很好地吸收和利用优秀的人才有直接的关系。在当时，产业投资基金受组织形式的限制，规模较小，主要是由发起人在经营运作，没有吸收专门的管理人才，所以产业投资基金的运作非常不理想。而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。因此，要想提高REITs经营管理水平和竞争能力，减少各种风险，就应该将人才培养放到战略高度来加以重视。从中国REITs发展的需要出发，人才的培养应注重三支高素质专业人才队伍的建设。
一是高素质的管理队伍。按照通行的定律，公司的核心业务80％的利润实际上是由20％的高管或专业人员承担和完成的，能否建立一支经过专门训练，具备良好的心理素质、完美的人格品质、灵敏的市场嗅觉和综合的业务能力的职业经理队伍，将是REITs兴衰的关键所在。
二是高素质的理财队伍。REITs机构生存的支点是委托人对REITs的信任，这种信任不仅是道德上的信任，因为REITs的建立和发展有赖于信托财产的完整存续和良好的回报。这就要求REITs具有一大批精通政策法规、掌握投资技巧、了解市场动态、熟悉投资对象的理财专家，进而使信托投资公司真正具备专家理财的水准和能力。高素质的理财队伍和独特的理财特色也是公司核心竞争力的重要组成部分。
三是高素质的营销队伍。要实现REITs产品与市场需求的紧密对接，必须拥有一批精干高效的营销专业人才。高水平的营销人才应具有先进的营销理念、高超的营销技巧、现代的营销手段、广泛的营销渠道、丰富的营销载体和坚忍顽强的意志品质。
6。 道德风险的控制
控制道德风险应注意以下三个方面。
（1）将个人利益与业绩真正挂钩。为让每一个基金管理人及企业董事在获得合理报酬的同时相应地承担经营风险及其他责任，基金管理人的报酬制度要实行工资奖金加业绩报酬，且以业绩报酬为主。在业绩报酬中股票增值分红和股票期权等手段都可以运用。
（2）要发展基金管理人市场。使业绩优异、声誉卓著的基金管理人在市场竞争中脱颖而出，其自身的专用性资产得到充分的施展；而业绩劣、声誉差的基金管理人就在市场竞争中被淘汰出局。
（3）提高基金管理人的全面素质。控制道德风险还要在软的方面下一番工夫，在选择基金董事及基金管理人时不仅要考虑技能，更要考虑道德及品质素养。
上述防范风险的措施并不是相互割裂，而是相辅相成的，它们共同构筑了一道房地产投资信托基金的“防火墙”，使其在追求高收益的同时，尽可能地减少风险。
第八章 房地产投资信托基金的发展策略
从国际经验的比较与借鉴中可以看出，房地产投资信托基金（以下简称REITs）制度的建立与发展和一个国家的法制环境、社会环境、房地产市场环境、金融市场环境等因素密切相关，不同国家对REITs制度会有不同的制度安排，如在组织模式、募集方式等方面。发展我国的REITs需要制定适合我国实际情况的发展策略，以稳步推进REITs制度的建立。本章首先介绍我国REITs的发展现状，其次研究我国REITs的发展环境，指出发展REITs的障碍并提出对策，探讨其发展环境的构造，在此基础上提出我国REITs的发展策略。
第一节 中国REITs的发展现状
自2003年6月央行颁布121号文件以后，商业银行房地产信贷紧缩，房地产企业开始重视REITs，希望将其作为新的融资渠道。但是由于相关法律法规的缺失，还无法设立REITs，于是房地产企业与信托投资公司合作，开展了准REITs业务——房地产信托计划。经过两年多的发展，房地产信托计划在数量上和资金规模上得到了快速发展。鉴于我国发展REITs的相关法律法规还迟迟不能出台，REITs制度的建立还难以预期，许多房地产企业和投资机构开始筹划走向海外REITs市场。与此同时，中国香港于2005年修订了《房地产信托投资基金守则》，允许REITs投资于海外物业，这就为内地房地产商进入香港市场提供了良机。2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金（0405。HK）在香港联交所挂牌交易，成为内地首只REITs。内地的REITs制度还未建立，然而内地物业的良好前景被国外投资者看好，国际房地产基金已经开始关注并大量投资于内地优质物业。这使得我国发展REITs的任务显得日益紧迫。我国发
