法律的经济分析-第20部分

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误用。因为，如果交易成本低的话，即使存在外在性，市场仍有可能有效率地运行。实际上，交易成本低了就不会有外在性——你能明白为什么吗？　
3．10可分所有权——地产　
　　　　可能有一个以上的人对同一事物拥有财产权。我们的共同油层资源就是这类例证之一。一个更为传统的例证是土地上的不同“不动产物权”。不动产的财产权可能在土地终身租用人（life　tenant）和剩余遗产继承人（remainderman）之间、联合承租人（joint　tenants，财产共有权的一种特殊形式）之间、佃户和地主之间进行分割，或以其他方式进行分割。这种分割（无论它是共存但非排他的，还是排他但限时的）与铁路通行权和农场、航空港和直接在下面的居民社区之间的独立所有权一样，会产生出使土地低效率使用的激励。这一问题已在19世纪有关爱尔兰的贫穷情况中得到了广泛的讨论。在那里，大部分的农民是佃户。由于在不动产固定附着物原则（doctrine　of　fixtures）下（租约期满时，任何由佃户创造的附着财产都应成为地主的财产。你能为这一原则设想一条经济学理由吗？），任何超过租约期限的土地改良都将会使无法补偿的收益转移到土地所有者名下，所以，佃户也就没有任何改良土地的激励。在表面看来，这一观点好像违反了科斯定理。那么，为什么地主不在租约中同意对佃户进行的土地改良给予补偿呢？例如，为什么不在租约期满后，将土地净收益的一定百分比给予佃户呢？　
　　　　过去和现在都存在地主与佃户之间达成的某一种分成协议（sharing　agreement），但他们不是总这样做，事实上，佃农制（tenant　farming）通行的地方，谷物交租制（share　cropping）也通行。假设地主愿意提供土地、种子和肥料，而农民同意提供劳动力。并且，双方同意其作物收益各为50％分成。用一个简单的例子就可以表明，这样的结果不会是最佳的。假设，如果农民每周多工作两小时以改良土地，那么他就为农田产量增值2美元（除去其他时间以外的其他额外成本）。而他放弃闲暇的机会成本或影子价格只有1．5美元。效率要求，他增加工作时间，但他不会这么做，因为他为此仅仅得到了1美元。为了取得最佳结果，有必要在双方之间达成更为复杂的协议。但是，协议越复杂，商谈和实施所花费的成本就越高。通过假设佃户将依然考虑什么时候享受其土地改良，上述例证提出了长期改良问题。如果租赁是缺期的，佃户就不会考虑这问题。但这还意味着，随着租约期限的延长，佃户改良土地的激励问题的严重性也将得到缓解。所以，也许不奇怪的是：佃户惯有权利制度（system　of　tenant　customary　rights）在爱尔兰的演进使地主难以再驱逐佃户，无论是直接的还是间接的（后者是通过抬高地租而强制佃户放弃租约）。如果佃户所作的最佳土地改良可能超越佃户的生命期，那么也还存在一个佃户激励问题（我们将要看到）。但是，由于地主拥有资本，所以，最有可能超越现时佃户租期或生命的改良（即主要资本性改良）将不得不由地主作出，而无论如何不该由佃户作出。甚至可能，问题不是佃户缺乏改良土地的激励，而是佃户的惯有权利使地主难以通过收取更高的地租而回收其自我改良土地的成本，因为佃户可能控告租金增长是对他们惯有权利的侵犯。　
　　　　所有这些都表明，除单一所有权以外，还不存在解决可分所有权的简单方法，但单一所有权也不是很简单的。如果佃户降级为地主的雇工，那么可分所有权问题就不存在了。但由于雇工不会通过劳动使每笔钱都带来产量增长——这正与佃户一样，所以，又出现了一个与之非常类似的代理人的偷懒（agentshirking）问题。并且，佃户可能不愿意从地主处购买农田（虽然这将消除这一问题），即使他能做到这一点，也不会这么做（什么决定他是否有能力这样做？），因为这将给他带来附加风险。这表明了这样一个重要论点：租赁是风险分散（risk…spreading）的一种形式。　
　　　　所以，法律在规范可分所有权方面起着重要的作用。我们可以指望法院完全像双方当事人的原意那样来解释租约，即承租人应像其所有者一样管理财产。因为如果他们都是理性的利润最大化者，那以上的就能被假设成是他们的意图。而且在实际上，出现了一项令人感兴趣的普通法着重号原则，即未充分利用法（the　Law　of　Waste），以协调土地终身租用人和剩余遗产继承人之间经常发生的利益对抗。土地终身租用人没有激励将财产价值——即可从财产得到的未来收入全部流量的现价（the　present　value　of　the　entire　stream　of　future　earnings）——最大化，他只是竭力地想将他预期寿命内可得到的收入流量的现价最大化。所以，如果增值有利于剩余遗产继承人，那么即使他延期砍伐中的部分和全部树木会增加其现价，他也要在树木长成之前就将之砍伐。未充分利用法就禁止这么做。看起来好像未充分利用法没有存在的必要，因为土地终身租用人和剩余遗产继承人之间可能会就最佳利用财产的方案进行谈判。但是，由于土地终身租用人和剩余遗产继承人相互都是唯一订立契约的对象，这种情况又是一种双边垄断，所以交易成本可能会很高。而且，剩余遗产继承人可能是个小孩，他没有法律行为能力来订立有约束力的契约，况且他们甚至可能是未出生的人。双边垄断问题在地主－佃户关系例证中倒不是很严重的，因为租约条款是在地主和佃户相互关系固定之前设立的。而终身租赁往往是依遗嘱产生的，而且遗嘱人（对他而言，遗嘱设计可能是一生中仅此一次的经历）可能不会深切关注土地终身租用人和剩余遗产继承人之间的潜在冲突。　
　　　　未充分利用法在很大程度上已为信托（trust）这种更有效率的、类似于组合化的财产管理方法所替代。通过将财产置于信托之下，委托人（grantor）能够在不为可分所有权担忧的情况下，以他愿意的许多方法分割可享用的利益。通过受托人将财产价值最大化和依委托人要求的比例在信托受益人之间分配那种价值，它将把财产作为一个单元来管理。　
　　　　承租人并不总比不限制继承者身份的土地的所有者（在地主例证中）或剩余遗产继承人（在终身租赁例证中）眼光更短浅。举石油租约为例（在此，天然气或石油和天然气都完全是一样的），这里的交易是出租人将对每桶石油收取固定的租金。除非出租人希望油价上涨速度高于利率增加速度，出租人总想让石油被尽可能快地开采出来，而不论其油田是否被组合化。那就意味着要钻许多油井。但是，承租人不得不为这些油井支付成本。这样，他就想使石油的开采慢一些，从而减少油井数量以节省成本。他可能会钻打太少的油井，因为在决定一口新打油井的价值为多少的过程中，他将减除将作为租金流入出租人手中的那部分收益。由此，大部分石油和天然气租约中都包含了一项要求承租人钻打合理数量的油井这一“开发”条款。此处的合理指的是成本正当的合理。　
　　　　在这种条款的解释中，产生了一个有价值的问题：由于新油井会耗尽新旧油井都从此开采的油层资源，所以，承租人在计算新油井成本时，是否会不仅包括他的钻井或其他成本，还包括旧油井的收益减损呢？经济学上的答案是肯定的。对此，并且还有一些司法上的支持。因为，资源耗尽才是新油井的真正机会成本。　
　　　　至此，我们已对财产权的垂直或时间维度作了讨论。它还有一个水平维度。一个极端的例证是共有权利什。（munalright），如为许多牧场主分享的对一块牧场的权利。共有权利只是在程度上不同于无权利，所以，除非实施个人权利的成本与其收益不相称，它总将是低效率的。听起来可能有些奇怪，虽然在低效率问题被最小化的情况下，共有权利通常也还是由个人创设的。例如，A将一块土地以不可分的联合所有权（undivided　joint　ownership）形式（共同占有的土地或联合所有）留给B和C两个孩子。在形式上，B和C的情况与社会中没有认可财产权的居民是一样的。如果B花钱修理土地财产上的建筑，那么C将同等地分享修理的价值，反之亦然。虽然在此只有两个当事人，但同样存在着双边垄断问题。但是，这一问题为其家庭关系所缓解。我们期望在由慈爱、情感联结起来的两个人之间会有更多的合作（第5章将对此有更多的论述）。另外，法律将他对财产作出的任何改良的价值归共同所有人，但得以改良增值财产价值的数量为上限（为什么要有这一限定？）。法律还明智地允许任何共同所有人将财产的一部分变为独立、个人所有的部分。这种权力消除了双边垄断和共有权利的任何残余。　
　　　　假设低房屋的邻近财产所有者，与低房屋所有者共用一部分墙壁，而无法对如何分担修整有倒塌危险的墙壁的成本达成一致意见。其中的一个所有者先自己出钱修整了这墙，然后提出了要求另一人支付一半成本的请求。就像解决双边垄断问题的方法一样，承认这一诉讼，对司法当局而言，有一个合理数额的问题（参见4。14）。　
　　　　法律的独创性并不是无限的，并且我们将以法律对此无能为力的可分所有权情况的一般例证来结束本节：汽车出租。像任何租过汽车的人所广为知晓的那样，人们对租来的汽车不会像对自己的汽车那样关心。他们非常粗野地使用它，反映了他们在使用上非常短浅的眼光。但由于出租公司无法监视和控制这种使用，因而也没有任何途径能促使租用人以适当的程度注意汽车。然后，就有这么一种情况：尽管当事人很少并且没有双边垄断问题，交易成本仍然是高的。问题是已达成交易的实施成本非常高昂以至于对交易有抑制作用。　
3。11财产权转让中的问题　
　　　　为了促进资源由较小价值用途向较大价值用途的转移，财产权在原则上应该是可以自由转让的。这一原则必须要被限制，但在此之前，我们必须注意可分所有权是如何在没有有效限制的情况下妨碍财产权转让的。如果有50个人为一件财产的共同所有人，那么财产的出售就要求他们在价格和互相间的收益分配问题上达成协议。这样，就会产生坚持不合作问题。原始社会精心编织的亲属关系网络是为什么权利在这样的社会缓慢产生的另一个原因。效率要求财产权是可转让的，但如果每一件财产都有许多人主张权利，那么转让就难以商定。　
　　　　英国土地法的历史，在很大程度上是一部努力使土地转让更容易以使土地经营市场具有更高效率的历史。有两项原则可以用来阐明这一观点。第一是谢利案例规则（the　Rule　inShelley’s　Case），它规定，如果授与者将终身财产给予A并将剩余遗产给予A的继承人，A就有了不限制继承者身份的土地权（fee　simple，即full　title，完整权利），而A的继承人却被除外。如果给予A的继承人的剩余遗产得到确认，那么A就很难将财产进行转让，因